MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 21 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00626 – N° Portalis DB3T-W-B7J-V5QY

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. ELISA C/ [W] [S], [P] [U], [Y] [B] épouse [S], S.A.S. MAEVAA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Claire DECHELETTE, Première vice-présidente adjointe

GREFFIER : Madame Maëva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. ELISA

Immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 478 976 558

dont le siège social est sis 66, Rue Lavoisier – 95330 DOMONT

représentée par Maître Huseyin OZERSAHIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P075, avocat postulant, Maître Franck AMRAM, avocat au barreau PONTOISE, avocat plaidant, vestiaire : P243

DEFENDEURS

Monsieur [W] [S]

Né le 08 Juillet 1974 à NEERVELY (SRI LANKA)

demeurant 13, Avenue Nikos Belloyannis – 94290 VILLENEUVE LE ROI

Non représenté

Monsieur [P] [U]

Né le 25 Mars 1982 à JAFFNA (SRI LANKA)

demeurant 2, Rue de Pierrefitte – 95360 MONTMAGNY

Non représenté

Madame [Y] [B] épouse [S]

Née le 17 Septembre 1980 à CHANKANAI (SRI LANKA)

demeurant 13, Avenue Nikos Belloyannis – 94290 VILLENEUVE LE ROI

Non représentée

S.A.S. MAEVAA

Immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 848 407 904

dont le siège social est sis 51, Rue Lénine – 94200 IVRY SUR-SEINE

Non représentée

Débats tenus à l’audience du : 22 Juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 21 Octobre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 21 Octobre 2025

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FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 11 janvier 2019 à effet du même jour, la SCI ELISA a donné à bail commercial à Monsieur [W] [S], Monsieur [P] [U] et Madame [Y] [B] épouse [S], contractant tant en leurs noms qu’en leur qualité de gérants et associés de la SAS MAEVAA, alors en cours de formation, des locaux à usage commercial (une boutique, une arrière-boutique et une cave ) situés à IVRY-SUR-SEINE (94200), 51 rue Lénine, moyennant un loyer annuel de 12.000 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, le 5 de chaque mois.

Des loyers sont demeurés impayés.

La SCI ELISA a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par actes d’huissier du 4 novembre 2024, à Monsieur [W] [S], Monsieur [P] [U] et Madame [Y] [B] épouse [S], aux fins de paiement de la somme de 4.529,94 € au titre de l’arriéré locatif.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice des 9 et 14 avril 2025, la SCI ELISA a fait assigner Monsieur [W] [S], Madame [Y] [B] épouse [S] et la SAS MAEVAA devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [S], Monsieur [P] [U], Madame [Y] [B] épouse [S] et la SAS MAEVAA et celle de tous occupants de leur chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner in solidum Monsieur [W] [S], Monsieur [P] [U], Madame [Y] [B] épouse [S] et la SAS MAEVAA à payer à la SCI ELISA la somme de 9.049,94 € au titre de l’arriéré locatif,

— condamner les mêmes in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation de 1.130 € correspondant au montant du loyer mensuel à compter de mars 2025 jusqu’à la libération des locaux,

— condamner les mêmes in solidum au paiement d’une indemnité provisionnelle de 5.000€ pour impossibilité de location,

— condamner les mêmes in solidum au paiement d’une somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 22 juillet 2025, la SCI ELISA, représentée, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignés par acte remis à étude pour Monsieur [W] [S] et Madame [Y] [B] épouse [S] et par acte remis selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile pour la SAS MAEVAA, aucun de ces défendeurs n’a constitué avocat.

Aucun procès-verbal d’assignation n’a été remis au greffe en ce qui concerne Monsieur [P] [U].

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 octobre 2025.

SUR CE

Le juge des référés se déclarera non saisi en ce qui concerne Monsieur [P] [U] , dont la SCI ELISA ne justifie pas de la qualité de défendeur à l’instance, faute d’assignation le concernant.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’y a pas lieu à référé en ce qui concerne la SAS MAEVAA, dès lors que la SCI ELISA ne produit pas de commandement de payer qui aurait été délivré à cette locataire, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse quant à la régularité de la procédure la concernant.

S’agissant de Monsieur [W] [S] et Madame [Y] [B] épouse [S], pour lesquels la SCI ELISA justifie avoir délivré un commandement de payer, il n’existe pas de contestation sérieuse sur la régularité de ce commandement en ce qu’il correspond à une fraction des sommes actuellement dues par les preneurs.

La demanderesse produit en effet (sa pièce 3) un détail complet des loyers et charges dus au 31 août 2024 inclus et le décompte des versements effectués, qui mentionne un arriéré de loyers de 7.919,94 € à cette date, soit un excédent d’impayés de 3.390 € (correspondant à trois mensualités supplémentaires) par rapport au montant de 4.529,94€ mentionné dans le commandement. Elle produit également un nouveau décompte détaillé au 22 juillet 2025, mentionnant un arriéré locatif de 9.049,94 € à cette date.

Le commandement de payer précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Ce commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI ELISA n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 4.529,94 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 5 décembre 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de Monsieur [W] [S] et Madame [Y] [B] épouse [S] et de tout autre occupant de leur chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et passé ce délai, sous astreinte journalière de 100 €.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par Monsieur [W] [S] et Madame [Y] [B] épouse [S] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel hors taxes, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte au 31 août 2024 susvisé produit par la SCI ELISA, ainsi que du nouveau décompte détaillé au 22 juillet 2025 mentionnant un arriéré locatif de 9.049,94 €, l’obligation de Monsieur [W] [S] et Madame [Y] [B] épouse [S] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 22 juillet 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 9.049,94 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner in solidum Monsieur [W] [S] et Madame [Y] [B] épouse [S], avec les intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 4.529,94 € et à compter du 14 avril 2025, dernière date de délivrance de l’assignation, pour le solde.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci ; la SCI ELISA sollicite l’application d’une indemnité de 5.000 € pour les désagréments liés aux relances restées vaines, à l’engagement de la procédure et à l’impossibilité dans laquelle elle s’est trouvée de remettre son bien en location ; eu égard à l’ancienneté de la créance dont les premiers impayés datent de janvier 2023, la demande est fondée et il y sera fait droit à hauteur de 2.000 €.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [S] et Madame [Y] [B] épouse [S], qui succombent, doivent supporter in solidum la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique des défendeurs ne permet d’écarter la demande de la SCI ELISA formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2.000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

NOUS DECLARONS non saisi en ce qui concerne Monsieur [P] [U] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne la SAS MAEVAA ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 11 janvier 2019, à la date du 5 décembre 2024;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [W] [S], de Madame [Y] [B] épouse [S] et de tout autre occupant de leur chef des lieux situés à IVRY-SUR-SEINE (94200), 51 rue Lénine, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 € ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées dans un lieu désigné par elles et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Monsieur [W] [S] et Madame [Y] [B] épouse [S] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel de 1.300 € hors taxes, outre les taxes, charges et accessoires, et CONDAMNONS in solidum Monsieur [W] [S] et Madame [Y] [B] épouse [S] à la payer;

CONDAMNONS par provision, in solidum, Monsieur [W] [S] et Madame [Y] [B] épouse [S] à payer à la SCI ELISA la somme de 9.049,94 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 31 juillet 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2024 sur 4.529,94 euros et à compter du 14 avril 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

CONDAMNONS par provision, in solidum, Monsieur [W] [S] et Madame [Y] [B] épouse [S] à payer à la SCI ELISA la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [W] [S] et Madame [Y] [B] épouse [S] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [W] [S] et Madame [Y] [B] épouse [S] à payer à la SCI ELISA la somme de 2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 21 octobre 2025.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES RÉFÉRÉS