MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 07 Octobre 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00053 – N° Portalis DB3T-W-B7I-UXUP

CODE NAC : 72C – 0A

AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires du 70 rue de Montreuil – 94300 VINCENNES C/ S.C.I. SIXEL 3

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du 70 rue de Montreuil – 94300 VINCENNES, représenté par son syndc en exercice le Cabinet SEIFIC PIERGUI, SAS immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 302 219 852, dont le siège social est sis 36 rue Diderot – 94300 VINCENNES

représenté par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

DEFENDERESSE

S.C.I. SIXEL 3, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n°533 592 739, dont le siège social est sis 32 Route de Tiquetorte – 33480 MOULIS-EN-MEDOC – 33480 MOULIS-EN-MEDOC

représentée par M^e Eric SIMONNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0839

Débats tenus à l’audience du : 04 Juillet 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 06 Septembre 20242024

Prorogé au 20 Septembre, au 04 Octobre puis au 07 Octobre 2024, nouvelle date indiquée par le Président

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2024

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’immeuble sis 70, rue de Montreuil à VINCENNES (94300) est soumis au régime de la copropriété. Son syndic est le cabinet SEIFIC PIERGUI.

La SCI SIXEL 3, dont Monsieur [D] est le gérant, est propriétaire des lots n°1, 29, 101, 111 et 113.

Ces locaux à usage professionnel sont exploités par la SELARL CABINET DENTAIRE DU CHATEAU dont Monsieur [D] est gérant.

Le bâtiment est classé sites patrimoniaux remarquables et nécessite une autorisation de la mairie et des bâtiments de France avant de pouvoir installer des éléments sur la façade extérieure et intérieure du bâtiment et réaliser tout travaux relatif à l’état des parties extérieures de l’immeuble bâti.

La SCI SIXEL 3 a fait installer un système de climatisation réversible fin 2013 dans la cour commune de l’immeuble de marque FUJITSU ATLANTIC remplacé en 2023 par un climatiseur de marque DAIKIN RXF35. En 2015, la SCI SIXEL 3 a fait installer deux autres climatiseurs réversibles de marque DAIKIN dans la cour commune alimentant le pôle enfants.

Vu l’assignation délivrée le 22 novembre 2023 à la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 70 rue de Montreuil 94300 VINCENNES citant à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de CRETEIL la SCI SIXEL 3 afin de voir :

— recevoir le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 70 rue de Montreuil 94300 VINCENNES en ses demandes et les dires bien fondées,

— ordonner à la SCI SIXEL 3 de déposer les trois climatiseurs installés dans la cour de l’immeuble sans autorisation sous astreinte de 500 € par jour à l’issue de l’expiration d’un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance,

— condamner la SCI SIXEL 3 à lui payer la somme de 4 000 € à titre de provision à valoir sur les nuisances subies par les copropriétaires de l’immeuble,

— condamner la SCI SIXEL 3 à lui payer la somme de 3 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 février 2024 au cours de laquelle a été évoqué avec les conseils des parties l’opportunité de recourir à une mesure de médiation. Par une ordonnance rendue le 29 février 2024 le juge des référés a enjoint aux parties de rencontrer une médiatrice en la personne de Madame [W] [X] et l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 7 mai 2024 lors de laquelle le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 70 rue de Montreuil 94300 VINCENNES ayant indiqué ne pas souhaité mettre en œuvre une médiation l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 4 juillet 2024.

Vu les conclusions déposées et soutenues par Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 70 rue de Montreuil 94300 VINCENNES lors de l’audience du 4 juillet 2024, tendant à voir :

— débouter la SCI SIXEL 3 de son exception d’irrecevabilité,

— débouter la SCI SIXEL 3 de sa fin de non-recevoir,

— recevoir le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 70 rue de Montreuil 94300 VINCENNES en ses demandes et les dires bien fondées,

— ordonner à la SCI SIXEL 3 de déposer les trois climatiseurs installés dans la cour de l’immeuble sans autorisation sous astreinte de 500 € par jour à l’issue de l’expiration d’un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance,

— condamner la SCI SIXEL 3 à lui payer la somme de 4 000 € à titre de provision à valoir sur les nuisances subies par les copropriétaires de l’immeuble,

— condamner la SCI SIXEL 3 à lui payer la somme de 3 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— débouter la SCI SIXEL 3 de l’ensemble de ses demandes ;

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’installation des climatiseurs sur la façade intérieure de l’immeuble sans aucune autorisation constitue un trouble manifestement illicite justifiant la demande de dépose sous astreinte. Il fait valoir que ces installations réalisées sans autorisation et occasionnant des nuisances ainsi que constaté par un procès-verbal du 31 janvier 2020 justifie la condamnation de la SCI SIXEL 3 à lui payer une provision à titre de dommages et intérêts. Sur les moyens de défense soulevés par la SCI SIXEL 3 le syndicat des copropriétaires soutient qu’il ne peut lui être opposé le préalable amiable prévu par l’article 750-1 du code de procédure civile qui ne s’applique pas au contentieux de la copropriété. Il considère en outre que la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil ne peut lui être opposée ; que compte tenu des dispositions transitoires de la loi ELAN qui a réduit de 10 ans à 5 ans le délai de prescription et de la date de délivrance de l’assignation le 22 novembre 2023 avant l’expiration de la période transitoire qui a pris fin le 25 novembre 2023 son action n’est pas prescrite alors qu’elle dénonce l’installation de deux climatiseurs intervenue le 5 octobre 2015 et d’un climatiseur installé le 24 février 2023 en remplacement d’un climatiseur installé en 2013. Il soutient subir des nuisances du fait de la présence des climatiseurs et produit un nouveau constat du 1er mai 2024. Le syndicat des copropriétaires s’oppose à l’octroi de tout délai pour réaliser la dépose.

Vu les conclusions en défense déposées et soutenues par la SCI SIXEL 3 lors de l’audience du 4 juillet 2024, tendant à voir :

— accorder à la SCI SIXEL 3 un délai jusqu’au 30 septembre 2024 pour lui permettre d’obtenir les autorisations sollicitées de la part de la copropriété et des services de l’urbanisme de la Mairie de VINCENNES ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’astreinte,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de provision sur dommages et intérêts ;

La SCI SIXEL 3 expose qu’elle a commandé des travaux de réfection du cabinet dentaire à la société ADN ARCHITECTES qui a fait installer les climatiseurs sans s’assurer de l’obtention des autorisations administratives et de la copropriété nécessaires. Elle relève que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 70 rue de Montreuil 94300 VINCENNES ne rapporte pas la preuve des nuisances visuelles et sonores qu’elle invoque à l’appui de sa demande de provision. Elle précise que ne pouvant pas poursuivre son activité sans la présence des climatiseurs elle a effectué de multiples démarches auprès du syndicat des copropriétaires et de l’urbanisme pour obtenir les autorisations nécessaires et déterminer l’emplacement possible ; que le 25 avril 2024 elle a fait intervenir la société ALTIVEC qui a fait trois propositions ; que le syndic n’ayant pas donné son avis Monsieur [D] a sollicité la tenue d’une assemblée générale extraordinaire à ses frais pour que soit prise une décision. Cette assemblée générale se tiendra le 10 juillet 2024.

A l’audience du 4 juillet 2024, la SCI SIXEL 3 a sollicité un renvoi postérieurement à la tenue de l’assemblée générale du 10 juillet 2024 auquel il n’a pas été fait droit compte tenu de l’opposition du syndicat des copropriétaires. Cependant, la SCI SIXEL 3 a été autorisée à faire parvenir au plus tard pour le 9 août 2024 une note en délibéré sur l’issue de cette assemblée générale et le syndicat des copropriétaires a été autorisé à répondre au plus tard pour le 23 août 2024.

Il convient de relever que tant dans ses conclusions et ses observations orales la SCI SIXEL 3 n’a pas soulevé de moyens d’irrecevabilité ou de fins de non recevoir auxquels le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 70 rue de Montreuil 94300 VINCENNES a répondu dans ses conclusions.

Le conseil de la SCI SIXEL 3 a sollicité oralement les plus larges délais.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

Par une note en délibéré du 24 juillet 2024, la SCI SIXEL 3 a transmis le procès-verbal de l’ assemblée générale du 10 juillet 2024 et une demande complémentaire déposée par Monsieur [D] auprès de la Mairie de VINCENNES. Elle indique que l’ assemblée générale a adopté la solution n°3 prévoyant le retrait des 3 blocs de climatisation et l’installation d’un seul climatiseur à l’arrière du bâtiment (côté jardin).

SUR CE

Sur la demande de dépose des trois climatiseurs :

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du Code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

La SCI SIXEL 3 ne conteste pas avoir fait installer les trois climatiseurs litigieux dans la cour de l’immeuble du 70, rue de Montreuil à VINCENNES (94300) sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il est constant que ces trois climatiseurs sont toujours installés au jour où le juge statue. Cependant, la SCI SIXEL 3 justifie par la production du procès-verbal d’assemblée générale du 10 juillet 2024 avoir obtenu l’autorisation de déposer les trois blocs de climatisation se trouvant la cour intérieure et d’installer un climatiseur à l’arrière du bâtiment côté jardin (résolution n°7). Cette installation nécessite d’obtenir l’autorisation de la copropriété d’en face et de la mairie dans la mesure où cette partie du bâtiment donne sur un jardin public. la SCI SIXEL 3 justifie avoir sollicité l’accord de la mairie pour modifier son projet initial de travaux. Par ailleurs, il n’est pas contesté que s’agissant d’une climatisation réversible qui assure à la fois le chauffage et la climatisation des locaux de la SCI SIXEL 3, la dépose des trois blocs climatisation ne permettra pas l’exploitation des locaux si elle n’est pas concomitante à l’installation d’un nouveau dispositif de chauffage.

L’installation sans autorisation des trois blocs de climatisation portant atteinte aux parties communes constitue un trouble manifestement illicite. Dès lors il convient de faire droit à la demande de dépose sollicitée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 70 rue de Montreuil 94300 VINCENNES. Toutefois, compte tenu de l’ancienneté de cette installation intervenue en 2013 et en 2015, de l’accord donné par l’assemblée générale pour autoriser une autre installation à un autre endroit qui nécessite d’obtenir d’autres autorisations, il est justifié d’accorder à la SCI SIXEL 3 un délai de six mois maximum pour procéder à la dépose des trois climatiseurs litigieux installés dans la cour de l’immeuble et de prévoir que passé ce délai, courant à compter de la signification de l’ordonnance, la SCI SIXEL 3 encourra une astreinte de 300 € par jour de retard pendant deux mois.

Sur la demande de provision :

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas présent, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 70 rue de Montreuil 94300 VINCENNES produit les attestations de cinq témoins faisant état de nuisances notamment sonores résultant de la présence des trois blocs climatiseurs dans la cour, lesquels fonctionnent en permanence notamment la nuit, les employés oubliant de l’éteindre, et rendent impossibles l’ouverture des fenêtres la nuit notamment en été. Elle produit également deux procès-verbaux de constat établis les 23 janvier 2020 et 1er mai 2024 lequel fait état du fonctionnement des climatiseurs générant une pression sonore continue et relevant que chaque groupe extérieur génère une pression sonore variant de 46 dB à 61 dB selon les données techniques constructeur.

La SCI SIXEL 3 produit un procès-verbal de constat du 3 mai 2024 relevant des mesures acoustiques du niveau sonore des blocs climatiseurs de 59,1 à 61 et relève que les bruits de la rue oscillent entre 55,9 et 71,6.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 70 rue de Montreuil 94300 VINCENNES n’établit pas suffisamment au vu des éléments produits que les bruits engendrés par les climatiseurs constituent un trouble anormal de voisinage dont l’établissement relève de l’appréciation des juges du fond. Par ailleurs, il n’est pas non plus justifié du préjudice subi.

La créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 70 rue de Montreuil 94300 VINCENNES apparaît donc sérieusement contestable et il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

La SCI SIXEL 3 Succombant à l’instance sera condamnée aux dépens de la présente procédure de référé.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile la SCI SIXEL 3 sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 70 rue de Montreuil 94300 VINCENNES une indemnité de procédure qu’il est équitable de fixer à la somme de 1 000,00 €.

PAR CES MOTIFS

Statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

ENJOIGNONS à la SCI SIXEL 3 de déposer les trois climatiseurs installés dans la cour de l’immeuble de la copropriété du 70, rue de Montreuil à VINCENNES (94300) dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte de 300 € par jour pendant une durée de deux mois ;

Vu l’existence d’une contestation sérieuse,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement d’une provision formée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 70 rue de Montreuil 94300 VINCENNES à l’encontre de la SCI SIXEL 3 ;

CONDAMNONS la SCI SIXEL 3 à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 70 rue de Montreuil 94300 VINCENNES une somme de 1 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI SIXEL 3 aux dépens de l’instance en référé ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le7 octobre 2024.

LE GREFFIER, LE JUGE DES REFERES