TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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Site ATHENA

44, Avenue Robert Schuman

CS 83047

68061 MULHOUSE CEDEX

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 24/02232

N° RG 23/02160 – N° Portalis DB2G-W-B7H-INPW

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 26 septembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [T] [Z] [M], demeurant 16 rue Gabriel Faure – 68200 MULHOUSE

— représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire :

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [G] [Y] épouse [K], demeurant 116 rue Anna Schoen 68200 MULHOUSE

— non comparante

Monsieur [E] [K], demeurant 116 rue Anna Schoen 68200 MULHOUSE

— non comparant

Madame [U] [K], demeurant 93 Avenue de Lutterbach – 68200 MULHOUSE

— non comparante

Madame [F] [K], demeurant 9 rue des Blés – 68270 WITTENHEIM

— non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 28 Mai 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2024 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 21 avril 2021, Mme [T] [Z] [M], ayant pour mandataire ETIGE LOGEMENT, a donné à bail à Mme [G] [K] née [Y] et M [E] [K] un appartement à usage d’habitation avec cave situé au 6 Rue des Peupliers à 68170 RIXHEIM, pour un loyer mensuel initial de 550 € outre 205 € de provision sur charges, payable le 1er de chaque mois.

Par actes de cautionnement du 21 avril 2021, Mme [U] [K] et Mme [F] [K] se sont portées cautions solidaires de Mme [G] [K] née [Y] et M [E] [K] dans le paiement des loyers et des charges, des impôts et taxes, des réparations locatives ainsi que de toute autre indemnité reliée au contrat de location de l’appartement à usage d’habitation du 21 avril 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [T] [Z] [M], ayant pour mandataire ETIGE LOGEMENT, a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 mai 2023 à Mme [G] [K] née [Y] et M [E] [K]. Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été dénoncé à Mme [U] [K] le 17 mai 2023 et à Mme [F] [K] le 23 mai 2023.

Elle a ensuite fait assigner Mme [G] [K] née [Y], M [E] [K], Mme [U] [K] et Mme [F] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par actes d’huissier de justice du 7 et 8 septembre 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

Aux termes des conclusions du 28 mai 2024 dont elle reprend oralement le bénéfice à l’audience du 28 mai 2024, Mme [T] [Z] [M], ayant pour mandataire ETIGE LOGEMENT, régulièrement représentée, demande au juge, au visa des articles 7 de la loi de 1989, 1728, 1730 et 1732 du code civil, 394, 398, 514, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

— recevoir Mme [T] [Z] [M] en ses demandes, fins et prétentions et les déclarer recevables et bien fondées ;

— débouter Mme [G] [K] née [Y], M [E] [K], Mme [U] [K] et Mme [F] [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— prendre acte que Mme [T] [Z] [M] se désiste d’instance des demandes suivantes exclusivement :

de sa demande tendant à voir juger et constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée au contrat de bail du 21 avril 2021 pour défaut de paiement des loyers ;de sa demande tendant à voir ordonner sans délai l’expulsion de Mme [G] [K] née [Y] et M [E] [K] et celle de tous occupants de leur chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier;de sa demande tendant à voir condamner Mme [G] [K] née [Y], M [E] [K], Mme [U] [K] et Mme [F] [K] au paiement des indemnités d’occupation postérieures au 12 décembre 2023, date de restitution des lieux ;- condamner solidairement Mme [G] [K] née [Y], M [E] [K] ainsi que Mme [U] [K] et Mme [F] [K], pris en leur qualité de caution solidaire, à payer à Mme [T] [Z] [M] la somme totale de 4462,18 euros se décomposant comme suit :

arriéré de loyers et charges au 12 décembre 2023 : 2499,47 €travaux locatifs : 2784,50 € provision pour charges du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 : – 271,79 €sous déduction du dépôt de garantie : – 550 € – condamner in solidum Mme [G] [K] née [Y], M [E] [K], Mme [U] [K] et Mme [F] [K] à payer à Mme [T] [Z] [M] la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux

entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de la signification de l’assignation et des conclusions.

Mme [T] [Z] [M], ayant pour mandataire ETIGE LOGEMENT, réitère ses prétentions, sauf à actualiser sa créance à la somme de 4707,28 € et s’en remet, pour le surplus, à ses conclusions et ses pièces. Les défendeurs ont effectués des paiements afin de diminuer l’arriéré. Néanmoins, la demande de paiement au titre des réparations locatives est désormais de 2696,10 €, justifiée par la facture d’une entreprise (pièce 30). Les conclusions ont été régulièrement signifiées aux défendeurs le 13 mai 2024. Par note en délibéré du 17 juin 2024, le Conseil de Mme [T] [Z] [M] a fait parvenir au tribunal l’avis de réception de la lettre recommandée adressée à Mme [G] [K] née [Y] qu’elle a réceptionné le 21 mai 2024.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’exploit à personne, Mme [G] [K] née [Y], n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Elle a néanmoins transmis un courriel au greffe le 28 mai en cours d’audience dans lequel elle explique avoir eu un problème de santé, l’empêchant d’être présente à l’audience du même jour. Elle a également envoyé une lettre recommandée avec accusé de réception en cours de délibéré le 11 juin 2024, réceptionnée le 13 juin 2024 par le tribunal, expliquant les raisons de son absence ainsi que celle de M [E] à l’audience du 28 mai 2024 et demandant une réouverture du dossier. Elle a joint au courrier son arrêt de travail du 21 mai au 6 juin 2024.

Bien que régulièrement assignés par remise de l’exploit à étude, M [E] [K], Mme [U] [K] et Mme [F] [K] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De même, ainsi qu’il est expressément prévu à l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

— Sur la demande principale :

Sur le loyer et les charges :

En vertu des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, d’une part, et ainsi qu’il est expressément prévu au contrat de bail conclu

entre les parties, d’autre part, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précise que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Mme [T] [Z] [M], ayant pour mandataire ETIGE LOGEMENT, sollicite la condamnation de Mme [G] [K] née [Y], M [E] [K], Mme [U] [K] et Mme [F] [K] au paiement de la somme de 4707,28 euros au titre des loyers, charges impayés et des dégradations locatives, et plus particulièrement le montant de 2227,68 euros au titre des impayés.

Au soutien de sa demande, Mme [T] [Z] [M], ayant pour mandataire ETIGE LOGEMENT, produit notamment :

— une copie du contrat du 21 avril 2021, Mme [T] [Z] [M], ayant pour mandataire ETIGE LOGEMENT, a donné à bail à Mme [G] [K] née [Y] et M [E] [K] un appartement à usage d’habitation situé au 6 Rue des Peupliers à 68170 RIXHEIM,

— les deux actes de cautionnement solidaires du 21 avril 2021 de Mme [U] [K] et Mme [F] [K] pour Mme [G] [K] née [Y] et M [E] [K] ,

— le mandat de gestion du 26 mai 2009 signé par Mme [T] [Z] [M] et ETIGE LOGEMENT,

— les quatre lettres recommandées avec accusé de réception de mise en demeure de payer des 17 mars 2023 et 19 avril 202 de Mme [T] [Z] [M], ayant pour mandataire ETIGE LOGEMENT, à Mme [G] [K] née [Y], M [E] [K], Mme [U] [K] et Mme [F] [K] d’une somme de 3158,66 €,

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du 16 mai 2023 pour un montant de 3238,33 €,

— les dénonciations du commandement de payer visant la clause résolutoire des 17 et 23 mai 2023,

— le décompte des sommes dues au 5 septembre 2023 mentionnant un arriéré locatif de 3628,33 euros,

— un état des lieux de sortie établi contradictoirement, avec Mme [G] [K] née [Y] et M [E] [K], le 12 décembre 2023,

— les trois lettres d’envoi du solde de tout compte du 25 janvier 2024 mentionnant un arriéré de 7757,46 euros accompagnés des accusés de réception des défendeurs,

— un décompte du 30 avril 2024 indiquant un arriéré de 2227,68 euros s’agissant des loyers et charges impayés,

— la lettre de décompte du 3 octobre 2023 concernant la régularisation des charges pour l’exercice 2021/2022,

— la lettre de décompte du 29 janvier 2024 concernant la régularisation des charges pour l’exercice 2022/2023,

— un état des lieux d’entrée établi contradictoirement daté du 24 avril 2021, avec Mme [G] [K] née [Y] et M [E] [K], qui révèle un état très correct de l’appartement,

— un décompte du 22 mai 2024 indiquant un arriéré de 2227,68 euros s’agissant des loyers et charges impayés,

— diverses factures.

Mme [T] [Z] [M], ayant pour mandataire ETIGE LOGEMENT, sollicite la condamnation de Mme [G] [K] née [Y], M [E] [K], Mme [U] [K] et Mme [F] [K] au paiement de la somme de 2227,68 euros résultant de l’arriéré locatif.

D’après l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. » « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. »

En espèce, Mme [G] [K] née [Y] et M [E] [K] ont quitté les lieux le 12 décembre 2023, acté notamment par l’état des lieux de sortie effectué le jour même avec le mandataire de Mme [T] [Z] [M]. Ils sont ainsi redevables des loyers et charges jusqu’à cette date.

Mme [G] [K] née [Y] et M [E] [K] ne justifient d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux demandé. Il convient de les condamner solidairement à payer à Mme [T] [Z] [M], ayant pour mandataire ETIGE LOGEMENT, la somme de 2227,68 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges.

Sur les réparations locatives :

Aux termes de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qui n’a pas introduit dans son logement,

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies à l’annexe du décret n°87-812 du 26 août 1987 sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuit ou cas de force majeure.

Ainsi, si le preneur est tenu des dégradations survenues pendant la location, cette obligation ne s’étend pas à la remise à neuf d’un appartement atteint par la vétusté.

La charge de la preuve des dégradations incombe au bailleur qui s’en prévaut.

L’existence de dégradations locatives résulte normalement de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

En l’espèce, Mme [T] [Z] [M], ayant pour mandataire ETIGE LOGEMENT, revendique au titre des dégradations locatives une somme de 2696,10 €, déduction faite du dépôt de garantie de 550 €.

Pour justifier de sa demande, le bailleur produit l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, établis contradictoirement.

L’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 21 avril 2021 mentionne un état général correct de l’appartement. Dans chacune des pièces figurent des descriptions

concernant l’état d’usage des éléments les composant. Certains éléments sont neufs, tels que par exemple la plupart des murs de l’appartement, l’électroménager et des éléments de la cuisine et le mobilier et lavabos de la salle de bain.

L’état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 12 décembre 2023 mentionne les dégradations suivantes, accompagnées de photos :

— Les murs de l’entrée sont en bon état mais présentent des traces, des coulures et des trous de vis, crochet et de cheville. L’encadrement métallique de la porte palière est rayé, la butée en caoutchouc a été arrachée, des petits éclats sont présents sur le placard et le détecteur de fumée est hors service.

— Dans la cuisine, les murs sont en état moyen avec des taches importantes, des coulures et des projections. La poignée du volet est cassée. L’évier présente des dégradations telles que la bonde à panier cassé. Le meuble sous l’évier est en bon état mais sale et la hotte est grasse. Il y a des rayures et des traces sur la table de cuisson. Le four est sale, la poignée est mal fixée et il y a également des traces de rouilles et de brûlures importantes.

— Le séjour, le dégagement, les toilettes et les trois chambres sont en bon état et il y a des traces de coulure sur les murs ainsi que quatre trous de vis et quelques traces.

— Les murs, plafond et plinthes de la salle de bain sont en état moyen avec des traces importantes. Les joints de la faïence sont noircis avec la présence de moisissure et d’un trou de cheville. Il manque la bonde à tirette ou molette de la baignoire et il y a de la moisissure sur les joints. Le lavabo est en bon état ainsi que le meuble sous le lavabo et le miroir.

Il est rappelé que si la notion de bon état ne signifie pas que les sols, murs et équipements sont en état neuf et si, en droit, le bailleur ne peut prétendre à la remise à neuf de l’appartement, les locataire sont néanmoins tenus de réparer les dégradations sous réserve de la vétusté et de l’usure résultant d’un usage normal.

Ainsi, la comparaison entre l’état des lieux d’entrée du 21 avril 2021 et l’état des lieux de sortie du 12 décembre 2023, établis contradictoirement, permet d’établir l’existence de dégradations au sein de l’appartement.

Le bailleur établit ainsi la présence de dégradations, qui en l’absence de preuve contraire, sont donc présumées imputables à Mme [G] [K] née [Y] et M [E] [K].

Mme [T] [Z] [M], ayant pour mandataire ETIGE LOGEMENT, produit les factures suivantes :

— la facture du 26 novembre 2020 de la SARL MB pour une somme de 5730,90 euros attestant des travaux de peinture effectués dans l’ensemble de l’appartement avant la formation du bail et l’entrée des locataires dans les lieux loués (annexe 17),

— un devis de SONDENECKER du 24 janvier 2024 pour des travaux de peinture dans l’ensemble de l’appartement sur les murs et plafonds pour une somme de 7664,01 euros (annexe 18),

— la facture de SONDENECKER du 2 mai 2024 pour des travaux de peinture dans l’ensemble de l’appartement sur les murs et plafonds pour une somme de 2696,10 euros (annexe 30),

S’agissant de l’indemnité de dépréciation réclammée à hauteur de 333,50 euros, celle-ci est réclammée au titre de compensation pour la perte de valeur du bien. Or celle-ci n’est pas prévue par le contrat de location. De plus, une indemnité est déjà due par les locataires au titre des réparations locatives. La demanderesse sera déboutée de cette demande.

Il en résulte un total justifié pour la somme de 2 146,10 euros, avec la déduction du dépôt de garantie de 550 euros, dont Mme [G] [K] née [Y] et M [E] [K] apparaîssent solidairement redevables au titre des dégradations locatives relevées à la reprise des lieux.

Sur la caution :

L’article 2288 du Code civil dispose que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que, selon les deux engagements de caution figurant dans le bail et produits en pièces annexes, Mme [U] [K] et Mme [F] [K] se sont portées cautions solidaires pour le paiement du loyer et des charges et comporte toutes les mentions obligatoires. Défaillantes à la procédure, elles ne contestent ni la validité de leurs engagements ni le bien-fondé des demandes.

En conséquence, il convient de les condamner à payer, solidairement avec les débiteurs principaux, les sommes dues en vertu du contrat de bail susvisé dans la limite de leurs engagements.

Mme [G] [K] née [Y], M [E] [K], Mme [U] [K] et Mme [F] [K] seront donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 4373,78 € à la date du 22 mai 2024.

— Sur les demandes accessoires :

Mme [G] [K] née [Y], M [E] [K], Mme [U] [K] et Mme [F] [K], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer (153,37 €), leurs dénonciations, la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, des assignations et de leurs notifications à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [T] [Z] [M], ayant pour mandataire ETIGE LOGEMENT, Mme [G] [K] née [Y], M [E] [K], Mme [U] [K] et Mme [F] [K] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par Mme [T] [Z] [M], ayant pour mandataire ETIGE LOGEMENT;

CONSTATE que Mme [T] [Z] [M], ayant pour mandataire ETIGE LOGEMENT, se désiste d’instance de ses demandes de constat de résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation au paiement des indemnités d’occupation, suite au départ des lieux loués des locataires ;

CONDAMNE solidairement Mme [G] [K] née [Y], M [E] [K], Mme [U] [K] et Mme [F] [K] à verser à Mme [T] [Z] [M], ayant pour mandataire ETIGE LOGEMENT, la somme de 4373,78 € (quatre mille trois cent soixante-treize euros et soixante-dix-huit centimes) (décompte arrêté au 22 mai 2024) au titre des loyers, charges et réparations locatives impayés ;

DEBOUTE Mme [G] [K] née [Y], M [E] [K], Mme [U] [K] et Mme [F] [K] de leurs demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNE in solidum Mme [G] [K] née [Y], M [E] [K], Mme [U] [K] et Mme [F] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer (153,37 €), leurs dénonciations, la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, des assignations et de leurs notifications à la préfecture.

CONDAMNE in solidum Mme [G] [K] née [Y], M [E] [K], Mme [U] [K] et Mme [F] [K] à verser à Mme [T] [Z] [M], ayant pour mandataire ETIGE LOGEMENT, une somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 26 septembre 2024, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,