TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [Z] [J]

Mme [F] [H] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Khalifa ADJAS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06737 – N° Portalis 352J-W-B7J-DANQE

N° MINUTE :

7

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 04 novembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [O] [E], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Khalifa ADJAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1433

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [J], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [F] [H] [U], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 septembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 novembre 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 04 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06737 – N° Portalis 352J-W-B7J-DANQE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2021, M. [O] [E] a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [J] et Mme [F] [H] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 900 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 avril 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 700 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 30 juin 2025, M. [O] [E] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, l’acquisition de la clause résolutoire, déclarer les locataires occupants sans droit ni titre, prononcer la résiliation de plein droit du bail aux torts et griefs de M. [Z] [J] et Mme [F] [U], être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [J] et Mme [F] [H] [U] ainsi que toute personne occupant le logement avec, au besoin, l’assistance de la police et d’un serrurier, statuer sur le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  3 858,26 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, avec intérêts légaux capitalisés à compter du commandement de payer,

—  1 500 euros à titre d’indemnité provisionnelle sur le préjudice moral et matériel subi,

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 12 septembre 2025, M. [O] [E], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 septembre 2025, s’élève désormais à 9 100 euros, que les locataires auraient quitté les lieux en avril 2024 et qu’aux loyers impayés s’ajoute un défaut d’assurance.

Bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice, M. [Z] [J] et Mme [F] [H] [U] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 04 novembre 2025.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

— Sur la recevabilité de la demande

M. [O] [E] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Aucun élément n’est communiqué concernant une procédure de surendettement.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

— Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 7 avril 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 700 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 juin 2025, les défendeurs ne comparaissant pas pour en solliciter la suspension.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [O] [E] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

— Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [O] [E] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 septembre 2025, M. [Z] [J] et Mme [F] [H] [U] lui devaient la somme de 9 100 euros.

Toutefois, en l’absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 3 858,26 euros, suivant décompte arrêté au 07 avril 2025.

M. [Z] [J] et Mme [F] [H] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et ne sollicitant aucun délai de paiement puisqu’ils n’ont pas comparu, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2025 sur la somme de 3 700 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

— Sur la demande de dommages et intérêts :

Aucun élément ne venant justifier l’allocation d’une somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice matériel et moral du bailleur qui n’est pas établi, il convient de rejeter la demande à ce titre.

— Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner le locataire à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

— Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [J] et Mme [F] [H] [U], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de M. [O] [E] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er juin 2021 entre M. [O] [E], d’une part, et M. [Z] [J] et Mme [F] [H] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 8 juin 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [Z] [J] et Mme [F] [H] [U], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE en tant que de besoin à M. [Z] [J] et Mme [F] [H] [U] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [J] et Mme [F] [H] [U] au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 juin 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [J] et Mme [F] [H] [U] à payer à M. [O] [E] la somme de 3 858,26 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2025 sur la somme de 3700 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE in solidum M. [Z] [J] et Mme [F] [H] [U] à payer à M. [O] [E] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [Z] [J] et Mme [F] [H] [U] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 7 avril 2025 et celui de l’assignation du 30 juin 2025.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le .

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.