MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 30 Juillet 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00340 – N° Portalis DB3T-W-B7I-U37U

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.A.S. AZERCO C/ S.A.R.L. MB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. AZERCO, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 814 469 532, dont le siège social est sis 2, Place de Passy – 75016 PARIS

représentée par M^e Pierre-Emmanuel TROUVIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0497

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MB, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 534 328 612, dont le siège social est sis 02, rue Docteur Charcot – 94260 FRESNES

représentée par M^e Yndia SEGHIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1248

Débats tenus à l’audience du :1er Juillet 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 30 Juillet 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 30 Juillet 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er juillet 2011, la SCI EMERAUDE, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SAS AZERCO, a donné à bail commercial à la SARL MB des locaux situés ZAC Charcot Zola, 2 rue Charcot 94260 Fresnes [lot n°6001], moyennant un loyer annuel de 43 176,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

La SAS AZERCO a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 17 novembre 2023 à la SARL MB pour une somme de 12 609,57 € au titre de l’arriéré locatif au 8 novembre 2023.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 9 février 2024, la SAS AZERCO a fait assigner la SARL MB devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— débouter la SARL MB de l’ensemble de ses demandes,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à compter rétroactivement du 18 décembre 2023,

— constater que la SARL MB est occupante sans droit ni titre à compter du 18 décembre 2023,

— ordonner l’expulsion de la SARL MB et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la SARL MB à payer à la SAS AZERCO la somme provisionnelle de 28 497,57 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 janvier 2024, outre une majoration de 10 % des sommes dues à titre d’indemnité forfaitaire,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— condamner la SARL MB au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur majoré de 10 % augmenté de tous droits et dommages et intérêts à compter du 18 décembre 2023 et jusqu’à la libération des locaux,

— condamner la SARL MB au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les coûts de commandement, de signification de l’assignation et de l’ordonnance à intervenir, d’éventuelles saisies bancaires et de levée de l’état des nantissements et d’extraits Kbis.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 1 juillet 2024 à laquelle la SAS AZERCO, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, s’opposant par ailleurs à tout délai de paiement. Elle a actualisé sa demande de provision au titre des loyers impayés à la somme de 47.221,77 euros selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, sous réserve des paiements effectués.

Pour s’opposer aux délais de paiement, elle a indiqué que la dette n’avait cessé d’augmenter malgré les virements intervenus, que la SARL MB avait, de fait, déjà bénéficié de délais de paiement depuis 2023 et que la fermeture administrative n’était pas de son fait.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SARL MB a sollicité du juge des référés de :

— suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire invoquée par le demandeur,

— dire que le concluant pourra s’acquitter de sa dette moyennant 24 versements mensuels égaux.

Elle a indiqué avoir rencontré des difficultés particulières, ayant fait l’objet d’une fermeture administrative le 8 mars 2024, avant la cession des parts sociales à Madame [Y] [O], laquelle a effectué le 12 avril 2024 un virement de 10.609,57 euros au profit de la SAS AZERCO puis un nouveau virement le 15 avril 2024 de la somme de 7.888 euros. Elle a expliqué avoir ensuite engagé d’importants travaux pour remédier aux non-conformités constatées au sein de l’établissement et ayant conduit à la fermeture administrative de l’établissement, de sorte que la réouverture a été autorisée selon arrêté préfectoral du 25 avril 2024.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 17 novembre 2023 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SAS AZERCO n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 12 609,57 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Au vu du décompte produit par la SAS AZERCO, l’obligation de la SARL MB au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 1 juillet 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 47 041,55 € [déduction faite des frais d’huissier compris dans le décompte à hauteur de 180,22 euros], somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SARL MB, en deniers et quittances, avec intérêts au taux légal.

La SARL MB explique cette absence de paiement par la fermeture administrative de l’établissement, qu’elle justifie par la production de l’arrêté du 7 mars 2024 abrogé par arrêté du 25 avril 2024.

Elle justifie en outre avoir effectué plusieurs virements de sommes importantes au profit du bailleur ainsi que de sa situation financière par la production de son bilan au titre des années 2022 et 2023.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la SARL MB, sa situation doit être prise en compte tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Dès lors, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à la SARL MB des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer la somme de 1.960 € par mois pendant 24 mois, la 24ème mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, le bailleur sollicite une indemnité d’occupation supérieure au loyer annuel en cas d’expulsion. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Sur la clause pénale et le dépôt de garantie :

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application conformément au bail à hauteur de 10 % des sommes dues est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas non plus lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL MB, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL MB ne permet d’écarter la demande de la SAS AZERCO formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS par provision la SARL MB à payer à la SAS AZERCO la somme de 47 041,55 € au titre de l’arriéré locatif au 1 juillet 2024, avec intérêts au taux légal, en deniers et quittances,

AUTORISONS la SARL MB à se libérer de la dette locative en 24 mensualités de 1.960 €, la 24ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 5 de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision,

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

DISONS que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial,

DISONS que, faute pour la SARL MB de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

— le tout deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera acquise,

— il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SARL MB et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, à savoir ZAC Charcot Zola, 2 rue Charcot 94260 Fresnes [lot n°6001],

— en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

— une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demande formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

CONDAMNONS la SARL MB aux entiers dépens listés par l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la SARL MB à payer à la SAS AZERCO la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 30 juillet 2024.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS