TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 12]

[Adresse 6]

[Adresse 11]

[Localité 7]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02365 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I74J

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 27 février 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [X] [E], née le 29 Mai 1989 à [Localité 13] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 5]

Monsieur [U] [E], né le 20 Janvier 1986 à [Localité 13] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 5]

représentés par M^e Nicolas GANTZER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 108

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [J] [V], né le 03 Décembre 1979 à [Localité 13] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [K] [V], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 28 Novembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 février 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat daté du 6 février 2021 prenant effet le 15 avril 2021 portant sur une maison située [Adresse 1] à [Localité 9], Madame [X] [E] et Monsieur [U] [E] ont consenti un bail à Monsieur [J] [V] et Madame [K] [V]. Le montant initial du loyer dûment indexé avait été fixé à 950 € par mois.

Un congé pour reprise pour vendre devait être décerné aux locataires par acte de commissaire de justice le 12 octobre 2023.

Monsieur [J] [V] et Madame [K] [V] se sont maintenus dans les lieux.

Par exploit de commissaire de justice du 27 juin 2024, Madame [X] [E] et Monsieur [U] [E] ont assigné Monsieur [J] [V] et Madame [K] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de :

— Déclarer leurs demandes recevables et bien fondées,

A titre principal,

— Constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties le 6 février 2021 au 14 avril 2024 suite au congé pour vendre du 12 octobre 2023,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [V] et Madame [K] [V] et de tous occupants de leur fait du logement sis [Adresse 4],

— Ordonner en tant que de besoin le concours de la force publique,

— Condamner Monsieur [J] [V] et Madame [K] [V] à payer aux demandeurs une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1100 € par mois du 15 avril 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, indexée sur l’indice de référence des loyers,

— Condamner Monsieur [J] [V] et Madame [K] [V] à payer aux demandeurs la somme de 1825 € au titre des loyers impayés au 14 avril 2024,

A titre subsidiaire,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties le 6 février 2021 pour manquements contractuels graves des époux [V],

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [V] et Madame [K] [V] et de tous occupants de leur fait du logement sis [Adresse 1] à [Adresse 8] [Localité 10],

— Condamner Monsieur [J] [V] et Madame [K] [V] à payer aux demandeurs le loyer de 950 € par mois jusqu’à décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [J] [V] et Madame [K] [V] à payer aux demandeurs une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1100 € par mois de la décision à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux, indexée sur l’indice de référence des loyers,

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [J] [V] et Madame [K] [V] à produire l’attestation d’assurance du bien occupé, sous astreinte de 100 € par jour à compter de la décision à intervenir,

— Se réserver la compétence de liquider ladite astreinte,

— Condamner Monsieur [J] [V] et Madame [K] [V] à payer aux demandeurs la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [J] [V] et Madame [K] [V] aux entiers frais et dépens, en ce compris la somme de 80,55 € au titre des frais du commandement de payer du 2 février 2024 et du coût du constat du procès-verbal de constat du 19 avril 2024,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 28 novembre 2024.

Madame [X] [E] et Monsieur [U] [E] représentés par leur Conseil ont repris les termes de l’assignation.

Ils invoquent que le congé pour vendre est régulier sur le fond et sur la forme malgré une erreur de date car aucun grief n’est invoqué. Ils en déduisent que les locataires sont occupants sans droit ni titre depuis le 15 avril 2024 et sont redevables depuis cette date d’une indemnité d’occupation majorée de 15% en raison du préjudice subi.

A titre subsidiaire, ils sollicitent la résiliation judiciaire du bail au regard des différents manquements contractuels de la part des locataires.

Cité par exploit remis à sa personne, Monsieur [J] [V] n’a pas comparu et personne pour le représenter. Citée par exploit remis à personne, Madame [K] [V] n’a pas comparu et personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut six mois avant l’expiration du bail, donner congé des lieux loués pour habiter ou pour vendre le logement.

Le congé doit indiquer le motif allégué, et, en cas de reprise, « les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, son concubin ou la personne avec laquelle il est lié par un PACS, ses ascendants et descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. »

Le texte précise que « lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. »

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

A la date d’effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre.

En l’espèce, le bail a été conclu entre les parties le 6 février 2021 pour une prise d’effet le 15 avril 2021. Le contrat de location prévoit une durée initiale de trois années du 15 avril 2021 au 14 avril 2024.

Le bailleur a délivré congé à Monsieur [J] [V] et Madame [K] [V], par actes de commissaire de justice le 12 octobre 2023 remis à personne afin qu’ils quittent les lieux pour le 14 avril 2023 aux fins de vente du bien immobilier.

Il ne peut être contesté que la date d’expiration du congé est erronée. Néanmoins, il est constant que le preneur ne peut invoquer l’irrégularité d’un congé pour vendre mentionnant une date d’effet erronée, dès lors que celui-ci a été délivré plus de six mois avant la date d’expiration du bail ( Civ. 3e, 11 juillet 2007, ). De plus, ce délai d’ordre public s’applique indépendamment de la volonté du bailleur qui, pour cette raison, n’est pas tenu de faire figurer la date de prise d’effet du congé sur l’instrumentum le constatant (Civ. 3e, 10 juill. 2002).

Si, par erreur de plume, le congé pour vendre a été délivré pour le 14 avril 2023, il est constant qu’il l’a été en date du 12 octobre 2023, soit plus de six mois avant l’échéance du bail. Au surplus, il convient de souligner que les locataires ont été destinataires d’n courrier du commissaire de justice daté du 29 janvier 2024 leur confirmant que le bail prendra fin le 14 avril 2024.

Le congé a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Le congé a donc été délivré dans les formes et délais légaux requis.

Ce congé délivré six mois avant le terme du bail, comporte les mentions requises à peine de nullité, notamment le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé précise par ailleurs que la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire y est annexée.

Le congé délivré aux défendeurs est ainsi régulier au fond et il y a dès lors lieu de constater sa validité.

En outre, Monsieur [J] [V] et Madame [K] [V], non comparants, ne contestent pas, par définition, le congé.

Le bail s’est en conséquence trouvé résilié par l’effet du congé, de sorte que Monsieur [J] [V] et Madame [K] [V] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 15 avril 2024.

Sur les conséquences de la validité du congé

Sur la demande d’expulsion

En conséquence de ce qui précède, il doit être constaté que le bail a pris fin le 14 avril 2024, date d’échéance du bail consenti le 6 février 2021 prenant effet le 15 avril 2021, par l’effet du congé valablement délivré dans le délai de 6 mois précédent cette date, le 12 octobre 2023.

Par application de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [J] [V] et Madame [K] [V] n’ont donc plus aucun droit ni titre pour occuper le bien loué depuis le 15 avril 2024.

Ils doivent en conséquence être condamnés à évacuer les lieux, de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef.

La demande d’injonction à justifier une assurance sous astreinte est sans objet par suite de la résiliation du bail.

Il convient par ailleurs de rappeler que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de l’expulsion

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l’espèce, Monsieur [J] [V] et Madame [K] [V] se sont maintenus dans le logement depuis le 12 octobre 2023. Ils ont ainsi bénéficié d’un large délai pour quitter les lieux.

Ainsi en application des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, ils pourront être expulsés après le respect d’un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux.

Il convient de rappeler qu’à défaut de libération volontaire de leur part dans le délai de deux mois, il pourra être procédé à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Madame [X] [E] et Monsieur [U] [E] produisent un décompte arrêté au 14 avril 2024 démontrant que Monsieur [J] [V] et Madame [K] [V] restent leur devoir une somme de 1825 euros au titre de l’arriéré locatif, terme d’avril 2024 inclus.

Monsieur [J] [V] et Madame [K] [V] non comparants n’apportent aucun élément permettant de remettre en cause le bien-fondé de la créance ni son montant.

Monsieur [J] [V] et Madame [K] [V] seront en conséquence condamnés à payer à Madame [X] [E] et Monsieur [U] [E] la somme de 1825 euros au titre des loyers et charges échus impayés à la date du 14 avril 2024 (échéance d’avril 2024 incluse).

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent la somme de 1100 €.

Au vu des différents éléments versés aux débats, cette pénalité apparaît manifestement excessive et il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi soit la somme de 950 € et de condamner les locataires au paiement de cette indemnité jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité évaluant dans les conditions de l’ancien bail et étant indexée sur l’indice de référence des loyers. Il devra être pris en compte les versements effectués par les défendeurs.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [V] et Madame [K] [V], qui succombent à l’instance, supporteront les dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 19 avril 2024 et du commandement de payer du 2 février 2024 soit la somme de 80,55 €.

Compte tenu des démarches qui ont été accomplies par Madame [X] [E] et Monsieur [U] [E], Monsieur [J] [V] et Madame [K] [V] seront condamnés à leur verser une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

CONSTATE la validité du congé pour vente délivré à Monsieur [J] [V] et Madame [K] [V] par Madame [X] [E] et Monsieur [U] [E] le 12 octobre 2023 et l’expiration du bail conclu le 6 février 2021 prenant effet le 15 avril 2021 concernant la maison située [Adresse 1] à [Localité 9] à la date du 14 avril 2024 ;

DIT que Monsieur [J] [V] et Madame [K] [V] sont occupants sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 9] depuis le 15 avril 2024 ;

ORDONNE qu’à défaut pour Monsieur [J] [V] et Madame [K] [V] d’avoir libéré les lieux, situés [Adresse 3] [Localité 10] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Madame [X] [E] et Monsieur [U] [E] de leur demande de production de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs ;

REJETTE la demande d’astreinte présentée par Madame [X] [E] et Monsieur [U] [E] ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 950 € ;

CONDAMNE Monsieur [J] [V] et Madame [K] [V] à payer à Madame [X] [E] et Monsieur [U] [E] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 15 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés entre les mains du bailleur, cette indemnité devant évoluer aux conditions du bail comme s’il s’était poursuivi entre les parties et étant indexée selon l’indice de référence des loyers ;

CONDAMNE Monsieur [J] [V] et Madame [K] [V] à payer à Madame [X] [E] et Monsieur [U] [E] la somme de 1825 € (mille huit cent vingt-cinq euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 14 avril 2024, échéance d’avril 2024 incluse ;

DEBOUTE Madame [X] [E] et Monsieur [U] [E] du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [J] [V] et Madame [K] [V] aux dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 19 avril 2024 et du commandement de payer du 2 février 2024 soit la somme de 80,55 € ;

CONDAMNE Monsieur [J] [V] et Madame [K] [V] à verser à Madame [X] [E] et Monsieur [U] [E] la somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 27 février 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,