MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 12 Novembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 23/01458 – N° Portalis DB3T-W-B7H-UOGI

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. VITRY GRIMAU, elle-même représentée par le cabinet PARIS-OUEST GESTION SAS C/ S.A.S. FOX & CO, S.A.R.L. GALLOP

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I. VITRY GRIMAU

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 414 245 506

représentée par la S. A. FINANCIERE DES GOBELINS, elle-même représentée par le Cabinet PARIS-OUEST GESTION SAS immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 722 055 688

dont le siège social est sis 78, Boulevard Saint Marcel – 75005 PARIS

représentée par Maître Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : C1272

DEFENDERESSES

S. A. S. FOX & CO

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 883 602 724

dont le siège social est sis 132 rue Julian Grimau – 94400 VITRY-SUR-SEINE

S. A. R. L. GALLOP

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 450 4221 364

dont le siège social est sis 161 avenue de Suffren – 75015 PARIS

toutes deux représentées par Maître Martin RADZIKOWSKI, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : E1266

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Débats tenus à l’audience du : 08 Octobre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : le 12 Novembre 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 12 Novembre 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 3 décembre 2020, la SCI VITRY GRIMAU a donné à bail commercial à la SASU FOX & CO des locaux situés bâtiment C4 sis 132 au 162 rue Julian Grimau à VITRY SUR SEINE (94400), moyennant un loyer annuel de 70 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Par acte du 3 décembre 2020, la SARL GALLOP s’est portée caution pour les engagements pris par SASU FOX & CO en vertu du bail.

Des loyers sont demeurés impayés.

La SCI VITRY GRIMAU a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2023 à la SASU FOX & CO pour une somme de 72 680,43 € au titre de l’arriéré locatif au 19 janvier 2023.

La SARL GALLOP a été informée, en tant que caution, le 3 février 2023 par lettre recommandée avec accusé réception de la défaillance de la SASU FOX & CO et de la volonté de la SCI VITRY GRIMAU de procéder au recouvrement des sommes dues par voie judiciaire.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2023, la SCI VITRY GRIMAU a fait assigner SASU FOX & CO et la SARL GALLOP devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater que le preneur n’a pas réglé ses loyers et charges dans le délai prescrit,

– constater que le coactionnaire n’a pas réglé les loyers et charges dans le délai prescrit,

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

En conséquence,

– ordonner l’expulsion de la SASU FOX & CO et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 150,00 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir,

– dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

– condamner solidairement la SASU FOX & CO et la SARL GALLOP à payer à la SCI VITRY GRIMAU la somme provisionnelle de 129 962,60 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au quatrième trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement,

– dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

– condamner solidairement la SASU FOX & CO et la SARL GALLOP au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur majoré de 15 % qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que les loyers prévus par l bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de février 2024, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clefs,

– condamner solidairement la SASU FOX & CO et la SARL GALLOP au paiement d’une somme de 1 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation, de sa dénonciation et des frais de levée d’états.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 8 octobre 2024, la SCI VITRY GRIMAU a maintenu les termes de son assignation et actualisé la dette locative à la somme de 173 443,89 €.

Vu les conclusions développées à l’audience par la SASU FOX & CO et la SARL GALLOP aux termes desquelles elles demandent de :

– débouter la SCI VITRY GRIMAU de l’ensemble de ses demandes pour manques de moyens de fait suffisamment clairs nécessaires à l’identification du préjudice,

A titre principal,

– débouter la SCI VITRY GRIMAU de l’ensemble de ses demandes en raison du paiement de l’intégralité des loyers et charges non contestables par la SASU FOX & CO

– condamner la SCI VITRY GRIMAU à rembourser à la SASU FOX & CO la totalité des appels provisionnels émis au titre des charges et taxes pour les années 2020, 2021 et 2021 s’élevant à hauteur de 10 468,33 euros,

– débouter la SCI VITRY GRIMAU du surplus de ses demandes et notamment de sa demande de résolutions du bail commercial,

A titre subsidiaire,

– suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire pendant 2 mois à compter de la signification de l’ordonnance, en vue de permettre à la SASU FOX & CO de régler les arriérés de loyers,

En tout état de cause,

– condamner la SCI VITRY GRIMAU à payer à la SASU FOX & CO la somme de 4 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

– condamnerla SCI VITRY GRIMAU à payer à la SARL GALLOP la somme de 4 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Cependant, la somme réclamée fait l’objet de contestations. En effet, la SASU FOX & CO et la SARL GALLOP avancent que par lettre du 17 novembre 2022, la SCI VITRY GRIMAU a notifié à la SASU FOX & CO une nouvelle augmentation du loyer de 4,43 % à partir de janvier 2023, le faisant passer de 17 953,34 € au montant de 18 747,83 €. Or, la SASU FOX & CO a contesté, dans une lettre du 24 janvier suivant adressée au bailleur, au motif qu’elle s’avérait excessive dans la mesure où la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 avait adopté un plafonnement de la variation annuelle des indices locatifs à un maximum de 3,5 % de l’indice des loyers commerciaux (ILC).

Les sociétés défenderesses allèguent que l’article 14 de la loi 2022-1158 du 16 août 2022 a introduit un mécanisme de plafonnement temporaire de la variation de l’ILC. En conséquence, selon elles, la SCI VITRY GRIMAU ne pouvait appliquer au maximum qu’une augmentation de loyer portant celui-ci à 18 581,70 € soit une différence à la baisse de 166,13 €.

En outre, par lettre du 16 novembre 2023, la SCI VITRY GRIMAU aurait à nouveau appliqué une augmentation de loyer suivant l’indice ILC de 6,6 %, faisant passer le loyer.

Dès lors, les causes du commandement de payer souffrent d’une contestation sérieuse et ne remplissent pas les conditions requises par les articles L. 145-41 du code de commerce et 834 du code de procédure civile permettant l’action du juge des référés.

Le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et toutes les demandes qui en découlent. Elles sont donc renvoyées au fond.

Sur les demandes de remboursement de la défense :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, la SASU FOX & CO et la SARL GALLOP demandent le remboursement de charges indûment perçues à hauteur de 10 468,33 €. Cependant, elles n’avancent pas d’argument rendant le caractère indu de ces paiements inconstatable.

Ainsi, cette demande souffre d’une contestation sérieuse et le juge des référées n’est pas compétent pour statuer. Il est renvoyé au fond.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce aucune partie ne succombe. Dès lors, chacune d’entre elles supportera la charge de ses dépens.

En outre, les demandes formées par les parties sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les causes du commandement de payer, la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent ;

DISONS n’y avoir lieu à référé au titre de la demande de remboursement de charges formée par SASU FOX & CO et la SARL GALLOP ;

LAISSONS à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;

REJETONS toutes autres demandes et celles formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 12 novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,