MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 09 Juillet 2024

DOSSIER N° : N° RG 23/00384 – N° Portalis DB3T-W-B7H-T7VM

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : VALOPHIS HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAL DE MARNE C/ S.A.S. LES GOURMANDISES DE DIDEROT, S.A.S.U. LA PETITE FABRIQUE D’ELIE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

VALOPHIS HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAL DE MARNE, inscrit au RCS de CRETEIL sousle n° B 785 769 555, dont le siège social est sis 9, route de Choisy – 94000 CRETEIL

représenté par M^e Maxime TONDI, avocat au barreau duVAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 145

DEFENDERESSES

S.A.S. LES GOURMANDISES DE DIDEROT, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 953 751 989, dont le siège social est sis 209, rue Diderot – 94300 VINCENNES

et S.A.S.U. LA PETITE FABRIQUE D’ELIE, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° B 842 470 700, dont le siège social est sis 11, avenue des Murs du Parc – 94300 VINCENNES

représentées par M^e Hajer NEMRI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2146

Débats tenus à l’audience du : 21 Mai 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 02 Juillet 2024.

Prorogé au 09 Juillet 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 09 Juillet 2024

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 13 mai 2020, VALOPHIS HABITAT a donné à bail commercial à la SASU LA PETITE FABRIQUE D’ELIE des locaux situés à VINCENNES (94) 209, rue Diderot pour une durée de 12 ans, moyennant un loyer annuel de 21 600,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, à terme échu.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 21 avril 2022, à la SASU LA PETITE FABRIQUE D’ELIE, pour une somme de 10 836,30 €, au titre de l’arriéré locatif outre 1 083,63 € de clause pénale.

Par acte du 22 mai 2023, la SASU LA PETITE FABRIQUE D’ELIE a cédé à Monsieur [X] [D], agissant pour le compte de la société en cours de formation LES GOURMANDISES DE DIDEROT, le fonds de commerce exploité dans les lieux loués par VALOPHIS HABITAT. Le bailleur a autorisé la cession sous réserve de solder la dette locative. La cession du droit au bail a été signifiée à VALOPHIS HABITAT par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2023, VALOPHIS HABITAT a fait assigner la SASU LA PETITE FABRIQUE D’ELIE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins notamment de :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la SASU LA PETITE FABRIQUE D’ELIE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la SASU LA PETITE FABRIQUE D’ELIE au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à la valeur d’un quart d’une annuité de loyer en vigueur à la date du constat de la résolution du bail et au montant des charges contractuelles, en application des dispositions contractuelles, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la SASU LA PETITE FABRIQUE D’ELIE à payer à VALOPHIS HABITAT les sommes provisionnelles suivantes :

* 14 831,00 €, à parfaire, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 janvier 2023, avec intérêts de droit à compter du commandement sur la somme de 10 836 € et de l’assignation sur le surplus,

* 1 483,00 €, à parfaire, au titre de la clause pénale,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— condamner la SASU LA PETITE FABRIQUE D’ELIE au paiement d’une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/384, appelée à l’audience du 4 avril 2023 puis a fait l’objet de renvois à l’audience du 27 juin 2023, du 10 octobre 2023, du 21 décembre 2023, du 12 mars 2024 puis du 21 mai 2024 à la suite de la cession du bail commercial et aux fins de mise en cause du cessionnaire, la SAS LES GOURMANDISES DE DIDEROT.

Par acte de commissaire de justice du 22 avril 2024, VALOPHIS HABITAT a fait assigner la SAS LES GOURMANDISES DE DIDEROT devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins notamment de :

— donner acte à VALOPHIS HABITAT de ce qu’il appelle en intervention forcée dans l’instance introduite à l’encontre de la SASU LA PETITE FABRIQUE D’ELIE, la SAS LES GOURMANDISES DE DIDEROT afin de lui rendre commune et opposable l’ordonnance à venir,

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la SASU LA PETITE FABRIQUE D’ELIE et celle de tous occupants de son chef, notamment la SASU LA PETITE FABRIQUE D’ELIE, des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner in solidum la SASU LA PETITE FABRIQUE D’ELIE et la SAS LES GOURMANDISES DE DIDEROT au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à la valeur d’un quart d’une annuité de loyer en vigueur à la date du constat de la résolution du bail et au montant des charges contractuelles, en application des dispositions contractuelles, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner in solidum la SASU LA PETITE FABRIQUE D’ELIE et la SAS LES GOURMANDISES DE DIDEROT à payer à VALOPHIS HABITAT les sommes provisionnelles suivantes :

* 21 630,35 €, à parfaire, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts de droit à compter du commandement sur la somme de 10 836 € et de l’assignation sur le surplus,

* 2 163,00 €, à parfaire, au titre de la clause pénale,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— condamner in solidum la SASU LA PETITE FABRIQUE D’ELIE et la SAS LES GOURMANDISES DE DIDEROT au paiement d’une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/721 et appelée à l’audience du 21 mai 2024 lors de laquelle elle a été jointe à la procédure enrôlée sous le numéro RG 23/384.

A l’audience du 21 mai 2024, VALOPHIS HABITAT, par l’intermédiaire de son conseil, a indiqué qu’un accord avait été trouvé avec les défenderesses sur l’arriéré locatif qui s’élève à la somme de 16 630,35 € arrêté au 16 mai 2024 (mois d’avril 2024 inclus) et sur les conditions d’apurement de la dette par mensualités de 1 000 € par mois payables par la SAS LES GOURMANDISES DE DIDEROT en sus du loyer courant et en même temps que lui, avec suspension des effets de la clause résolutoire et clause de déchéance en cas de non-respect de cet échéancier. Il indique qu’il maintient ses demandes de condamnations à l’encontre de la SASU LA PETITE FABRIQUE D’ELIE jusqu’au 14 novembre 2023. Il maintient ses autres demandes à l’encontre des défenderesses et les laisse à l’appréciation du juge.

Vu les observations orales du conseil de la SAS LES GOURMANDISES DE DIDEROT et de la SASU LA PETITE FABRIQUE D’ELIE qui confirme l’accord intervenu avec VALOPHIS HABITAT concernant l’apurement du solde de la dette locative par la SAS LES GOURMANDISES DE DIDEROT et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient de se référer aux écritures déposées pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits apparaissant sur l’état des inscriptions de la SASU LA PETITE FABRIQUE D’ELIE, à savoir les sociétés BRED BANQUE POPULAIRE, NATIXIS LEASE, BPCE LEASE et la SAS MOULINS DE CHERISY LETHUILLIER.

Il n’a pas été produit un état des inscriptions concernant la SAS LES GOURMANDISES DE DIDEROT.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

SUR CE

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 21 avril 2022 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, VALOPHIS HABITAT n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 10 836,30 €.

Les défenderesses ne contestent pas que les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 22 mai 2023.

Après vérification du décompte daté du 16 mai 2024 et des pièces produits aux débats, la créance locative s’élève désormais à 16 630,35 € au titre des loyers et charges arriérés depuis le mois d’octobre 2023 et jusqu’au terme d’avril 2024 inclus.

Il y a donc lieu de condamner par provision la SAS LES GOURMANDISES DE DIDEROT au payement de la somme de 16 630,35 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur 10 836,30 € et à compter de l’assignation sur le surplus sous réserve des règlements intervenus, au titre de l’arriéré locatif.

Compte tenu de l’accord des parties sur les conditions d’un apurement de la dette locative par la SAS LES GOURMANDISES DE DIDEROT, il convient de suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire et d’accorder à la SAS LES GOURMANDISES DE DIDEROT des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer la somme de 1 000,00 € par mois pendant 16 mois, la 17ème mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, dans l’hypothèse où les délais de ne seraient pas respectés et que la clause résolutoire reprendrait ses effets l’indemnité d’occupation due par le preneur depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la clause pénale et le dépôt de garantie :

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci ; VALOPHIS HABITAT sollicite l’application d’une pénalité lui attribuant 10 % du montant des sommes retenues ; cette pénalité apparaissant manifestement excessive, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de condamnation provisionnelle de la SASU LA PETITE FABRIQUE D’ELIE :

Il est constant que la SASU LA PETITE FABRIQUE D’ELIE a cédé le fonds de commerce et le droit au bail à compter du 22 mai 2023 et que cette cession est opposable à VALOPHIS HABITATà compter du 14 novembre 2023.

VALOPHIS HABITAT sollicite la condamnation in solidum de la SASU LA PETITE FABRIQUE D’ELIE au paiement des loyers et charges jusqu’au 14 novembre 2023.

Il ressort du relevé de compte produit par VALOPHIS HABITAT qu’au 14 novembre 2023 l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 13 987,47 € (12 978,15 € + 1 009,42 €) que déduction faite des règlements opérés par la SAS LES GOURMANDISES DE DIDEROT à hauteur de 9 776,10 € entre le 3 avril 2024 et le 2 mai 2024, il reste un solde de 4 211,37 € au paiement duquel il convient de condamner la SASU LA PETITE FABRIQUE D’ELIE in solidum avec la SAS LES GOURMANDISES DE DIDEROT avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2023, date de l’assignation délivrée à la SASU LA PETITE FABRIQUE D’ELIE.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS LES GOURMANDISES DE DIDEROT et la SASU LA PETITE FABRIQUE D’ELIE, qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS LES GOURMANDISES DE DIDEROT ne permet d’écarter la demande de VALOPHIS HABITAT formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats au paiement de laquelle seront condamnées in solidum les défenderesses.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail étaient réunies à la date du 22 mai 2023 ;

CONDAMNONS la SAS LES GOURMANDISES DE DIDEROT à payer à VALOPHIS HABITAT la somme provisionnelle de 16 630,35 € au titre de l’arriéré locatif au 16 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2023 sur 10 836,30 € € et à compter du 22 avril 2024 le surplus ;

AUTORISONS la SAS LES GOURMANDISES DE DIDEROT à se libérer du paiement de cette somme en 16 mensualités de 1 000,00 €, la 17ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables chaque mois, en plus du loyer courant et en même temps que lui et pour la première fois le mois suivant le mois de la signification de la présente décision ;

ORDONNONS la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

DISONS que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

DISONS que, faute pour la SAS LES GOURMANDISES DE DIDEROT de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SAS LES GOURMANDISES DE DIDEROT et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, à savoir à VINCENNES (94) 209, rue Diderot,

° en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie ;

CONDAMNONS in solidum avec la SAS LES GOURMANDISES DE DIDEROT, la SASU LA PETITE FABRIQUE D’ELIE à payer à VALOPHIS HABITAT la somme de 4 211,37 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 novembre 2023, date de signification au bailleur de la cession du droit au bail, avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2023 ;

CONDAMNONS in solidum la SAS LES GOURMANDISES DE DIDEROT et la SASU LA PETITE FABRIQUE D’ELIE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

CONDAMNONS in solidum la SAS LES GOURMANDISES DE DIDEROT et la SASU LA PETITE FABRIQUE D’ELIE à payer à VALOPHIS HABITAT la somme de 1000,00 par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 09 Juillet 2024.

LE GREFFIER, LE JUGE DES REFERES