TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

■

6ème chambre

2ème section

N° RG 21/11043

N° Portalis 352J-W-B7F-CVDEA

N° MINUTE :

Réputé contradictoire

Assignation du :

20 juin 2014

JUGEMENT

rendu le 06 septembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [C] [J]

[Adresse 10]

[Localité 6]

représenté par Maître Christelle AUGROS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #A0883

DEFENDEURS

S.N.C. CORESI

[Adresse 30]

[Localité 23]

représentée par Maître Gérard PERRIN de l’ASSOCIATION PERRIN BADIER, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #R209

S.A. AXA FRANCE asssureur CNR

[Adresse 16]

[Localité 33]

représentée par Maître Stéphanie BOYER-CAVOIZY de la SELARL ARIANE, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #D1538

Société FAYAT BATIMENT

[Adresse 12]

[Adresse 12]

[Localité 1]

représentée par Maître Frédéric DOCEUL de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #P0483

Société B & B ARCHITECTES

[Adresse 18]

[Localité 35]

représentée par Maître Sabine GICQUEL de la SELARL SELARL CHAUVEL GICQUEL Société d’Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #P0003

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] et [Adresse 11] à [Localité 40], Immeuble “[Adresse 39]” représenté par son syndic PLISSON IMMOBILIER

[Adresse 17]

[Localité 25]

représenté par Maître Barthélémy LEMIALE de l’AARPI VALMY AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #C0386

Maître [K] [H] en qualité de liquidateur judiciaire de la société TCH THERM

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 32]

défaillante non constituée

MMA assureur de la société TCH THERM

[Adresse 7]

[Localité 20]

défaillante non constituée

S.A.R.L. COUVERTURE CHARPENTE MENUISERIE MANTAISE

[Adresse 19]

[Localité 29]

défaillante non constituée

S.A. MMA IARD , venant aux droits de COVEA RISK assureur de CCMM

[Adresse 7]

[Localité 21]

S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES venant aux droits de COVEA RISK assureur de CCMM

[Adresse 7]

[Localité 21]

représentées par Maître Guillaume RODIER, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C2027

Société SORECOB CONSTRUCTION

[Adresse 5]

[Localité 38]

défaillante non constituée

Maître [E] [D] es qualité de liquidateur judiciaire de la Société RECAM

[Adresse 8]

[Localité 36]

défaillante non constituée

S.A.R.L. CHAPES COUTINHO

[Adresse 22]

[Localité 28]

défaillante non constituée

Société SMABTP en qualité d’assureur des sociétés SORECOB, RECAM et CHAPES COUNTINHO

[Adresse 31]

[Localité 24]

représentée par Maître Claude VAILLANT de la SCP VAILLANT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #P0257

Société PRUNEVIEILLE

[Adresse 13]

[Localité 37]

S.A. Société ALLIANZ IARD assureur de la société PRUNEVIEILLE

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 34]

représentées par Maître Bruno THORRIGNAC, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D0125

Société JEAN LETUVE

[Adresse 4]

[Localité 26]

représentée par Maître Serge BRIAND de la SELEURL BRIAND AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #D0208

S.A.R.L. LA RENAISSANCE

[Adresse 15]

[Localité 27]

représentée par Maître Samia DIDI MOULAI de la SELAS CHETIVAUX-SIMON Société d’Avocats, avocats au barreau de PARIS,, vestiaire #C0675

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nadja GRENARD, Vice-présidente

Madame Marion BORDEAU, Juge

Madame Stéphanie VIAUD, Juge

assistée de Audrey BABA, Greffier

DEBATS

A l’audience du 25 avril 2024 tenue en audience publique devant Madame Nadja GRENARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— Signé par Madame Nadja Grenard , Présidente de formation et par Madame Audrey BABA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

se par le magistrat signataire.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

La SNC CORESI a entrepris en qualité de maître d’ouvrage l’édification d’un ensemble immobilier composé de trois bâtiments à usage d’habitation, dénommé « [Adresse 39] » situé [Adresse 11] dans le [Localité 9].

Pour les besoins de l’opération de construction, a été souscrite une assurance dommages-ouvrage et CNR auprès de la société Axa France Iard.

Sont intervenues notamment à l’acte de construire :

la société B & B ARCHITECTES en charge d’une mission de maîtrise d’œuvre complète ;

la société FAYAT BATIMENT, exerçant sous l’enseigne CARI, en qualité d’entreprise générale ;

la société PENA & PENA en qualité de paysagiste ;

la société LA RENAISSANCE en qualité de sous-traitante de la société FAYAT BATIMENT en charge du lot « espaces verts ».

Selon acte authentique en date du 1er août 2011, M. [C] [J] a acquis auprès de la SNC CORESI en l’état futur d’achèvement le lot 301 correspondant à un appartement (numéroté 302) situé au rez-de-chaussée de 2 pièces comprenant un séjour avec coin cuisine, chambre, salle de bains avec WC, terrasse et jardin moyennant le paiement d’une somme de 450 000 € outre un lot 414 correspondant à un emplacement de parking pour une somme de 36 000 €.

Par courrier du 12 février 2013 adressé à la SNC CORESI, M. [J] a déploré la diminution de la superficie de son appartement qui lui aurait été révélée lors de la visite de son bien organisée le 31 octobre 2022 reprochant au promoteur de ne pas lui en avoir parlé avant la conclusion de l’acte de vente et la commande de travaux modificatifs et a sollicité la réalisation d’un métré au frais du promoteur aux fins de vérification de la surface exacte de son bien, l’indemnisation de la réduction de surface de l’appartement, le remboursement du coût des travaux modificatifs et frais afférents outre la révision en millièmes du règlement de copropriété aux frais du promoteur.

La réception des travaux a eu lieu le 21 juin 2013 et M. [J] a pris livraison de ses biens le 28 juin 2013 avec des réserves notamment relatives à la superficie de son lot.

Le 24 juin 2013, M.[J] a fait établir un certificat de mesurage par un géomètre-expert faisant état d’une surface de 87,60 m² (47,20 m² au titre de l’appartement et 39,80 m² au titre de la terrasse et du jardin).

Par ordonnance du 11 juin 2014, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 39] » se plaignant de différents désordres liés au chauffage, à la production d’eau chaude sanitaire, électricité, d’infiltrations ainsi que des désordres acoustiques a obtenu la désignation d’un expert judiciaire, Mme [L] [G].

Par ordonnance du 5 décembre 2014, les opérations d’expertise ont été rendues opposables à M. [J] à sa demande.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 12 août 2020.

Engagement de la procédure au fond

Parallèlement par exploits d’huissier du 20 juin 2014, M. [C] [J] a assigné la SNC CORESI, la société FAYAT BATIMENT, la société B&B ARCHITECTES et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 39] » sis [Adresse 11] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, la société SYNDIC +, devant le Tribunal de grande instance de Paris (devenu le tribunal judiciaire) aux fins de remédier à différents désordres dénoncés, en réparation de ses préjudices, aux fins d’injonction du syndicat des copropriétaires, aux fins de rectification du règlement de copropriété et de remise des DOE et DIU afférentes à ses lots.

Par exploits d’huissier des 21, 22, 23, 24 et 28 septembre 2015, la société FAYAT BATIMENT a assigné en intervention forcée les parties suivantes :

Me [Y] [H] en qualité de liquidateur judiciaire de la société Tech Thermla société MMA en qualité d’assureur de la société Tech Term en charge du lot thermiquela société CCMM en charge du lot couverturela société COVEA RISKS en qualité d’assureur de la société CCMMla société SORECOB CONSTRUCTION en charge du lot étanchéitéMe [E] [D] en qualité de liquidateur judiciaire de la société RECAM (en charge du lot revêtements durs)la société CHAPES COUTINHO en charge du lot chapesla SMABTP en qualité d’assureur des sociétés SORECOB, RECAM et CHAPES COUTINHOla société PRUNEVIEILLEla société Allianz en qualité d’assureur de la société PRUNEVIEILLEla société Jean Letuve

Par exploit d’huissier du 6 mai 2016, la SNC CORESI a appelé en garantie la société Axa France Iard en qualité d’assureur CNR.

Par exploit d’huissier du 5 novembre 2021, la société FAYAT BATIMENT a assigné la SARL LA RENAISSANCE.

Les instances ont été jointes.

Sur la procédure devant le juge de la mise en état

Selon ordonnance du 18 décembre 2015, le juge de la mise en état a rejeté l’exception de nullité de l’assignation soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 39] » et a ordonné le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Selon ordonnance du 14 avril 2023, le juge de la mise en état a rejeté la demande de péremption soulevée par la société Axa France Iard.

Prétentions des parties

Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 10 janvier 2023, aux termes desquelles M. [J] sollicite de voir :

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 39], sous astreinte de 100€ par jour de retard passé le délai de 2 mois à compter du prononcé de la décision à intervenir, à procéder aux travaux chiffrés par l’expert judiciaire selon le devis reproduit dans son rapport d’expertise à hauteur de 25 926 € et à souscrire un contrat d’entretien spécifique pour la première année ;

faire injonction au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 39] » de procéder à la rectification du règlement de copropriété concernant les millièmes affectés au lot de copropriété n°301, sous astreinte de 100 € par jour de retard, suivant un délai de deux mois à compter du prononcé de la présente décision ;

condamner in solidum la SNC CORESI et son assureur AXA France IARD, la société FAYAT BATIMENT et la société B&B ARCHITECTES, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 39] » à lui payer la somme de 1015 € au titre des frais de gazon synthétique, la somme de 1786,40 € au titre des frais de remise en état du jardin, la somme de 12 042 € au titre des pertes locatives consécutives aux désordres affectant le jardin ;

condamner la SNC CORESI à lui payer les sommes suivantes : 15 016,81 € à titre de dommages et intérêts pour la perte de valeur vénale de son lot de copropriété ; 10 850,49€ au titre de l’indemnisation de la diminution de surface du lot n°301 ;11 104,87€ au titre de la perte de surface du jardin48 600€ à titre d’indemnisation de la perte de valeur du bien du fait de la non-obtention du label BBC 27 000€ à titre d’indemnisation du préjudice fiscal consécutif à la non-obtention du label BBC ; 4374,79€ à titre d’indemnisation du préjudice lié à la modification de l’aménagement de l’appartement de M. [J] sans son accord.

enjoindre à la SNC CORESI de lui remettre l’ensemble des DOE et DIUO afférent au lot 301 (ou appartement 302) et parking n° 414, sous astreinte de 100 € par jours de retard à compter du prononcé de la décision ;

condamner in solidum la SNC CORESI, la société FAYAT BATIMENT, la société B & B ARCHITECTE et/ ou tous succombants à lui payer la somme de 8000 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Christelle AUGROS qui en a fait l’avance ;

débouter toutes les parties de leurs demandes formées à son égard notamment au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 20 décembre 2021, aux termes desquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 39] » sollicite de voir :

Sur les demandes relatives à la modification de règlement de copropriété,

débouter la demande de M. [J] de lui voir ordonner sous astreinte la modification de son règlement de copropriété ;

Sur les demandes relatives aux défauts de conception et de réalisation du jardin dont M. [J] a la jouissance,

condamner in solidum les sociétés SNC CORESI, FAYAT BATIMENT, B & B ARCHITECTE à la garantir de toute condamnation à procéder aux travaux visant à remettre en état le jardin dont M. [J] a la jouissance et de toute condamnation à souscrire le contrat d’entretien spécifique pour la première année préconisé par l’expert ;

En tout état de cause,

condamner M. [J] à lui payer la somme de 4.800 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 2 mai 2022 aux termes desquelles la société Axa France Iard en qualité d’assureur CNR de la société SNC CORESI sollicite de voir :

A titre principal,

dire que l’instance introduite par M. [J] est périmée ;

A titre subsidiaire,

débouter toutes parties de leurs demandes formées à son encontre ;

A titre encore plus subsidiaire,

la déclarer bien fondée à opposer à son assuré comme aux tiers, outre les plafonds de garantie, les franchises définies dans le cadre des conditions particulières ;

condamner la société LA RENAISSANCE et la société FAYAT BATIMENT à la garantir indemne la société AXA FRANCE prise en sa qualité d’assureur de la SNC CORESI de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre en principal, intérêts et frais, avec capitalisation de ces intérêts, à compter de la date effective de règlement, sur simple justificatif ;

En tout état de cause,

condamner tout succombant à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles.

***

Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 26 janvier 2023, aux termes desquelles la SNC CORESI sollicite de voir :

statuer ce que de droit sur l’existence d’une péremption d’instance et, s’il y a lieu, l’opportunité de la redistribution de cette instance

Au titre de l’état jardin et de ses conséquences matérielles et immatérielles

débouter M. [J] et le syndicat des copropriétaires de toutes leurs demandes formées à son encontre ;

Subsidiairement :

condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la société FAYAT BATIMENT in solidum avec la société AXA FRANCE IARD à la garantir de toute somme mise à sa charge quelle qu’en soit la nature

Au titre des autres demandes

débouter M. [C] [J] de ses autres demandes ;

condamner , sous le bénéfice de l’exécution provisoire, M. [J] ou subsidiairement FAYAT BATIMENT, in solidum, s’il y a lieu, avec AXA FRANCE IARD à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Gérard PERRIN.

***

Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 10 janvier 2023, aux termes desquelles la société FAYAT BATIMENT sollicite de voir :

A titre principal

débouter toute partie de toute demande et appels en garantie formé à son encontre

A titre subsidiaire

condamner in solidum la société LA RENAISSANCE et la société B&B ARCHITECTES à la garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre, sur les demandes de Monsieur [C] [J] et/ou de toute autre partie, tant en principal, intérêts, frais et accessoires de toute nature;

Sous le bénéfice de ces appels en garantie,

débouter M. [J] de ses demandes d’indemnisation se rattachant aux désordres allégués sur le jardin dont il a la jouissance, et à défaut les limiter dans de substantielles proportions qui ne sauraient excéder la somme totale de 2.382,40 euros TTC.

débouter M. [J] de sa demande présentée au titre d’une diminution du loyer.

En tout état de cause

condamner M. [J] ou tout succombant à lui verser une indemnité de 2 000 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

***

Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 16 mars 2022, aux termes desquelles la société B & B ARCHITECTES sollicite de voir :

débouter M. [J] et l’ensemble des parties de leurs demandes formées à son encontre ;

subsidiairement condamner les sociétés LA RENAISSANCE et FAYAT BATIMENT à la garantir de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre à quelque titre que ce soit ;

condamner M. [J] et / ou tout succombant à lui payer la somme de 4000 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Sabine GICQUEL.

***

Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 27 avril 2023 aux termes desquelles la société LA RENAISSANCE sollicite de voir :

A titre principal :

débouter les parties de leurs demandes formées à son encontre ;

A titre subsidiaire :

limiter sa part de responsabilité à hauteur de 50% des travaux de reprise au titre du lot espaces verts ;

condamner la société B&B architecte à hauteur de 50% des désordres ;

limiter, conformément au quantum retenu par l’expert, sa condamnation aux sommes suivantes :

1.015€ au titre des frais de gazon, 1.786,40€ au titre des frais de remise en état du jardin ;

débouter toute demande de préjudice immatériel consécutif aux désordres affectant les jardins;

condamner la société FAYAT et la société B&B ARCHITECTES à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en principal, intérêts et frais, avec capitalisation de ces intérêts, à compter de la date effective de règlement, sur simple justificatif;

condamner tout succombant à lui payer la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles engagés et aux entiers dépens dont le recouvrement pourra être effectué par Maitre Samia DIDI MOULAI.

***

Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 16 mars 2022 aux termes desquelles la société Prunevieille et son assureur la société Allianz Iard sollicitent de voir :

prononcer leur mise hors de cause en l’absence de toutes demandes formées à leur encontre ;

condamner tout succombant à leur payer la somme de 5.000€ au titre des frais irrépétibles et aux dépens dont distraction au profit de Maître Bruno THORRIGNAC.

***

Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 16 mars 2022 aux termes desquelles la SMABTP en qualité d’assureur des sociétés SORECOB, RECAM et CHAPES COUNTINHO sollicite de voir :

A titre principal

prononcer la péremption de la présente instance;

A titre subsidiaire

la mettre hors de cause

A titre très subsidiaire

dire que les conditions et limites de garanties des polices sociétés RECAM (police 400942/00),SORECOB (police 332447/000) et CHAPES COUTINHO (police 294264/015) sont opposables;

En tout état de cause

condamner toutes parties succombantes à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

***

Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 2 septembre 2022 aux termes desquelles la société Jean Letuve sollicite de voir :

prononcer sa mise hors de cause en l’absence de demande formée à son encontre ;

condamner la société FAYAT ou à défaut tout succombant, au besoin, in solidum, à lui payer la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Serge BRIAND.

***

Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 10 mai 2022 aux termes desquelles la société MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES en qualité d’assureurs de la société TECH TERM sollicitent :

A titre principal

prononcer la péremption de la présente instance,

A titre subsidiaire

les mettre hors de cause en l’absence de demande dirigée contre elles ;

condamner toutes parties succombantes à leur payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

***

Régulièrement assigné à tiers-présent, Me [Y] [H] en qualité de liquidateur judiciaire de la société Tech Therm, assigné à personne Me [E] [D] en qualité de liquidateur judiciaire de la société RECAM, assignée à personne morale, la société CCMM, assignée à personne morale, la société COVEA RISKS en qualité d’assureur de la société CCMM, assignée à personne morale, la société SORECOB CONSTRUCTION, assignée à personne morale, la société CHAPES COUTINHO

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties.

La clôture est intervenue le 8 juin 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de préciser qu’il sera fait application, en tant que de besoin, des dispositions du code civil antérieures à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, entrée en vigueur le 1er octobre 2016, dès lors que l’opération en cause est antérieure à cette date d’entrée en vigueur.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

I- Sur la demande de péremption

Aux termes de l’article 789 du Code de procédure civile, Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge.

Dans la mesure où d’une part la demande de péremption relève de la compétence du juge de la mise en état et où par ordonnance du 14 avril 2023, le juge de la mise en état a, de surcroît, déjà statué sur cette demande formée au cours de l’instruction du dossier en la rejetant, il y a lieu de déclarer irrecevable la demande de péremption maintenue devant le tribunal statuant au fond.

II- Sur les demandes relatives à la superficie du lot n°301

M. [J] sollicite de voir :

condamner la SNC CORESI à lui payer les sommes suivantes :

10 850,49€ au titre de l’indemnisation de la diminution de surface du lot n°301 ;

4374,79€ à titre d’indemnisation du préjudice lié à la modification de l’aménagement de son appartement sans son accord ;

faire injonction au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 39] » de procéder à la rectification du règlement de copropriété concernant les millièmes affectés au lot de copropriété n°301, sous astreinte de 100 € par jour de retard, suivant un délai de deux mois à compter du prononcé de la présente décision.

Au soutien de ses demandes, M. [J] fait valoir que :

— la SNC CORESI ne peut se prévaloir de la clause de tolérance de 5 % prévue à l’acte de vente dès lors que celle-ci est abusive et doit être réputée non écrite dans la mesure où l’acte de vente a également prévu l’obligation du vendeur de se conformer aux plans, coupes, élévations et notice descriptive ;

— il subit une perte de surface du séjour de 25 % par rapport à ce qui était prévu contractuellement excédant la tolérance de 5 %;

— la modification des cotes des plans a entraîné outre une modification de surface mais également une modification de la distribution des pièces, de leur configuration et de leur destination de sorte qu’elle ne peut être justifiée par la clause de tolérance.

La SNC CORESI expose que la clause de tolérance prévue au contrat doit s’appliquer et qu’elle est licite comme étant une simple application de l’article 1619 du Code civil aux VEFA, que la tolérance de 5 % est calculée sur la surface habitable, laquelle serait aux dires du mesurage effectué unilatéralement par le demandeur, de 47,20 m² aux lieu et place de 48,65 m² soit de 2,15m² de moins avoisinant les 2,41 % de la surface totale, que de surcroît la surface du jardin, qui constitue en outre une partie commune, ne peut entrer dans le calcul de la surface habitable.

*

II-A. Sur la demande de diminution de prix

En application des dispositions de l’article 1619 du Code civil, lorsque la vente est faite pour un prix global, il s’en déduit que le mode de fixation du prix révèle que la contenance de l’immeuble n’est pas déterminante dans l’intention des contractants.

Ainsi l’article 1619 du Code civil accorde au vendeur une tolérance d'1/20ème, soit 5 % et prévoit que si la diminution de surface est supérieure à ce chiffre, l’acquéreur a droit à une diminution du prix.

Il est constant que l’action en diminution du prix de vente prévue à l’article 1619 du Code civil est applicable à la vente en l’état futur d’achèvement.

Au cas présent, il ressort des pièces du dossier que :

— M. [J] a signé un contrat de réservation le 20 mars 2011 portant sur les lots 301 et 414 aux termes duquel l’appartement de 2 pièces était décrit comme représentant une surface habitable de 48,65m² et les surfaces annexes de 40,50 m² ;

— aux termes du contrat de réservation, il est expressément stipulé, d’une part, que le réservataire reconnaît avoir reçu le plan des locaux réservés avec « leurs surfaces approximatives » et en dessous du tableau des surfaces qu’une tolérance est admise lors de l’exécution des travaux par rapport aux cotes et surfaces du plan notamment pour des raisons techniques sans que la surface habitable de l’appartement puisse varier de plus de 5 % par rapport à celles-indiquées ci-dessus ;

— aux termes de l’acte de vente du 1er août 2011, si les surfaces habitables de l’appartement et des surfaces annexes ne figurent pas dans la désignation des biens objets de la vente, l’acte renvoie aux plans, coupes et élévations déposés au rang des minutes de l’office notarial dont l’acquéreur reconnaît avoir été destinataire ;

— l’acte de vente contient en son article 17.3.3.4 « tolérances » une clause stipulant que « il est rappelé qu’une tolérance sera admise dans l’exécution des travaux par rapport aux cotes des plans. Cette tolérance sera de 5 % en plus ou en moins et dans cette limite aucune réclamation ne sera prise en considération, étant entendu que ces surfaces seront appréciées globalement et non pièce par pièce » ;

— sur les plans produits aux débats (« plan masse » daté de juin 2010) , l’appartement de M. [J] est décrit comme disposant d’une surface totale habitable de 48,65m² (incluant un séjour de 26,85 m² et une cuisine de 4,50 m²) ;

— M. [J] a accepté des travaux modificatifs de son appartement selon devis du 21 octobre 2011 et facture du 17 juin 2013 d’où il résulte que l’aménagement de l’appartement a été modifié : la cuisine de 4,50 m² prévue pour être dans une pièce séparée du séjour a été intégrée dans le séjour, la salle de bain présente dans la chambre a été déplacée dans la localisation de l’ancienne cuisine.

En l’espèce si M. [J] ne vise aucun texte au soutien de ses demandes et qualifie la diminution de surface comme un défaut de conformité, il y a lieu de relever qu’en sollicitant une diminution du prix de vente (soit 450 000 € pour le lot 301), calculée sur la base de la diminution alléguée de 2,15m² de la surface totale qu’il indique avoir subie, sa demande constitue une action en diminution de prix obéissant aux dispositions de l’article 1619 du Code civil.

Or force est de constater que si aux termes du certificat de mesurage effectué unilatéralement à la demande de M. [J], il ressort que la surface totale du lot 301 incluant les surfaces privatives et annexes a été mesuré par l’étude [V] à 87,60 m² aux lieu et place de 89,15 m² figurant sur les plans contractuels, cette différence de superficie entre celle figurant sur les plans et sur le certificat unilatéral de mesurage effectué par M. [J] n’est corroborée par aucune autre pièce.

De surcroît il convient de relever que :

— les surfaces annexes (notamment jardin et terrasses) ne constituent pas des surfaces habitables et ne peuvent rentrer dans les calculs de superficie tel que le fait le demandeur ;

— il ne peut être procédé à une comparaison de la superficie habitable actuelle sur la base des plans avant modification de l’agencement de l’appartement suite aux travaux modificatifs alors que ceux-ci ont eu pour effet de réduire la taille du séjour avec l’intégration de la cuisine dans le séjour ;

— la différence de superficie totale du lot n°301 résultant de la comparaison des plans contractuels et du certificat de mesurage ainsi fourni porte en tout état de cause sur une diminution de 1,74 % soit inférieur au seuil de tolérance légal ;

Dans la mesure où le tribunal ne peut en conséquence asseoir une quelconque condamnation sur la base d’un simple rapport unilatéral non contradictoire et où il n’est pas démontré l’existence d’une diminution de surface supérieure à 5 %, il y a lieu de débouter M. [J] de sa demande de réduction de prix à hauteur de la somme de 10 850,49€ au titre de l’indemnisation de la diminution de surface du lot n°301.

M. [J] fait valoir que la clause de tolérance de 5 % doit être considérée comme abusive dans la mesure où celle-ci conduit à permettre au vendeur de modifier unilatéralement les caractéristiques du bien à livrer, dès lors que la modification des cotes des plans n’entraîne pas seulement une diminution de surface, mais peut avoir aussi une incidence sur la distribution des pièces, leur configuration, leur destination et leur usage, et autorise en outre le vendeur-constructeur à livrer un bien d’une surface inférieure à la surface déterminée sans indemnisation. Il expose à ce titre que la modification de la superficie est particulièrement gênante car elle porte principalement sur le séjour lequel a perdu 25 % de sa surface par rapport aux engagements contractuels du vendeur alors qu’il avait spécifiquement sollicité l’engagement de travaux modificatifs pour aménager le séjour sur la base des plans fournis.

Toutefois, il échet de relever que la demande d’indemnisation formée par M. [J] ne porte en l’espèce pas spécifiquement sur le séjour dès lors que la demande de réduction de prix est calculée sur la différence de surface de l’ensemble du lot 301 figurant sur les plans contractuels et le certificat de mesurage, que s’agissant de la prise en compte de l’intégralité de la surface du lot 301, le demandeur échoue à démontrer le déséquilibre significatif existant entre les droits et obligations des parties au contrat dès lors que la diminution porte sur une différence de 1,75 % relevant selon ses propres dires de contraintes techniques constructives, qu’enfin et surtout il ne peut être effectué aucune comparaison entre le mesurage fourni par M. [J] et les superficies figurant sur les plans de vente avant modification de son agencement suite aux travaux modificatifs.

II-B. Sur le remboursement des travaux modificatifs

M. [J] sollicite de voir condamner la SNC CORESI à lui rembourser la somme de 4 374,79€ TTC au titre des travaux modificatifs engagés.

Au soutien de sa demande, il expose que des travaux modificatifs ont été décidés avec la SNC CORESI pour le réaménagement du séjour sur la base des plans qui se sont avérés faux, que le choix unilatéralement effectué par le vendeur de modifier la surface du séjour ne lui a pas permis d’atteindre l’objectif d’amélioration de l’habitabilité du séjour recherché par l’engagement des travaux modificatifs.

La SNC CORESI fait valoir en défense que les travaux d’aménagement ne se sont pas limités au séjour et que le demandeur ne justifie ni d’un préjudice ni d’un lien de causalité entre la diminution de surface alléguée et les travaux modificatifs.

*

Au cas présent au vu du devis et plan modificatif produits par la SNC CORESI, les travaux modificatifs ont consisté en une modification de l’agencement de l’intégralité de l’appartement et non seulement du séjour incluant le remplacement de la cuisine par la salle de bain (initialement située dans la chambre) et l’intégration de la cuisine dans le séjour. Or force est de constater, d’une part, que M. [J] ne démontre pas la diminution de surface alléguée faute de pièce suffisamment probante, d’autre part, ne démontre pas de préjudice résultant de la réalisation des travaux modificatifs de sorte qu’il ne démontre pas les raisons qui justifieraient de voir condamner le demandeur à lui rembourser cette facture.

II-C. Sur la demande d’injonction de modification du règlement de copropriété

M. [J] expose sur le fondement de l’article 11 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, que, dans la mesure où son appartement dispose d’une surface diminuée de 3,07 % par rapport à la surface théorique prise en compte pour calculer le nombre de millièmes correspondant à son lot et les charges de copropriété, le nombre des millièmes attachées à la surface de son lot doit être révisé à hauteur de 105 aux lieu et place de 108/10 041 retenu actuellement par le règlement de copropriété (permettant une réduction de 38 € annuelle de charges).

Le syndicat des copropriétaires fait valoir en réponse que la demande formée par M. [J] n’est pas motivée en droit, que le demandeur ne propose pas de nouvelle répartition de l’ensemble des lots mais uniquement du sien, qu’en outre la valeur d’un lot ne se mesure pas uniquement à sa superficie, et qu’il n’a enfin pas le pouvoir d’apprécier une demande de modification du règlement sans la décision unanime des copropriétaires ou d’une décision de justice.

*

Aux termes de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité.

En cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24.

A défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.

L’article 12 de la loi prévoit ainsi que dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d’un quart, ou si la part correspondant à celle d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart, dans l’une ou l’autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de l’article 10. Si l’action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.

Cette action peut également être exercée par le propriétaire d’un lot avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

En l’espèce, il y a lieu de constater que M. [J] n’a pas saisi le tribunal d’une demande de révision de la répartition des charges mais uniquement d’une demande d’injonction formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires aux fins de modifier le règlement de copropriété concernant les millièmes affectés au lot de copropriété n°301.

Force est de constater que cette demande est manifestement mal formulée et peu compréhensible en ce que la révision des charges et ses nouvelles modalités ne peuvent qu’être ordonnées par décision de justice à défaut d’une décision en ce sens par l’assemblée générale des copropriétaires dans les conditions de l’article 11 précité, que de surcroît cette demande n’est nullement justifiée faute pour le demandeur de démontrer que les conditions d’une révision des charges de copropriété sont réunies en l’espèce. En conséquence il convient de débouter M. [J] de sa demande d’injonction.

III. Sur les demandes relatives au jardin

M. [J] sollicite de voir condamner :

le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 39], au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de 2 mois à compter du prononcé de la décision à intervenir, à procéder aux travaux réparatoires chiffrés à hauteur de 25 926 € et à souscrire un contrat d’entretien spécifique pour la première année ;

in solidum la SNC CORESI et son assureur AXA France IARD, la société FAYAT BATIMENT et la société B&B ARCHITECTES, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 39] » à lui payer la somme de 1015 € au titre des frais de gazon synthétique, la somme de 1786,40 € au titre des frais de remise en état du jardin, la somme de 12 042 € au titre des pertes locatives consécutives aux désordres affectant le jardin ;

la SNC CORESI à lui payer la somme de 11 104,87€ au titre de la perte de surface du jardin.

III-A.1 Sur la demande d’injonction formée à l’égard du syndicat des copropriétaires

Le demandeur expose que :

— l’expert judiciaire a confirmé l’existence des désordres affectant le jardin lesquels se matérialisent par la présence d’une mare permanente dans laquelle croupit l’herbe et empêchant ses occupants de jouir normalement du jardin ;

— les photos et le constat d’huissier du 8 avril 2021 démontrent que le jardin est affecté par des moisissures, des mauvaises odeurs, des moustiques, est insalubre et dévalorise son bien immobilier ;

— les travaux réparatoires ont été chiffrés à hauteur de 25 926 € par l’expert ;

— le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres affectant le jardin s’agissant d’une partie commune à usage privatif et dès lors que le jardin aurait dû être entretenu selon l’article 2.4 du contrat de réservation par un prestataire extérieur désigné par le syndic.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le demandeur ne justifie ni en fait, ni en droit sa demande à l’encontre du syndicat des copropriétaires, que les désordres sont en outre imputables exclusivement à la SNC CORESI, FAYAT BATIMENT et B&B Architectes contre lesquelles il forme par ailleurs des demandes dans une instance parallèle.

La société LA RENAISSANCE (dont la responsabilité est recherchée au stade des appels en garantie) conteste la matérialité des désordres dès lors qu’il a été constaté en cours d’expertise uniquement que certaines zones du jardin présentaient un engazonnement clairsemé, que le jardin n’est pas un ouvrage maçonné mais qu’il se constitue d’un support et d’organismes vivants qui évoluent avec le temps suivant les aléas de la météo et les soins qui lui sont apportés.

*

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

Il est constant qu’en application de ces dispositions la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être mise en œuvre même en l’absence de faute dès lors qu’est démontrée un vice de construction affectant les parties communes.

Au vu des pièces du dossier il ressort que M.[J] se plaint principalement de la présence de stagnation d’eau dans le jardin et du fait que le gazon ne pousse pas correctement. Dans le cadre des opérations d’expertise, l’expert judiciaire a mis en évidence que :

— en raison de la survenance de stagnation d’eau, il a été procédé par la société FAYAT BATIMENT à l’arrêt de l’arrosage automatique à l’été 2013, puis par la suite uniquement en période hivernale ;

— M. [J] a déploré la survenance de stagnation d’eau au cours de l’hiver 2013 et s’est plaint d’un défaut d’engazonnement,

— la société Fayat Batiment est intervenue pour procéder à un labourage de la terre selon un rapport de visite du 11 juin 2014 aux termes duquel la société LA RENAISSANCE (le sous-traitant du lot espaces extérieurs) et la société PENA & PENA (le paysagiste) donnent les éléments d’informations suivants sur le jardin de M.[J] : « la terre a été labourée. On a ressemé, mais c’est peu efficace. Il faudrait du gazon d’ombre. »

— le syndicat des copropriétaires a dénoncé un défaut de drainage dans deux jardins (incluant le lot de M. [J]) et formulé à ce titre une réserve à l’égard de la SNC CORESI en 2014 ;

— le locataire de M. [J] a mis en place un gazon synthétique dans le jardin,

— M. [J] a, à la demande du syndicat des copropriétaires, fait intervenir la société Alinéa Paysages pour procéder à la dépose du gazon synthétique en octobre 2015 ,

— l’expert judiciaire a constaté en décembre 2017 des zones boueuses et un engazonnement clairsemé dans le jardin de M. [J],

— un rapport d’analyse de la terre végétale a été effectué par le laboratoire (SAS LABORATOIRE) et adressé à la société LA RENAISSANCE par mail du 2 octobre 2012 qui a révélé la faible teneur en matière organique de la terre et une texture peu perméable ;

— l’expert judiciaire a relevé que la société LA RENAISSANCE a produit des bons d’enlèvement de compost destinés à démontrer l’apport en matière organique nécessaire à la terre végétale dont les dates ne corroboraient pas avec les dates de réalisation des travaux dans le jardin de M. [J],

— le CCTP établi par la société ETUDE ET PROJET a préconisé le choix d’une terre de bonne qualité et une hauteur de terre de 50 cm prévue pour les zones d’engazonnement qui selon l’expert judiciaire n’ont pas été respectés.

S’il ressort de ces éléments que M. [J] est intervenu sur le jardin postérieurement aux travaux initiaux, en posant une pelouse synthétique puis en procédant à sa dépose, il n’en demeure pas moins que les opérations d’expertise ont permis de démontrer que les phénomènes répétés de stagnation d’eau, notamment lors d’apports importants d’eau, et la présence d’un gazon clairsemé étaient liés à la nature inadaptée de la terre végétale et des semences choisies initialement et que ces désordres affectaient partiellement la jouissance du jardin.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires doit être déclaré responsable à l’égard de M. [J] de ces désordres et condamné à procéder à la remise en état du jardin.

Au vu des conclusions du rapport d’expertise, il ressort que la solution de nature à remédier aux désordres affectant le jardin de M. [J] consiste à retirer la terre végétale du jardin pour procéder à son remplacement par de la terre d’une meilleure qualité, plus perméable, à choisir un gazon d’ombre plus adapté à la localisation du jardin de M. [J] et à augmenter la profondeur de remaniement du terrain.

Il convient en conséquence d’enjoindre au syndicat des copropriétaires de procéder aux travaux de remise en état du jardin tel que préconisés par l’expert judiciaire ( et évalués à la somme de 12 963€ pour un jardin) avec souscription d’un contrat d’entretien pour la première année.

Dans la mesure où le syndicat des copropriétaires, qui a en outre produit un devis des travaux de remise en état pendant les opérations d’expertise, ne s’oppose pas à cette injonction mais forme uniquement des appels en garantie, il convient de dire que l’astreinte ne se justifie pas.

III-A.2. Sur le recours du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite de voir condamner in solidum les sociétés SNC CORRESI, FAYAT BATIMENT et B & B ARCHITECTE à le garantir de toute condamnation à procéder aux travaux visant à remettre en état le jardin dont M. [J] a la jouissance, et de toute condamnation visant la souscription d’un contrat d’entretien spécifique pour la première année préconisé par l’expert.

Au soutien de ses demandes, il expose que les défauts de conception et de réalisation à l’origine des nombreux désordres affectant son jardin sont directement imputables à la SNC CORESI, à la société FAYAT BATIMENT, B & B ARCHITECTE.

La SNC CORESI expose que :

— les désordres ne relèvent pas de la garantie décennale dans la mesure où ils ne portent pas atteinte à la destination du jardin :

— elle n’a commis aucune faute de sorte que sa responsabilité contractuelle ne peut être engagée au titre des désordres affectant le jardin dont elle ne conteste pas la matérialité.

La société B&B architectes expose que :

— les désordres ne relèvent pas de la responsabilité décennale dans la mesure où le jardin n’est pas un ouvrage et que les désordres ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble,

— les désordres ne lui sont pas imputables dès lors que l’expert judiciaire retient la seule responsabilité de la société LA RENAISSANCE et que seule la société PENA & PENA était en charge de la maîtrise d’oeuvre relative aux espaces verts.

La société FAYAT BATIMENT fait valoir que sa responsabilité ne saurait être engagée tant sur un fondement décennal que contractuel dès lors que les désordres ne rendent l’ouvrage d’habitation ni impropre à sa destination ni à la solidité de l’immeuble et qu’il n’est pas démontré l’existence de sa faute en lien avec les désordres dans la mesure où les travaux ont été entièrement sous-traités à la société La Renaissance.

*

Au vu des demandes formées par le syndicat des copropriétaires il convient de constater que celui-ci ne vise aucun texte légal à l’appui de sa demande. Toutefois dès lors qu’il se réfère à un défaut de conception et de réalisation pour solliciter la condamnation des défendeurs, il convient d’en déduire que celui-ci fonde ses demandes sur la responsabilité contractuelle des intervenants à la construction.

Sur la responsabilité contractuelle de la SNC CORESI

Il est constant qu’étant réputée constructeur, la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire est tenue d’une responsabilité pour faute prouvée s’agissant des dommages survenus postérieurement à la réception mais qui ne revêtent pas la qualification décennale.

Au cas présent force est de constater que :

— les désordres affectant le jardin dont M. [J] a la jouissance se sont révélés postérieurement à la réception et ont été dénoncés par le syndicat des copropriétaires auprès du vendeur en 2014,

— les désordres ne rendent nullement l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination ni ne portent atteinte à la solidité, l’expert judiciaire ayant constaté uniquement un défaut de jouissance partiel dudit jardin lié à la présence de stagnation d’eau et d’un gazon clairsemé.

Il s’ensuit que les désordres ne revêtent pas un caractère décennal. Or dans la mesure où le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les désordres soient imputables à la SNC CORESI dès lors que l’expert judiciaire a retenu que les désordres étaient techniquement imputables exclusivement à la société LA RENAISSANCE en raison d’un choix de terres et de semences inadaptées et le non-respect des demandes formées par la société PENA & PENA, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de son recours ainsi formé.

Sur la responsabilité contractuelle de la société B&B ARCHITECTES

En vertu de l’article 1147 ancien du Code civil, la responsabilité du maître d’oeuvre peut voir sa responsabilité engagée sur le fondement contractuel à l’égard du maître d’ouvrage et des acquéreurs successifs de l’ouvrage au titre des désordres survenus postérieurement à la réception et ne relevant pas de la responsabilité décennale à condition de démontrer l’existence d’un manquement dans l’exécution de sa mission et que cette faute soit en relation de causalité avec les désordres.

L’architecte, tenu d’une obligation de moyens, est responsable contractuellement envers le maître de l’ouvrage dans la limite des missions qui lui sont confiées. Il peut ainsi voir sa responsabilité engagée pour :

ses fautes dans la conception de l’ouvrage,ses fautes dans l’exécution de sa mission de contrôle des travaux,ses fautes dans l’exécution de sa mission de direction, de suivi et de coordination des travaux,ses manquements au devoir de conseil lui incombant.

Au cas présent, il résulte des éléments du dossier que la société B&B Architectes s’est vue confier par le maître d’ouvrage, selon contrat du 28 juillet 2010, une mission de maîtrise d’oeuvre incluant la réalisation des plans de vente, des études techniques, de constitution du dossier DCE et le suivi de la réalisation des travaux. Or il résulte de la lecture de ce contrat que l’Architecte assure ses missions en coordination avec les autres intervenants désignés par le maître d’ouvrage notamment le paysagiste, la société PENA &PENA qui réalisera la conception, le dossier d’exécution pour la consultation d’entreprises et la maîtrise d’oeuvre d’exécution des espaces verts. Il s’ensuit que la société B&B Architectes n’était en charge d’aucune mission en lien avec tant la conception que le suivi des travaux relatifs aux jardins. Dès lors faute de démontrer une faute imputable à la société B&B Architectes en lien avec les désordres, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de son recours ainsi formé.

Sur la responsabilité contractuelle de la société FAYAT BATIMENT

Il est constant qu’en cas de dommages survenus postérieurement à la réception et ne revêtant pas le caractère décennal, les entrepreneurs, en leur qualité de constructeur, sont susceptibles de voir engager, à l’égard du maître d’ouvrage et des acquéreurs successifs, leur responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée.

Au cas présent il est établi que la société FAYAT BATIMENT (intervenant sous le nom commercial « CARI ») s’est vue confier selon marché de travaux du 6 mai 2011 la réalisation des travaux tous corps d’état incluant le lot « espaces verts » qui a été sous-traité à la société LA RENAISSANCE selon contrat de sous-traitance du 5 juillet 2012.

Dans la mesure où il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les désordres sont exclusivement imputables à son sous-traitant dont il doit assumer la responsabilité à l’égard du maître d’ouvrage et de ses acquéreurs successifs, en application de l’article 1 de la loi du 31 décembre 1975, où l’expert judiciaire a relevé que ce sous-traitant était à l’origine de la mise en œuvre de terre végétale et semences inadaptées, n’a respecté ni les règles de l’art ni répondu aux nombreuses demandes formées par le paysagiste concernant notamment le sous-soulage profond des sols en place, la réception des fonds de forme, substrats et des végétaux avant plantation et a réalisé ses travaux sans en avertir préalablement le paysagiste, il convient de dire que la société FAYAT BATIMENT doit voir sa responsabilité contractuelle retenue à l’égard du syndicat des copropriétaires venant aux droits de la SNC CORESI au titre des désordres.

La société FAYAT BATIMENT doit dès lors être condamnée à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre au profit de M. [J] incluant le coût des travaux réparatoires (soit la somme de 12 963€ pour un jardin ) et le coût de la souscription d’un contrat d’entretien d’un an.

III.A.3. Sur les appels en garantie de la société FAYAT BATIMENT

La société FAYAT BATIMENT sollicite de voir condamner in solidum la société LA RENAISSANCE et la société B&B ARCHITECTES à la garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre, sur les demandes de Monsieur [C] [J] et/ou de toute autre partie, tant en principal, intérêts, frais et accessoires de toute nature.

La société LA RENAISSANCE expose qu’il ne peut lui être reprochée aucune faute liée à la qualité de la terre alors qu’elle justifie l’avoir enrichie de matières organiques par la commande et la pose de plusieurs mètres cubes de compost, qu’aucune demande spécifique liée aux conditions d’ensoleillement ou d’exposition ne lui a été faite, qu’enfin si les désordres étaient liés à la qualité de la terre, l’ensemble des jardins de la résidence serait affecté.

*

En application de l’article 1147 ancien du Code civil, le sous-traitant est tenu à l’égard de l’entrepreneur principal d’une obligation de résultat dont il ne peut se défaire que par la preuve d’une cause étrangère.

Au cas présent, dans la mesure où il ressort du contrat de sous-traitance du 5 juillet 2012 que la société FAYAT BATIMENT (« CARI ») a sous-traité intégralement le lot « espaces verts » à la société LA RENAISSANCE, où il est établi au vu des conclusions du rapport d’expertise que les désordres trouvent leur origine dans les travaux confiés à cette société, il convient de dire que celle-ci doit voir sa responsabilité contractuelle retenue à l’égard de la société FAYAT BATIMENT.

En outre dès lors qu’il résulte de la lecture du contrat de sous-traitance, que la société LA RENAISSANCE a déclaré avoir élaboré son devis après s’être rendue sur les lieux et avoir pris parfaite connaissance du dossier complet, incluant le CCTP du lot 807 établi par la société ETUDE & PROJET, qu’elle a été en outre invitée aux termes de ce contrat à prendre connaissance des autres pièces à caractère technique du marché principal lesquelles sont supposées connues par le sous-traitant incluant notamment la charte paysagiste PENA & PENA , et où celle-ci a été informée que tous les documents propres à l’opération étaient consultables dans les bureaux de l’entreprise principale ou sur le chantier, il s’ensuit que la société LA RENAISSANCE ne démontre pas de cause étrangère de nature à l’exonérer de sa responsabilité résultant notamment d’un défaut de transmission de l’ensemble des informations relatives au programme de construction.

Dès lors il convient de condamner la société LA RENAISSANCE à garantir intégralement la société FAYAT BATIMENT au titre des condamnations prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires.

En revanche faute de démontrer l’existence d’une faute imputable à la société B&B Architectes, il convient de débouter la société FAYAT BATIMENT de son appel en garantie formé à son encontre.

III.B.1. Sur les demandes indemnitaires formées par M.[J]

M. [J] sollicite de voir condamner :

— in solidum la SNC CORESI et son assureur la société AXA France IARD, la société FAYAT BATIMENT et la société B&B ARCHITECTES ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 39] » à lui payer les sommes suivantes :

1015 € au titre des frais de gazon synthétique ;

1786,40 € au titre des frais de remise en état du jardin ;

— la SNC CORESI à lui payer les sommes suivantes :

12 042 € au titre des pertes locatives consécutives aux désordres affectant le jardin,

11 104,87€ au titre de la perte de surface du jardin

15 016,81 € à titre de dommages et intérêts pour la perte de valeur vénale de son lot de copropriété.

S’agissant des frais de gazon synthétique et remise en état

Au vu des éléments du dossier, il a été précédemment vu que :

— M. [J] avait fait poser en 2015 du gazon synthétique dans son jardin à la demande d’un locataire pour un montant de 1015 €,

— par courrier du 20 juillet 2015, le syndicat des copropriétaires a sollicité la remise en état du jardin faisant remarquer à M. [J] que les jardins étaient des parties communes qui ne pouvaient faire l’objet de modification sans l’autorisation de l’assemblée générale,

— M. [J] a confié à la société Alinéa Paysage selon facture du 9 octobre 2015 le labour et le renivellement du terrain, la création d’une pelouse (gazon de placage) et la plantation de différents végétaux.

Toutefois dans la mesure où il n’est pas démontré que le choix d’une pelouse synthétique procédait d’un souci de mettre fin aux désordres et non simplement de faciliter l’entretien du jardin pour les locataires, où la modification ne pouvait être effectuée en l’absence d’autorisation préalable de l’assemblée générale, il s’ensuit que l’engagement des coûts pour la pose de la pelouse synthétique comme pour sa dépose résultent d’un choix de M. [J] dont il doit assumer les conséquences et ne constituent pas un préjudice réparable en lien avec les désordres.

Il convient dès lors de débouter M. [J] de ses demandes formées à ce titre.

S’agissant des demandes formées au titre des pertes locatives

M. [J] expose avoir subi des pertes financières dans la mesure où il a été contraint de diminuer le loyer pour tenir compte du caractère inutilisable du jardin ramenant le loyer à la somme de 954€ par mois alors que la valeur locative de l’appartement tel que calculé par le promoteur était de 1400€ par mois.

Il expose que la présence d’un jardin à [Localité 40] constitue un élément déterminant de la valeur locative d’un appartement et qu’il n’a eu d’autres choix que de revoir à la baisse le montant du loyer du fait de l’impossibilité de donner en location un jardin conforme à l’usage attendu.

En l’espèce, il ressort d’un courriel adressé le 6 mai 2011 à M. [J] par la société Altarea Cogedim en réponse à une demande d’attestation de la valeur locative du bien pour sa banque, que cette société a évalué entre 1300 et 1400 € par mois la valeur locative du bien acquis par M. [J] en location dit libre. M. [J] produit un contrat de location conclu le 1er juillet 2013 pour un montant de loyer de 954 € en location libre.

Force est de constater, d’une part, qu’il n’est nullement démontré que le 1er juillet 2013, et alors que le jardin était sous contrat d’entretien pour la reprise des végétaux et de l’engazonnement, que les désordres affectant le jardin étaient déjà apparents et que le montant du loyer a été négocié en considération de cet état, d’autre part, qu’il ne ressort nullement des pièces produites notamment du rapport d’expertise que le jardin est inutilisable celui-ci étant en outre aménagé avec du mobilier de jardin.

Dès lors faute de démontrer l’existence d’un préjudice certain et réel au titre de pertes locatives subies en lien avec les désordres affectant le jardin, il convient de débouter M. [J] de sa demande formée à ce titre.

Sur la perte de valeur vénale

M. [J] expose, au visa de l’article 1642-1, s’agissant d’un désordre dénoncé dans l’année de garantie de parfait achèvement et de 1646-1 du Code civil que la SNC CORESI a manqué à son devoir de délivrance dès lors que le jardin ne correspond pas à la notice descriptive et à la plaquette de vente du promoteur en ce que l’épaisseur de terre végétale n’est pas de 50 cm comme prescrite par le concepteur, que le CCTP prévoyait des arbustes et non des arbres à haute tige et que des bacs encombrent l’espace. Il fait valoir que compte tenu de l’inexécution par le vendeur de son devoir de délivrance il doit être condamné à réparer le préjudice patrimonial en résultant qu’il évalue à 10 % de perte de la valeur du jardin, soit la somme de 15 016,81€.

La SNC CORESI fait valoir en réponse que M. [J] ne démontre aucun défaut de conformité puisque la notice descriptive renvoyait aux plans du paysagiste sans aucun engagement sur un végétalisation en pleine terre.

*

Aux termes de l’article 1642-1 du Code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

L’article 1646-1 du Code civil, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble. Il n’y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l’article 1792-3.

S’agissant du non-respect du CCTP, dans la mesure où le CCTP ne constitue pas une pièce contractuelle liant le vendeur à l’égard de M. [J], celui-ci ne peut se prévaloir d’un manquement au CCTP à son encontre.

S’agissant enfin de la présence de bacs dans lesquels ont été plantés des arbres de hautes tiges, il ressort de la notice descriptive qu’il était prévu concernant les jardins privatifs :

« Les jardins seront livrés engazonnés et plantés d’arbres fruitiers (pommiers, poiriers, pruniers, cerisiers) selon projet du Paysagiste. »

Il ressort de la plaquette de présentation que les jardins sont décrits « « pour quelques appartements des espaces extérieurs privatifs. Les essences végétales sont choisies avec une subtile composition : magnolias, pommiers, cerisiers pour les grandes hauteurs ; camélias et hydrangeas pour les arbustes ; glycines, jasmins étoilés pour les murs végétaux ».

Il ressort dès lors de ces éléments qu’il n’existe ni engagement du vendeur pour une plantation en pleine terre ni plantation uniquement de petits arbustes. En conséquence faute de démontrer l’existence d’un défaut de conformité par rapport aux prévisions contractuelles il y a lieu de débouter M. [J] de sa demande d’indemnisation.

Il convient enfin de constater qu’il n’est nullement démontré l’existence d’un désordre à caractère décennal.

Sur la diminution de prix résultant de la perte de surface

M. [J] sollicite de voir procéder à une diminution du prix à hauteur de la somme de 11 104,87€ compte tenu d’une part de la perte de surface de 2,15 m² par rapport aux plans contractuels initiaux d’autre part de la présence des bacs non prévus représentant une perte de surface de 2,30m².

S’agissant de la perte de surface du jardin, il ressort que la demande de diminution de prix liée à la perte de surface a été précédemment étudiée et rejetée dès lors notamment qu’il a été vu que le mesurage unilatéralement effectué qui n’est corroboré par aucune autre pièce ne peut justifier la perte de surface alléguée et que la perte de surface s’entend d’une perte de surface habitable.

Il s’ensuit que la demande formée par M. [J] doit être rejetée.

IV. Sur l’absence d’obtention du label BBC

M. [J] sollicite de voir condamner la SNC CORESI à lui payer les sommes suivantes :

48 600€ à titre d’indemnisation de la perte de valeur du bien du fait de la non-obtention du label BBC, correspondant à 10 % du prix du bien acquis ;

27 000€ à titre d’indemnisation du préjudice fiscal consécutif à la non-obtention du label BBC.

M. [J] expose subir une perte vénale de son bien immobilier dans la mesure où la performance énergétique de son logement ne correspond ni à la législation de construction en vigueur à [Localité 40] à la date du permis, ni à l’engagement figurant dans le contrat de vente alors qu’il a fait l’acquisition d’un bien pour lequel le vendeur s’était engagé à obtenir le label BBC. Il estime que dans la mesure où il est généralement admis que le coût de construction est 10 % supérieur il a subi un préjudice équivalent à 10 % du prix de vente.

Le demandeur expose en outre que l’absence d’obtention du label BBC a engendré une perte de rentabilité de son investissement dès lors que dans le cadre d’une location loi Scellier il aurait pu obtenir une réduction d’impôts de 22 % de la valeur totale du bien (plafonnée à 300 000 €) sous la forme de réductions d’impôts échelonnées sur une période de location obligatoire de 9 ans au lieu de 13 % de réduction d’impôts. Il s’ensuit que son préjudice de défiscalisation doit être évalué à la somme de 27 000 € (22% de 300 000 € soit 66 000 € avec le label BBC – 13% de 300 000 € soit 39000 € en l’absence de label).

La SNC CORESI soutient que M. [J] ne prouve ni son préjudice financier ni son préjudice fiscal que ce soit dans son principe ou dans son quantum, que la société COGEDIM RESIDENCE a obtenu une certification "NF logement Démarche HQE » délivrée par CERQUAL et qu’elle s’engageait à faire réaliser les travaux conformément au dossier transmis à l’organisme de certification.

*

Aux termes de l’article 1642-1 du Code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Aux termes de l’article 1149 ancien du Code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. Il s’ensuit que pour être réparable, le préjudice doit être notamment certain.

Force est de constater en l’espèce que pour soutenir que la performance énergétique réelle de l’appartement n° 302 (lot 301) ne correspond pas à l’engagement de labellisation BBC pris par la SNC CORESI, M. [J] se fonde sur un DPE des différents appartements fourni par le vendeur sur la base de l’étude thermique. Outre que le DPE ne concerne pas la performance énergétique réelle mais uniquement théorique dès lors qu’il est indiqué expressément qu’elle se fonde sur l’étude thermique, il y a lieu de relever que le label BBC 2005 Effinergie ne constitue pas un label s’appliquant à chaque appartement mais uniquement à l’opération de construction tel que cela ressort tant de l’attestation Cerqual que de la notice descriptive.

Or il résulte du certificat Cerqual obtenu par la SNC CORESI produit aux débats que cet organisme a délivré à COGEDIM RESIDENCE sur la base de la même étude thermique un certificat BBC 2005 – Effinergie démontrant que le projet de construction respecte les objectifs exigés par ce label.

En conséquence dans la mesure où l’opération de construction [Adresse 39] a obtenu l’option BBC 2205 Effinergie, que le vendeur a en outre délivré l’attestation de certification NH LOGEMENT HQE tel que mentionnée dans la notice descriptive, M. [J] ne justifie pas du défaut de conformité alléguée.

Si les difficultés relatives aux installations thermiques objets des opérations d’expertise ont pu révéler l’absence de fonctionnement des installations solaires et l’absence d’atteinte des objectifs du label postérieurement à la réception, il y a lieu de constater que l’expert judiciaire a précisé que les travaux réparatoires envisagés allaient permettre de retrouver les performances attendues et déclarées à l’organisme certificateur sans qu’il n’y ait lieu de refaire une demande de certification.

De surcroît force est de constater que M. [J] ne produit aucune pièce de nature à démontrer qu’il a entrepris des démarches pour pouvoir louer son bien dans le cadre du dispositif de la loi Scellier, qu’enfin il ne justifie nullement d’une perte de valeur vénale du bien qui a obtenu le certificat BBC 2005 Effinergie et dont les travaux réparatoires sont de nature à garantir le demandeur que les objectifs visés seront respectés à court terme.

Il s’ensuit qu’il n’est dès lors démontré ni perte certaine de valeur vénale du bien immobilier acquis ni d’une perte fiscale liée à la non-obtention du label.

Sur la remise des DOE et DIUO

M. [J] sollicite d’enjoindre à la SNC CORESI de lui remettre l’ensemble des DOE et DIUO afférents au lot 301 (ou appartement 302) et parking n° 414, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision.

Au soutien de ses demandes, il expose que le vendeur s’est contenté de lui remettre une notice technique qui est notoirement insuffisante, qu’il appartient au vendeur de lui transmettre les DOE et DIUO nécessaires pour entretenir son bien immobilier.

La SNC fait valoir en réponse que les demandes formées par M. [J] n’ont pas vocation à prospérer dès lors que :

— les DOE et DIUO ne sont jamais remis aux acquéreurs mais peuvent être réclamés auprès du syndic en cas de demande ;

— dans le cas présent les DOE ont été communiqués pendant les opérations d’expertise de sorte que M. [J] qui y a participé dispose de tous les documents ;

— elle transmet dans le cadre de la présente instance le DIUO.

Au cas présent il n’est en effet pas démontré que le dossier remis à M. [J] dont il ne conteste pas sa réception soit incomplet. Enfin il ressort que le demandeur ne justifie nullement d’une obligation contractuelle pesant sur le vendeur de remettre à la livraison l’ensemble des DOE et DIUO afférents à l’ensemble de la résidence à chaque acquéreur, qu’en outre M. [J] ne justifie pas avoir sollicité la transmission d’une quelconque pièce auprès du syndic et qu’enfin il résulte que celui-ci a pu avoir accès à l’ensemble de ces pièces dans le cadre des opérations d’expertise de sorte que sa demande formée à ce titre doit être rejetée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Le syndicat des copropriétaires et la société Fayat Batiment, succombant dans leurs demandes, seront condamnés aux dépens (n’incluant pas les frais d’expertise judiciaire) et à payer la somme de 3500 euros à M. [J] au titre des frais irrépétibles engagés.

Il convient de condamner la société LA FAYAT BATIMENT à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires au titre des condamnations ainsi prononcées.

Enfin il convient de condamner la société La Renaissance à garantir intégralement la société LA FAYAT BATIMENT au titre des condamnations ainsi prononcées

L’équité ne commande pas de faire application de la condamnation au titre des frais irrépétibles au profit des autres parties.

Au vu de l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire compatible avec la nature du litige sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par voie de mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du Code de procédure civile, les parties en ayant été avisées,

DECLARE irrecevable l’exception de procédure tirée de la péremption de l’instance ;

ENJOINT au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 39] » sis [Adresse 11] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, la société SYNDIC +, de procéder aux travaux de remise en état du jardin à usage privatif associé au lot n°301 appartenant à M. [J] tel que préconisés par l’expert judiciaire (et évalués à la somme de 12 963€) avec souscription d’un contrat d’entretien pour la première année ;

CONDAMNE la société FAYAT BATIMENT à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires au titre des condamnations prononcées à son encontre au profit de M. [J] incluant le coût des travaux réparatoires (12 963 € ) et le coût de la souscription d’un contrat d’entretien d’un an ;

CONDAMNE la société LA RENAISSANCE à garantir intégralement la société FAYAT BATIMENT au titre des condamnations prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires (lui-même condamné au profit de M. [J]) incluant le coût des travaux réparatoires (12 963€ ) et le coût de la souscription d’un contrat d’entretien d’un an ;

DEBOUTE M. [J] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 39] » sis [Adresse 11] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, la société SYNDIC +, et la société FAYAT BATIMENT à payer à M. [J] une somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles engagés ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 39] » sis [Adresse 11] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, la société SYNDIC +, et la société FAYAT BATIMENT aux dépens (n’incluant pas les frais d’expertise judiciaire) ;

CONDAMNE la société FAYAT BATIMENT à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires au titre des condamnations aux frais irrépétibles et dépens prononcés à son encontre ;

CONDAMNE la société LA RENAISSANCE à garantir intégralement la société FAYAT BATIMENT au titre des condamnations aux frais irrépétibles et dépens prononcés à son encontre ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles au profit des autres parties ;

ORDONNE l’exécution provisoire

Fait et jugé à Paris le 06 Septembre 2024

Le Greffier La Présidente