TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

à M^e RAISON, M^e SITBON

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e QUETU

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/03202

N° Portalis 352J-W-B7F-CT457

N° MINUTE :

Assignation du :

16 février 2021

JUGEMENT

rendu le 19 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. JG 32

[Adresse 10]

[Localité 9]

représentée par Maître Sandrine QUETU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0514

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic le Cabinet FONCIA CHADEFAUX LECOQ – SAINT OUEN

[Adresse 1]

[Localité 11]

représenté par Maître Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2444

S.A.S. AXIUM

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par Maître Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2472

Décision du 19 décembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/03202 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT457

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Océane CHEUNG, juge

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 17 octobre 2025, tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 12 décembre 2025, prorogé au 19 décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

_____________________________

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 6] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et se compose de deux bâtiments (A et B).

La SCI JG 32 est propriétaire de locaux commerciaux à usage de bureaux (lots n°12, 13 et 14 – bâtiment A, et lots n°123 et 124 – bâtiment B), d’emplacements de stationnement (lots n°114, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122 – bâtiment B), d’une cave (lot n°113) et d’un dégagement (lots n°125, indivis aux lots n°123 et 124) au sein de cet immeuble.

Les locaux de la SCI JG 32 ont été donnés à bail à l’OPH Plaine Commune Habitat, lequel a donné congé en mars 2016.

La SCI JG 32 a réalisé des travaux dans ses lots et constaté l’absence de raccordement à l’eau chaude et à l’interphone de ceux-ci.

Le 20 juin 2019, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté une résolution n°28 ayant pour objet la pose de répartiteurs de chauffage.

Par un courriel daté du 7 mai 2020, le gérant de la SCI JG 32 a demandé au syndic de faire réaliser les travaux nécessaires au raccordement de ses locaux à l’alimentation en eau chaude et au réseau d’interphone. Cette mise en demeure a été réitérée par un courriel du 13 mai 2020.

Par un courriel en réponse du même jour, la société Axium a indiqué à la SCI JG 32 que le raccordement au réseau d’eau chaude et à l’interphone de l’immeuble pourra être réalisé, mais à ses frais exclusifs et après autorisation de l’assemblée générale.

Par un courrier daté du 9 novembre 2020, la SCI JG 32 a fait mettre en demeure le syndic de l’autoriser à se raccorder au réseau d’eau chaude, de lui indiquer la date de pose des répartiteurs de chauffage, et de missionner la société en charge de la maintenance de l’interphone.

Par exploit d’huissier du 16 février 2021, la SCI JG 32 a fait assigner le cabinet Axium et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Paris.

Lors de l’assemblée générale du 14 décembre 2022, les copropriétaires ont adopté une résolution n°8 portant sur la désignation d’un nouveau syndic, ainsi que la résolution n°23 portant sur la réalisation de travaux visant à relier les lots de la SCI JG 32 au réseau de distribution d’eau chaude et à l’interphone de l’immeuble, dès le mois de janvier 2023.

Les locaux de la SCI JG 32 sont à nouveau loués depuis le 1er juillet 2023.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 4 octobre 2024, la SCI JG 32 a été déclarée irrecevable en sa demande relative à la répartition des charges, mais recevable en toutes ses autres demandes, et le syndicat des copropriétaires a été condamné à réaliser les travaux de raccordement des lots appartenant à la SCI JG 32 au réseau de distribution d’eau chaude de l’immeuble.

Les travaux de raccordement ont été réalisés en septembre 2024, aux frais du syndicat des copropriétaires.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 28 avril 2025, et au visa des articles 9 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et de l’article 1240 du code civil, la SCI JG 32 demande au tribunal de :

A titre principal,

— condamner solidairement le cabinet Axium en qualité de syndic de l’immeuble du [Adresse 5], et le SDC du [Adresse 5], à payer à la SCI JG32 une somme de 110.833 euros à titre de dommages et intérêts.

A titre subsidiaire, s’il n’était pas fait droit à la demande indemnitaire de 110.833 euros :

— condamner solidairement le cabinet Axium en qualité de syndic de l’immeuble du [Adresse 5], et le SDC du [Adresse 5], à payer à la SCI JG32 une somme de 23.307 euros, correspondant aux charges de chauffage/eau chaude réglées sans en avoir l’usage, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner le cabinet Axium en qualité de syndic de l’immeuble du [Adresse 5] à payer à la SCI JG32 la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] demande au tribunal, au visa des articles 9, 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, de :

A titre principal :

— rejeter l’ensemble des demandes formulées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] ;

En tout état de cause :

— condamner la SCI JG 32 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 6.000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens d’instance au visa de l’article 699 du code de procédure civile, dont distraction à la Selarl Raison Avocats.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 2 septembre 2025, et au visa des articles 18, 25 b) et 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de l’article 10 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de l’article 1240 du code civil, et des articles 9 et 514-1 du code de procédure civile, le cabinet Axium demande au tribunal de :

— débouter la SCI JG 32 de toutes ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la SAS Axium ;

— écarter l’exécution provisoire, si par extraordinaire il était fait droit aux demandes de dommages intérêts adverses, au visa de l’article 514-1 du CPC ;

— condamner la SCI JG 32 à payer à la SAS Axium la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— condamner la SCI JG 32 aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Didier Sitbon, avocat conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 3 septembre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 17 octobre 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2025, puis au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur les demandes indemnitaires

L’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 18 de cette même loi dispose notamment qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé :

« – d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

L’article 1240 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

A – Sur les responsabilités

1 – Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

La SCI JG 32 recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et fait tout d’abord valoir qu’en qualité de copropriétaire de l’immeuble, elle dispose d’un droit d’usage des parties communes et des éléments d’équipement communs.

A l’examen des pièces produites aux débats et des conclusions respectives des parties, il est établi et non contesté que la SCI JG 32 a effectué des travaux de rénovation et d’aménagement dans ses locaux en 2016, à la suite du départ de sa locataire ; que ceux-ci sont « en plateau » et donc accessibles par les deux bâtiments de l’immeuble ; et qu’une partie des locaux, après des travaux de recloisonnement, n’est pas raccordée aux réseaux d’adduction en eau chaude et d’interphone de l’immeuble.

Il est de même constant que lors de l’assemblée générale du 14 décembre 2022, les copropriétaires ont adopté une résolution n°23 portant sur la réalisation de travaux visant à relier les lots de la SCI JG 32 au réseau de distribution d’eau chaude et à l’interphone de l’immeuble, et que ces travaux ont été réalisés en septembre 2024, aux frais du syndicat des copropriétaires.

Les parties s’opposent principalement sur la question de la nécessité d’obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée générale (art. 25 b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965) pour effectuer les travaux sollicités par la SCI JG 32.

A cet égard, il doit être rappelé qu’une distinction doit être opérée entre un simple branchement ou raccordement à un élément d’équipement commun, qui n’altère pas les parties communes de l’immeuble, et les travaux impliquant une intervention matérielle sur celles-ci (percement, ajout de canalisations, modification de la structure).

Si un raccordement direct aux canalisations existantes ne porte pas atteinte aux parties communes et n’exige donc pas d’autorisation préalable, des travaux de raccordement avec détérioration et percement de parties communes affectent les parties communes et nécessitent une autorisation. Un simple branchement ou raccordement à des éléments d’équipement communs constitue un usage normal des parties communes, nécessaire à la jouissance des parties privatives.

En l’espèce, il apparaît que la SCI JG 32 a demandé dans un courrier daté du 13 mai 2020 la réalisation d’un « piquage sur la colonne montante de l’immeuble », c’est-à-dire un simple raccordement et non la création d’un réseau privatif – ce que confirme le « faible » montant de la prestation facturée au syndicat des copropriétaires par la société Gesten (883,85 euros), d’ailleurs expressément qualifiée de « raccordement ECS de l’appartement au réseau général ».

De même, il est établi que la SCI JG 32 dispose dans ses locaux d’un réseau et de combinés privatifs d’interphone, et qu’elle ne sollicitait que la possibilité de se raccorder à la platine de l’immeuble.

Par conséquent, ces travaux ne constituent pas des travaux affectant les parties communes de l’immeuble au sens de l’article 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et la SCI JG 32 n’avait donc pas à solliciter l’autorisation de l’assemblée générale pour y procéder. Le syndicat des copropriétaires, le conseil syndical ou le syndic ne pouvaient ainsi s’opposer au raccordement des lots de la SCI JG 32 en son principe.

Toutefois, si la demanderesse dispose effectivement du droit de se raccorder aux éléments d’équipement communs de l’immeuble, c’est à tort qu’elle soutient que la copropriété devrait « la raccorder » ou « lui mettre à disposition un branchement ». L’élément matériel permettant le branchement ou le raccordement est privatif et non commun, donc à la charge du copropriétaire sollicitant le raccordement – et ce a fortiori lorsque celui-ci est rendu nécessaire par le réaménagement des locaux effectué par la SCI JG 32.

Il ne peut donc être valablement reproché à la copropriété de ne pas avoir fait procéder aux travaux de raccordement avant la décision prise en assemblée générale le 14 décembre 2022, ni d’avoir tardé ensuite à réaliser ces travaux à ses frais alors qu’elle n’a pas vocation à les supporter.

Enfin, dans le cas où les travaux nécessaires au raccordement aux réseaux d’eau chaude et d’interphone auraient requis une atteinte aux parties communes, comme le soutiennent les défendeurs, la SCI JG 32 aurait en toute hypothèse omis de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale dans les formes prescrites à l’article 10 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Pour l’ensemble de ces motifs, et dès lors que le syndicat des copropriétaires n’a pas porté atteinte aux droits du copropriétaire résultant de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sa responsabilité ne peut être engagée.

2 – Sur la responsabilité du syndic

La SCI JG 32 recherche également la responsabilité de l’ancien syndic de l’immeuble, la société Axium, sur le fondement des articles 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil.

Pour les motifs exposés ci-dessus, et dès lors qu’il appartient au copropriétaire souhaitant se raccorder à des éléments d’équipement communs de supporter le coût des travaux, le syndic était bien fondé à opposer à la SCI JG 32, en tant que représentant légal de la copropriété, le refus du syndicat des copropriétaires de faire réaliser les travaux à ses frais. La société Axium ne disposait d’ailleurs pas du pouvoir de délivrer à un copropriétaire une autorisation d’effectuer des travaux affectant les parties communes.

Par ailleurs, il apparaît qu’il ne peut en toute hypothèse être reproché à la société Axium d’avoir agi en faute après le 14 décembre 2022, puisque son mandat n’a pas été renouvelé lors de cette assemblée générale et qu’elle ne pouvait donc matériellement poursuivre l’exécution de la décision n°23.

La société Axium n’ayant pas agi de manière fautive à l’encontre de la SCI JG 32, sa responsabilité ne peut donc être engagée.

B – Sur le préjudice

A titre surabondant, il apparaît que la SCI JG 32 ne démontre pas avoir subi un préjudice en lien avec les faits reprochés au syndicat des copropriétaires et au syndic.

Alors que la SCI JG 32 réclame indemnisation au titre du paiement de sa taxe foncière, il doit être relevé que ces sommes sont exigibles à raison de la simple qualité de propriétaire et auraient dû être versées en toute hypothèse, que le bien soit loué ou non. Elles ne peuvent donc constituer un chef de préjudice indemnisable, outre qu’il n’est aucunement justifié du montant de la taxe foncière dont la SCI JG 32 s’est acquittée entre 2020 et 2023.

Par ailleurs, les charges de copropriété payées au titre de l’adduction d’eau chaude et du chauffage sont exigibles en application de la clause de répartition figurant au règlement de copropriété, lequel tient lieu de loi entre les parties et doit être exécuté. Ces sommes ne peuvent donc là encore constituer un chef de préjudice indemnisable.

La SCI JG 32 sera par conséquent déboutée de sa demande principale.

2 – Sur la demande en restitution d’indu

Les articles 1302 et suivants du code civil, relatifs au paiement de l’indu, disposent que tout paiement suppose une dette et que ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu. La restitution est soumise aux règles fixées aux articles 1352 à 1352-9 du même code.

*

A titre subsidiaire, la SCI JG 32 sollicite le remboursement des charges de copropriété qu’elle dit avoir payées au titre de l’eau chaude et du chauffage, entre mai 2020 et juin 2023.

Pour les motifs ci-exposés ci-avant, ces sommes sont exigibles en application du règlement de copropriété, et un copropriétaire ne peut se soustraire au paiement de ses charges sauf à solliciter en justice une modification de la répartition des charges.

La SCI JG 32 ne peut en outre réclamer indemnisation à ce titre dès lors que l’incapacité de bénéficier de l’eau chaude et du chauffage résulte exclusivement du fait qu’elle n’a pas souhaité financer les travaux nécessaires au raccordement.

La SCI JG 32 sera ainsi déboutée de sa demande subsidiaire.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI JG 32, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SCI JG 32 sera condamnée à payer au titre des frais irrépétibles la somme de 4 000 euros au syndicat des copropriétaires, et de 3 000,00 euros à la société Axium. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déboute la SCI JG 32 de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne la SCI JG 32 au paiement des entiers dépens de l’instance, et autorise M^e Didier Sitbon et la SELARL Raison Avocats à recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Condamne la SCI JG 32 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la SCI JG 32 à payer à la société Axium la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 12] le 19 décembre 2025.

La greffière La présidente