MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 30 Juillet 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00245 – N° Portalis DB3T-W-B7I-U35S

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.A. Société d’économie Mixte de la Ville de Vincennes C/ S.A.S. MICROBABY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. Société d’économie Mixte de la Ville de Vincennes, inscrite au RCS de CRETEIL sous le n° 304 721 582, dont le siège social est sis Mairie de Vincennes – 94300 VINCENNES

représentée par M^e Sandrina GASPAR FERREIRA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G480

DEFENDERESSE

S.A.S. MICROBABY, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 800 895 088, dont le siège social est sis 9 avenue Hoche – 75008 PARIS

représentée par M^e Harmonie RENARD, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : A0850

Débats tenus à l’audience du : 1er Juillet 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 30 Juillet 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 30 Juillet 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2018, la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE LA VILLE DE VINCENNES (VINCEM) a donné à bail commercial à la société KID’CŒUR VINCENNES, aux droits de laquelle vient la SAS MICROBABY, un local commercial situé 27 rue des Laitières 94300 Vincennes, pour un loyer de 19.200 euros hors charges, payable mensuellement à terme d’avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

La SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE LA VILLE DE VINCENNES (VINCEM) a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 28 novembre 2023 à la SAS MICROBABY pour une somme de 9.756,47 euros, au titre de l’arriéré locatif au 22 novembre 2023.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 7 février 2024, la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE LA VILLE DE VINCENNES (VINCEM) a fait assigner la SAS MICROBABY devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 28 décembre 2023,

— déclarer que la SAS MICROBABY est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 29 décembre 2023,

— condamner la SAS MICROBABY à libérer les locaux occupés sis 27 rue des Laitières 94300 Vincennes sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à venir et jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés,

— fixer une indemnité d’occupation journalière à compter du 29 décembre 2023 égale à 1.000 euros par jour et condamner à titre provisionnel la SAS MICROBABY à la payer, charges en sus, jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés et sous autres moyens d’accès aux locaux,

— ordonner sans délai l’expulsion de la SAS MICROBABY, avec le concours de la force publique,

— condamner à titre provisionnel la SAS MICROBABY à lui payer les sommes suivantes, avec intérêts au taux de 10% à compter du commandement de payer du 28 novembre 2023 :

* 8.718,64 euros au titre de l’arriéré de loyers,

* 34.000 euros au titre des indemnités d’occupation journalières du 29 décembre 2023 au 31 janvier 2024, à parfaire,

* 3.427,30 euros au titre des charges régularisées pour l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2022,

* 2.480,98 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2023,

— déclarer acquis à la société VINCEM le dépôt de garantie,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans un garde-meubles choisi par la société VINCEM, aux frais, risques et périls de la SAS MICROBABY,

— condamner la SAS MICROBABY à payer à la société VINCEM la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et l’état des inscriptions.

L’affaire a été appelée, après un renvoi, à l’audience du 1er juillet 2024, à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE LA VILLE DE VINCENNES (VINCEM) sollicite du juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 28 décembre 2023,

— déclarer que la SAS MICROBABY est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 29 décembre 2023,

— condamner la SAS MICROBABY à libérer les locaux occupés sis 27 rue des Laitières 94300 Vincennes sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à venir et jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés,

— fixer une indemnité d’occupation journalière à compter du 29 décembre 2023 égale à 1.000 euros par jour et condamner à titre provisionnel la SAS MICROBABY à la payer, charges en sus, jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés et sous autres moyens d’accès aux locaux,

— ordonner sans délai l’expulsion de la SAS MICROBABY, avec le concours de la force publique,

— condamner à titre provisionnel la SAS MICROBABY à lui payer les sommes suivantes, avec intérêts au taux de 10% à compter du commandement de payer du 28 novembre 2023 :

* 5.141,12 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges visés au commandement de payer,

* 956,48 euros au titre de la régularisation de charges complémentaires pour la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021,

* 2.264,58 euros au titre de la régularisation de charges complémentaires pour la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019,

* 661,90 euros au titre de la régularisation de charges complémentaires pour la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020,

* 154.000 euros au titre des indemnités d’occupation journalières du 29 décembre 2023 au 30 mai 2024,

— déclarer acquis à la société VINCEM le dépôt de garantie,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans un garde-meubles choisi par la société VINCEM, aux frais, risques et périls de la SAS MICROBABY,

— condamner la SAS MICROBABY à payer à la société VINCEM la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et l’état des inscriptions,

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle sollicite l’acquisition de la clause résolutoire en raison du non-paiement des causes du commandement de payer dans le délai requis. Elle s’oppose aux délais de paiement, indiquant que la société VINCEM a un capital majoritairement public et que la SAS MICROBABY ne justifie pas de ses difficultés financières, présentant un bénéfice de 1,6 millions d’euros aux termes de son comptes de résultats sur l’année 2022.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SAS MICROBABY sollicite du juge des référés de :

— la déclarer recevable en ses demandes,

— constater qu’elle a dûment exécuté ses obligations de paiements des loyers et charges à hauteur des sommes non contestées,

— lui accorder des délais de paiement rétroactifs suspensifs des effets de la clause résolutoire visée au commandement de payer du 28 novembre 2023,

— débouter la société VINCEM de ses demandes,

— à titre subsidiaire : fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer applicable,

— en tout état de cause : exclure l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la société VINCEM à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle indique à l’audience qu’elle ne conteste plus les causes du commandement de payer en raison des justificatifs transmis en cours de procédure.

Elle sollicite des délais de paiement, faisant état de difficultés de trésorerie liées notamment à la crise du COVID-19 et au contexte inflationniste depuis 2022. Elle souligne être confrontée à un décalage de paiements de ses partenaires publics, ce qui impacte sa trésorerie. Elle rappelle s’être acquittée du versement des loyers et charges dont elle était redevable et argue des conséquences manifestations excessives d’une expulsion qui serait prononcée à son encontre.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance et aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 juillet 2024.

Le juge des référés a autorisé la production en cours de délibéré, au plus tard le 5 juillet 2024, de l’avis de virement par la SAS MICROBABY.

Par note en délibéré reçue le 3 juillet 2024, la SAS MICROBABY a transmis l’avis de virement justifiant du paiement de la somme totale de 13.185,70 euros ventilée comme suit :

—  5.141,12 euros au titre de la régularisation du solde du commandement de payer initialement contesté,

—  1.072 euros au titre de la régularisation des charges 2020-2021,

—  2.264,58 euros au titre de la régularisation des charges 2019,

—  661,90 euros au titre de la régularisation des charges 2020,

—  2.023,05 euros au titre de l’échéance locative du mois de juin 2024,

—  2.023,05 euros au titre de l’échéance locative du mois de juillet 2024.

Elle souligne être parfaitement à jour du règlement de ses loyers et charges, échéance de juillet 2024 incluse.

Par note en délibéré du 8 juillet 2024, la société VINCEM a confirmé avoir reçu le virement et a transmis un relevé de compte au 4 juillet 2024, faisant état d’un solde négatif (trop-perçu) de 115,52 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1.le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2.le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3.la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe par ailleurs aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement de payer du 28 novembre 2023 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société VINCEM n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 9.756,47 euros.

Il n’est pas contesté que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance puisque selon dernier décompte produit les encaissements ont eu lieu les 29 avril 2024, 2 mai 2024, 10 mai 2024 et 4 juillet 2024.

Après vérification du décompte daté du 4 juillet 2024 et des pièces produites aux débats, la créance locative est entièrement apurée. Il subsiste même un solde créditeur en faveur de la SAS MICROBABY à hauteur de 115,52 euros.

Aucune condamnation provisionnelle au titre d’un quelconque arriéré ne sera donc prononcée.

Le preneur peut demander des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire même après l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement tant que la résiliation n’est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée.

S’il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois, il est justifié et non contesté qu’à la date où le juge des référés statue, les causes du commandement ont été réglées et que la SAS MICROBABY est à jour des loyers en cours.

Il sera donc fait droit à la demande de délais rétroactifs et de suspension des effets de la clause résolutoire entre le 29 décembre 2023 et le 4 juillet 2024.

Il est en effet constant que, le 4 juillet 2024, les causes du commandement du 28 novembre 2023 ont été réglées, de sorte que le manquement visé à ce commandement a été corrigé ; dès lors, au 5 juillet 2024, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

La société VINCEM sera déboutée de sa demande d’expulsion et de ses accessoires.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les causes du commandement de payer et les loyers postérieurs ayant été réglés après la délivrance de l’assignation, il est équitable de mettre à la charge de SAS MICROBABY la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, listés par l’article 695 du code de procédure civile et comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Enfin, il sera rappelé que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

ACCORDONS rétroactivement à la SAS MICROBABY un délai de paiement du 29 décembre 2023 au 4 juillet 2024 pour le paiement de sa dette locative à l’égard de la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE LA VILLE DE VINCENNES (VINCEM),

SUSPENDONS pendant cette même période les effets de la clause résolutoire à la suite du commandement de payer délivré le 28 novembre 2023,

CONSTATONS que l’intégralité des causes du commandement a été apurée à ce jour,

DISONS que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir jouée et que le bail n’est pas résilié et doit se poursuivre selon les termes du bail conclu,

CONDAMNONS la SAS MICROBABY à payer à la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE LA VILLE DE VINCENNES (VINCEM) la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SAS MICROBABY aux dépens listés par l’article 695 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

REJETONS toutes les autres demandes des parties,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 30 juillet 2024.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS