TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e BOMSEL DI MEGLIO

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e GOLDSTEIN

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/02557

N° Portalis 352J-W-B7G-CWHL6

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Février 2022

JUGEMENT

rendu le 27 Mai 2025

DEMANDEURS

Monsieur [B] [R]

[Adresse 1]

[Localité 10]

Madame [T] [H] épouse [R]

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentés par Maître David GOLDSTEIN de la SELEURL MONCEAU LITIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0402

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la S.A. Cabinet JEAN CHARPENTIER – SOPAGI

[Adresse 2]

[Localité 9]

représenté par Maître Véronique BOMSEL DI MEGLIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0801

Décision du 27 Mai 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/02557 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWHL6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Madame Justine EDIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 19 février 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 27 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [R] et Mme [T] [H] épouse [R] (ci-après " les époux [R] ") sont propriétaires des lots 25, 26 et 28 situé dans l’immeuble sis [Adresse 5] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, géré par le Cabinet Jean Charpentier-Sopagi en sa qualité de syndic.

A sa résolution n°17, l’assemblée générale du 22 décembre 2021 a voté un pouvoir donné au syndic d’engager une procédure judiciaire en référé expertise à l’encontre des époux [R], la constitution d’une provision de 7.000 euros et l’annulation et le remplacement de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020 par ladite résolution n°17.

Contestant la régularité de ladite assemblée générale, les époux [R] ont fait assigner par acte du 24 février 2022, le syndicat des copropriétaires aux fins d’obtenir à titre principal son annulation en son entier et à titre subsidiaire, l’annulation de sa résolution n°17.

Aux termes de leurs dernières conclusions n°2 notifiées par RPVA le 10 mars 2024, les époux [R] demandent au tribunal de :

«  Vu les articles 17, 10-1 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Vu les articles 15 et 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967

Vu la jurisprudence précitée

Vu le procès-verbal d’assemblée générale du 22 décembre 2021

Vu l’article 700 du code de procédure civile

Il est demandé au Tribunal judiciaire de Paris de :

A TITRE PRINCIPAL,

PRONONCER la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 22 décembre 2021 de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 12] représenté par son syndic en exercice, le cabinet Jean Charpentier SOPAGI SA ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,

PRONONCER la nullité de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 22 décembre 2021 de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 12] représenté par son syndic en exercice, le cabinet Jean Charpentier SOPAGI SA ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

EXONERER les époux [R] des frais de procédure engagés par le syndicat de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 12] représenté par son syndic en exercice, le cabinet Jean Charpentier SOPAGI SA conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 12] représenté par son syndic en exercice, le cabinet Jean Charpentier SOPAGI SA à verser aux époux [R] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 12] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maitre GOLDSTEIN."

Le syndicat des copropriétaires, par conclusions n°2 notifiées par RPVA le 10 janvier 2024, sollicite du tribunal de :

«  – DEBOUTER Monsieur [B] [R], et Madame [T] [H] de leurs demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [B] [R] et Madame [T] [H] épouse [R] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Véronique BOMSEL DI MEGLIO, conformément à l’article 699 du code de procédure civile."

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été close par ordonnance du 21 octobre 2024 et fixée à l’audience du 19 février 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 22 décembre 2021

Au soutien de leur demande d’annulation de l’assemblée litigieuse, les époux [R] font valoir que :

— la résolution 1.1 désignant le président de séance est irrégulière en ce qu’elle mentionne que la décision a été adoptée à l’unanimité alors que sont absents et non représentés trois copropriétaires représentant 4.602 tantièmes/10.220èmes, en violation de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 ;

— cette formulation ne permet pas de savoir à quelle majorité elle a été adoptée ni de déterminer les copropriétaires opposants ou abstentionnistes ;

— le terme « unanimité » réfère à l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble conformément à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— le défaut d’information constitue une irrégularité entrainant la nullité de l’intégralité de l’assemblée générale.

En réponse, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet et oppose que :

— la résolution 1.1 est régulière puisque que les différentes mentions portées au procès-verbal de l’assemblée générale permet de déduire que les trois copropriétaires présents ou représentés ont voté « pour » et qu’elle a été votée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet

1965 ;

— le terme « unanimité » s’entend dans le cas d’espèce, des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée.

*

Aux termes de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, " Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l’article 15-1.

Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.[…]. "

En outre, l’article 17-1 du même décret prévoit que l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraine pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.

Décision du 27 Mai 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/02557 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWHL6

Si le nom d’un copropriétaire opposant est omis sur le procès-verbal, la décision n’est pas nécessairement nulle, dès lors que ce copropriétaire est identifiable par rapprochement entre le procès-verbal et la feuille de présence (Cass, 3è Civ, 11 juillet 2019, n°18-18.615).

Sur ce,

La résolution 1.1 de l’assemblée générale du 22 décembre 2021 a été votée en ces termes :

«  1.1 est élu(e) président(e):

Monsieur [F]

Cette décision est adoptée à l’unanimité ".

En outre, le préambule du procès-verbal mentionne :

«  La feuille de presence constate que sont présents et représentés 3 copropriétaire(s) sur 6 représentant 5618/10.220.

Copropriétaires absents et non représentés: Sté Brunet 7071 (810), M. et/ou Mme [R] [B] (2238), Sté Shelied (1554) "

Il résulte de l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse que sa résolution n°1.1 a été votée par l’ensemble des copropriétaires présents ou représentés de sorte que l’absence de mention tenant aux copropriétaires absents ou opposants n’affectant pas le résultat du vote ne peut faire encourir l’annulation de la décision.

En outre, l’absence de mention sur la majorité requise ne peut davantage conduire à l’annulation de ladite résolution, cette mention étant purement indicative et soumise à l’appréciation du tribunal en cas de contestation. Au demeurant et comme le relève à juste titre le syndicat des copropriétaires, la résolution ayant été votée par des copropriétaires totalisant 5.618èmes/10.220èmes aurait été en toute hypothèse adoptée qu’elle fut soumise à l’article 24 ou à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. En effet, si la majorité requise par la loi a été obtenue lors du vote, la mention d’une majorité erronée sur le procès-verbal demeure sans incidence.

Enfin, l’emploi du terme « unanimité » en l’espèce ne peut donner lieu à aucune ambiguité, le procès-verbal ayant pris soin de préciser le nombre et l’identité des absents, de sorte que ce terme ne pouvait viser que les copropriétaires présents ou représentés.

Dès lors, les défauts d’information reprochés par les demandeurs ne sont pas de nature à empêcher la reconstitution du sens du vote ni à affecter son résultat. En conséquence, les époux [R] seront déboutés de leur demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 22 décembre 2021.

Sur la demande subsidiaire d’annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 22 décembre 2021

Au soutien de leur demande subsidiaire, les époux [R] affirment que :

— la résolution n°17 est irrégulière en ce qu’elle comporte plusieurs objets : la décision d’une poursuite judiciaire, la constitution d’une provision et l’annulation et le remplacement de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020 par cette résolution ;

Décision du 27 Mai 2025

8ème chambre 1ère section

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— cette résolution caractérise un abus de majorité en ce qu’elle a été prise pour contourner leur contestation judiciaire de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020 et pour favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

En réplique, le syndicat des copropriétaires oppose que :

— les points relatifs à la procédure judiciaire et la constitution d’une provision sont nécessairement liés et interdépendants et justifient qu’ils soient votés dans le cadre d’une même résolution ;

— l’annulation et le remplacement de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020 par la résolution n°17 critiquée se justifie puisque les deux résolutions portaient sur le même objet et que de facto l’adoption de la résolution n°17 serait venue en lieu et place de la résolution n°18 de l’assemblée générale de 2020 ;

— la résolution litigieuse ne saurait constituer un abus de majorité puisqu’elle vise à déterminer l’origine de désordres d’infiltrations affectant les parties communes conformément à sa mission de conservation de l’immeuble prévue à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et alors que l’article 15 de la même loi prévoit qu’elle a qualité à agir en vue de sauvegarder les droits afférents à l’immeuble ;

— si il a été débouté de sa demande de condamnation des époux [R] d’effectuer les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse par ordonnance de référé du 5 février 2020, la désignation d’un expert est indispensable pour établir l’imputabilité des désordres ;

— les époux [R] ne justifient pas que la résolution litigieuse revient sur des droits acquis par la résolution n°18 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020.

*

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes.

Pour démontrer l’abus de majorité, le copropriétaire qui demande la nullité d’une décision doit démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires en favorisant les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains copropriétaires.

Sur ce,

La résolution litigieuse a été votée en ces termes :

«  17 – PROCEDURE JUDICIAIRE A ENGAGER

Pouvoir à donner au syndic pour engager une procédure judiciaire en référé expertise, à l’encontre de Monsieur [B] [R] et Madame [T] [H], épouse [R], en leur qualité de propriétaires du lot n°28, procédure visant à obtenir la désignation d’un expert judiciaire ayant pour mission notamment de rechercher l’origine et les causes des désordres observés en parties communes sous la terrasse dont les époux [R] ont la jouissance, d’indiquer les solutions appropriées pour y remédier, de déterminer l’imputabilité de ces désordres, d’évaluer les préjudices subis ; constitution d’une provision de 7.000 euros appelée au prorata des millièmes généraux du 1er juillet 2022 pour en couvrir le coût prévisionnel. Cette résolution « annule et remplace » la résolution n°18 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020 :

Cette décision est adoptée à l’unanimité ".

Si la résolution porte à la fois sur l’autorisation donnée au syndic d’engager une procédure judiciaire à l’encontre des demandeurs et de constituer une provision, ces deux points s’avèrent incontestablement liés puisque la provision vise précisément à couvrir le coût prévisionnel de la procédure. Par conséquent, elle ne peut être considérée comme étant un vote bloqué.

En outre, comme le relève utilement le syndicat des copropriétaires, cette résolution ayant le même objet que la résolution n°18 de l’assemblée de 2020, elle aurait nécessairement eu pour effet de l’annuler et de la remplacer de sorte qu’il ne peut être considéré que ce point puisse faire encourir son annulation.

S’agissant de l’abus de majorité allégué, il apparaît que la résolution litigieuse vise à obtenir la désignation d’un expert sur des infiltrations touchant des parties communes laquelle relève effectivement de la mission de conservation de l’immeuble incombant au syndicat des copropriétaires conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Alors que les époux [R] dénoncent un acharnement et une décision favorisant des intérêts de copropriétaires majoritaires au détriment de copropriétaires minoritaires, il ressort au contraire que cette résolution a été prise dans l’intérêt de la collectivité et qu’en tout état de cause, aucune preuve n’est produite pour justifier du contraire.

Par conséquent, la demande d’annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 22 décembre 2021 sera rejetée.

Sur les autres demandes

Les époux [R], partie succombante, seront condamnés aux dépens dont distraction au profit de Maître Véronique Bomsel Di Meglio, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [B] [R] et Mme [T] [H] épouse [R] de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [B] [R] et Mme [T] [H] épouse [R] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Véronique Bomsel Di Meglio, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [B] [R] et Mme [T] [H] épouse [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Fait et jugé à [Localité 11] le 27 Mai 2025.

La Greffière La Présidente