MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 24 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01040 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VEGW

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. S.C.I. LES PRES C/ S.A.S. RUNGIS RELAY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I. LES PRES

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro

dont le siège social est sis 41 avenue Montaigne – 75008 Paris

représentée par Maître Benoît ATTAL, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : G0608

DEFENDERESSE

S. A. S. RUNGIS RELAY

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 904 252 954

dont le siège social est sis 30 rue Saint-John Perse – 94450 LIMEIL-BREVANNES

représentée par Maître Frédéric MICHEL, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : C 773

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Débats tenus à l’audience du : 06 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 24 Juin 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 24 Juin 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 7 octobre 2021, la SCI LES PRES a donné à bail commercial à la SAS RUNGIS RELAY des locaux situés 30 rue Saint-John Perse à LIMEIL BREVANNES (94450), moyennant un loyer annuel de 10 500,00 €, hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2024, la SCI LES PRES a fait délivrer une sommation visant la clause résolutoire à la SAS RUNGIS RELAY, lui faisant injonction d’exploiter les locaux loués.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2024, la SCI LES PRES a fait assigner la SAS RUNGIS RELAY devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

– ordonner l’expulsion sous huit jours de la SAS RUNGIS RELAY et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, et faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien,

– ordonner la séquestration, aux frais de la SAS RUNGIS RELAY, à ses risques et périls, des meubles laissés dans les lieux loués, pour sûreté des loyers échus et des charges locatives

– condamner la SAS RUNGIS RELAY au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à 2 837,16 euros HT par trimestre augmentée du droit d’entrée, de la TVA, des taxes diverses et charges jusqu’à la libération effective par remise des clés, somme principale annuelle soumise à l’indexation annuelle prévue dans le bail,

– condamner la SAS RUNGIS RELAY à payer à la SCI LES PRES la somme provisionnelle de 689,91 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 juillet 2024,

– condamner la SAS RUNGIS RELAY au paiement d’une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût des sommations de payer, de l’extrait K bis et de l’état des inscriptions.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 6 mai 2025, la SCI LES PRES, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative à la somme de 400,66 €, augmenté la somme due au titre d’indemnité d’occupation à 2 942,84 euros, et demandé le remboursement du coût du procès-verbal de constat et de la levée de l’extrait K bis.

Vu les conclusions déposée et soutenue à l’audience par la SAS RUNGIS RELAY aux termes desquelles elle demande au tribunal de :

– constater la présence de contestations sérieuses, l’absence de préjudice, l’absence de trouble manifestement illicite et l’absence d’un dommage imminent,

– débouter la SCI LES PRESde l’intégralité de ses demandes,

– condamner la SCI LES PRES à rembourser à la SAS RUNGIS RELAY la somme de 689,91 € au titre des frais de commissaire de justice,

– condamner la SCI LES PRES au paiement de la somme de 4000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

L’article 2 de ce bail stipule que le preneur s’engage à tenir les locaux loués constamment garnis de meubles, effets mobiliers, matériels et marchandises, en quantité et de valeur suffisantes pour répondre à tout moment, du paiement des loyers et accessoires, ainsi que de l’exécution des clauses et conditions du présent bail. Il s’engage égalent à occuper les lieux personnellement et de les maintenir en état permanent d’exploitation commerciale. Si le preneur décidait de fermer son établissement de manière prolongée (hors congés ou travaux) de sa propre volonté et pour une période supérieure d’une semaine, il serait tenu de payer au bailleur une indemnité forfaitaire et définitive de 100 euros par jour de non-exploitation à compter de la date de réception de la mise en demeure de reprendre son activité, le Bailleur pouvant alors mettre en œuvre la clause résolutoire du bail ou refuser le renouvellement du bail et ceci sans indemnité d’éviction.

La bailleresse a produit un procès-verbal de constat par commissaire de justice du 4 avril 2024, attestant de ce que les locaux loués ne sont pas exploités.

Le 22 mai 2024 la SCI LES PRES a fait délivrer à la SAS RUNGIS RELAY une sommation d’exploiter les lieux visant la clause résolutoire.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité de la sommation de faire. Elle explique avec précision les faits reprochés à la SAS RUNGIS RELAY et l’enjoint de respecter ces obligations de preneuse en exploitant le local loué sous un mois sous peine de mettre en œuvre la clause résolutoire.

En faisant délivrer cette sommation, la SCI LES PRES n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

La preneuse à bail argue de ce que la SCI LES PRES ne peut se prévaloir de la clause résolutoire car l’absence d’exploitation serait due à la réalisation de travaux dans les locaux. Toutefois, si des projets d’extension ont bien été discutés entre les parties, la SAS RUNGIS RELAY n’apporte aucun élément de preuve que ces derniers auraient commencé, entravant ainsi exploitation des locaux. De plus, les procès-verbaux de constat produit par la SCI LES PRES n’attestent d’aucun travaux.

Il ressort de ces constatations qu’aucune contestation sérieuse n’entache la demande d’acquisition de la clause résolutoire de la SCI LES PRES, qui est acquise avec toutes conséquences de droit à compter du 23 juin 2024.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS RUNGIS RELAY et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SAS RUNGIS RELAY depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI LES PRES, l’obligation de la SAS RUNGIS RELAY au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 28 avril 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 400,66 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SAS RUNGIS RELAY.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La défenderesse, qui succombe à l’instance au sens du texte susvisé, en supportera les dépens.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS RUNGIS RELAY ne permet d’écarter la demande de la SCI LES PRES formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 23 juin 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS RUNGIS RELAY et de tout occupant de son chef des lieux situés 30 rue Saint-John Perse à LIMEIL BREVANNES (94450) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS RUNGIS RELAY, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la SAS RUNGIS RELAY à la payer,

CONDAMNONS par provision la SAS RUNGIS RELAY à payer à la SCI LES PRES la somme de 400,66 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 28 avril 2025,

CONDAMNONS la SAS RUNGIS RELAY aux entiers dépens, tels que définis à l’article 695 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS RUNGIS RELAY à payer à la SCI LES PRES la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 24 juin 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,