MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 04 Novembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00539 – N° Portalis DB3T-W-B7I-U7SX

CODE NAC : 30B – 5C

AFFAIRE : S.A.R.L. OPTIQUE DE CHAMPIGNY C/ [O] [T] née [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. OPTIQUE DE CHAMPIGNY, immatriculée au RCS sous le n° 440 554 368, dont le siège social est sis 20 rue Albert Thomas – 94500 CHAMPIGNY-SUR-MARNE

représentée par M^e Alain PIREDDU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1014

DEFENDERESSE

Madame [O] [T] née [F] née le 05 Décembre 1939 à MAROUE (22), demeurant 11 Boulevard Henri Dunant – 35400 SAINT MALO

représentée par M^e Olivier TOURNILLON, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 43, avocat postulant et M^e Jean-Louis TELLIER, avocat au barreau de SAINT MALO – DINAN, avocat plaidant

Débats tenus à l’audience du : 07 Octobre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 04 Novembre 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 04 Novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 6 février 2002, Madame [O] [F] épouse [T], Madame [X] [F] et Madame [P] [F] ont donné à bail commercial à la SARL OPTIQUE DE CHAMPIGNY un local commercial situé 20 rue Albert Thomas à Champigny sur Marne (94500).

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 15 février 2024, Madame [O] [F] épouse [T] a fait délivrer à la SARL OPTIQUE DE CHAMPIGNY un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 44.891,81 euros au titre de l’arriéré locatif au 31 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2024, la SARL OPTIQUE DE CHAMPIGNY a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil Madame [O] [T] née [F] aux fins notamment de suspendre les effets de la clause résolutoire et dire qu’elle dispose d’un délai de 2 ans à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir pour régler la dette locative par échéances mensuelles égales.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2024 à laquelle la SARL OPTIQUE DE CHAMPIGNY et Madame [O] [T] née [F] étaient représentées par leur conseil respectif.

Elles ont indiqué leur accord pour des délais de paiement sur 24 mois portant sur la dette locative d’un montant de 44.891,81 euros au 31 décembre 2023.

Un chèque de 12.242,57 euros a été remis à la barre afin de régler le loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 15 février 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Madame [O] [T] née [F] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 44.891,81 euros.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Ainsi, au vu du décompte produit par Madame [O] [T] née [F], l’obligation de la SARL OPTIQUE DE CHAMPIGNY au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 31 décembre 2023 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 44.891,81 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SARL OPTIQUE DE CHAMPIGNY, en deniers et quittances.

Les parties sont d’accord pour suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder à la SARL OPTIQUE DE CHAMPIGNY des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer courant et des charges, la somme de 1.870 euros par mois pendant 23 mois et le solde de la dette le 24ème mois et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL OPTIQUE DE CHAMPIGNY doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS par provision la SARL OPTIQUE DE CHAMPIGNY à payer à Madame [O] [T] née [F] la somme de 44.891,81 euros au titre de l’arriéré locatif au 31 décembre 2023, en deniers et quittances,

AUTORISONS la SARL OPTIQUE DE CHAMPIGNY à se libérer de la dette locative en s’acquittant de la somme de 1.870 euros par mois pendant 23 mois et le solde de la dette le 24ème mois, payables le 4 de chaque mois, en plus du loyer courant et des charges, et pour la première fois le 4 du mois suivant la signification de la présente décision,

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

DISONS que le loyer et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial,

DISONS que, faute pour la SARL OPTIQUE DE CHAMPIGNY de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités :

— le tout deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera acquise,

— il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SARL OPTIQUE DE CHAMPIGNY et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués,

— en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront transportés et séquestrés dans tel garde-meubles au choix du bailleur, au frais, risques et périls du preneur, et ce en garantie de toute somme susceptible d’être due,

— une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

CONDAMNONS la SARL OPTIQUE DE CHAMPIGNY aux entiers dépens,

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 4 novembre 2024.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS