TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

09 MAI 2025

N° RG 24/01175 – N° Portalis DB22-W-B7I-SIJL

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] situé [Adresse 4] représenté par son syndic l’agence Gestion Immobilière Moderne (GIM), société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 379 625 486 dont le siège social est situé [Adresse 1],

[Adresse 9] et agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z], [C], [H] [V]

né le 13 Décembre 1966 à [Localité 8] (41),

demeurant [Adresse 2] [Adresse 7],

[Adresse 3],

[Localité 5],

Comparant.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 10 MARS 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

10 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Mai 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z], [C], [H] [V] est propriétaire des lots n°31 et 347 de la résidence [6] sise [Adresse 3] à [Localité 10].

Faisant grief à M. [V] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 3] à [Localité 10], lui a, par l’intermédiaire de son conseil, adressé une mise en demeure en date du 17 juin 2024 par courrier recommandé avec accusé de réception d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 3] à Conflans Sainte Honorine (78700) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, l’Agence Gestion Immobilière Moderne (GIM), a, par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024 remis à étude, fait assigner M. [V] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant de :

— le condamner à lui payer la somme de 6.060,27 euros avec intérêt légal à compter de la mise en demeure du 17 juin 2024 et ce en application de l’article 36 du décret en date du 17 mars 1967,

— dire que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article

1342-2 du code civil,

— le condamner à lui payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

— le condamner à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

A l’audience du 10 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes. Il a indiqué être opposé par principe aux demandes de délai et s’en rapporter.

M. [V] a comparu et a indiqué reconnaître sa dette de charges de copropriété, expliquant qu’elle faisait suite à des difficultés personnelles et de santé. Il a ajouté être en reconversion professionnelle depuis le mois de juin 2024 et être retourné vivre chez ses parents, son logement au sein de la résidence [6] étant actuellement vide. Il a précisé être agent magasinier et avoir un revenu de 1.800 euros bruts par mois, ainsi qu’un treizième mois. Il a ajouté avoir déposé un dossier de surendettement, le remboursement de son crédit étant ainsi actuellement suspendu. Il a sollicité des délais de paiement et a proposé de rembourser 700 euros par mois au total pour la dette et les charges courantes.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 11], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le titre de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de M. [V] pour les lots n°31 et 347,

— une mise en demeure en date du 17 juin 2024 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur par courrier recommandé avec accusé de réception avisé le 21 juin 2024 et non réclamé, pour un montant de 364,62 euros au titre de l’exercice prévisionnel du 1er avril 2024 au 31 mars 2025,

— un extrait de compte sur la période courant du 1er janvier 2022 au

28 novembre 2023 pour un solde débiteur de 5.038, 28 euros,

— une position de compte sur la période courant du 31 mars 2023 au 24 juillet 2024 pour un solde débiteur de 7.546,83 euros

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er octobre 2021 au

30 septembre 2024,

— les répartitions des charges des exercices du 1er avril 2021 au 31 mars 2022, du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, du 1er avril 2023 au 31 mars 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

30 juin 2022, 14 septembre 2023 et 17 juin 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2022, 2023 et 2024, voté les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024, 2025 et 2026 et voté la réalisation de divers travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [V], le

17 juin 2024, une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception avisée le 21 juin 2024 et non réclamée, d’avoir à payer la somme de 364,62 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et indiquant les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action et les appels

de provisions sur charges et cotisations du fonds travaux des exercices du

1er avril 2021 au 31 mars 2022, du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, du

1er avril 2023 au 31 mars 2024 et des deux premiers trimestres de l’exercice

du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 sont intégralement exigibles.

Il résulte des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que M. [V] est redevable de la somme de 4.999,69 euros au titre des charges de copropriété échues au 31 juillet 2024, appels de fonds et travaux du 3ème trimestre 2024 inclus.

M. [V] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Il résulte des dispositions précitées de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie du montant des appels au titre des provisions à échoir pour un montant de 723,58 euros.

Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l’exercice du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 sont intégralement exigibles de manière anticipée.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement par

M. [V] de la somme de 723,58 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux des 3ème et 4ème trimestres de l’exercice du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 devenus exigibles de manière anticipée.

M. [V] sera donc condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2024, date de la mise en demeure.

Les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 21 juin 2024, date de présentation du courrier de mise en demeure, pour la somme alors exigible de 4.631,24 euros, et à compter du 31 juillet 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [V] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

M. [V] sollicite des délais de paiement et propose de régler son arriéré de charges, par versements de 700 euros par mois, comprenant la dette et les charges courantes.

Il explique percevoir une rémunération de 1.800 euros bruts par mois, et précise que le remboursement de son crédit immobilier est suspendu dans le cadre d’un dossier de surendettement. Il indique ne pas avoir d’autres charges.

Le syndicat des copropriétaires indique être par principe opposé aux demandes de délais de paiement et s’en rapporter.

Compte tenu de la situation économique de M. [V], il convient de lui accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif ci-après, étant précisé qu’en cas de non respect des modalités du délai accordé et de non paiement d’un seul versement à son échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [V] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [V], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 3] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action,

Condamne M. [Z], [C], [H] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 3] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 4.999,69 euros au titre des charges de copropriété échues au

31 juillet 2024, appels de fonds et travaux du 3ème trimestre 2024 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2024 pour la somme alors exigible de 4.631,24 euros, et à compter du 31 juillet 2024 pour le surplus,

Condamne M. [Z], [C], [H] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 3] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 723,58 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux des 3ème et 4ème trimestres de l’exercice du

1er avril 2024 au 31 mars 2025 devenus exigibles,

avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2024,

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

Condamne M. [Z], [C], [H] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 3] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

Autorise M. [Z], [C], [H] [V] à s’acquitter des sommes ci-dessus, en plus des charges courantes, par 12 versements mensuels de 550 euros, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois, le solde restant dû étant exigible avec la dernière mensualité,

Dit que, faute pour M. [Z], [C], [H] [V] de payer au terme fixé, tout ou partie de cette somme, le tout deviendra immédiatement exigible,

Condamne M. [Z], [C], [H] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 3] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Z], [C], [H] [V] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 3] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 MAI 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE