MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 07 Février 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00640 – N° Portalis DB3T-W-B7I-U2QX

AFFAIRE : LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE PARC EN SEINE -ILOT C9 SIS 5 VOIE DE SEINE -94290 VILLENEUVE LE ROI C/ [C] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

5ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT : Madame Paméla TABARDEL, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Mathieu LE LAIN,

Greffier

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

Lors du prononcé :

PRESIDENT : Monsieur Benjamin

VERNOTTE, Vice-Président

GREFFIER : : Madame Maëva MARTOL,

Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE PARC EN SEINE -ILOT C9 SIS 5 VOIE DE SEINE -94290 VILLENEUVE LE ROI

Représenté par son Syndic, le Cabinet [D] IMMO CITY

Immatriculé au RCS de CRETEIL sous le numéro 301 159 919

dont le siège social est situé 47, Avenue de la République- 94600 CHOISY LE ROI

représenté par Maître Romain HAIRON, de la SELURL RHA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : D 567

DEFENDEUR

Monsieur [C] [N]

Né le 25 Janvier 1985 à ABIDJAN (CÔTE D’IVOIRE)

demeurant 5, Voie de Seine – 94290 VILLENEUVE LE ROI

Non représenté

Clôture prononcée le : 10 Décembre 2024

Débats tenus à l’audience du : 10 Décembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 07 Février 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 07 Février 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [N] est propriétaire dans l’immeuble situé Parc en Seine – ilot C9, 5 voie de Seine – 94290 Villeneuve le Roi, des lots n° 12 et 78.

Le Tribunal de proximité de Sucy en Brie, par jugement du 12 avril 2023, a condamné M. [C] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble ci-dessus la somme de 3 222,17 € au titre des charges impayées arrêtées au 29 juillet 2022.

Par assignation délivrée le 25 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis Parc en Seine – ilot C9, 5 voie de Seine – 94290 Villeneuve le Roi, représenté par son syndic en activité le Cabinet [D] (Immo City), a attrait M. [C] [N] devant le Tribunal Judiciaire de Créteil en paiement des charges de copropriété.

Dans son exploit introductif d’instance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis Parc en Seine – ilot C9, 5 voie de Seine – 94290 Villeneuve le Roi a demandé au tribunal de :

— condamner M. [C] [N] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

** 6 710,33 € au titre charges de copropriété impayées arrêtés au 1 janvier 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

** 3 300,00 € pour dommages et intérêts ;

** 1 500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire.

M. [C] [N] n’a pas constitué avocat. En conséquence, le présent jugement sera réputé contradictoire.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 décembre 2024 et l’affaire a été immédiatement mise en délibéré au 7 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges de copropriété :

En application de l’article 10 al. 2 et 3 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires « sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».

L’article 14-1 de la même loi dispose que « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. ».

En application de l’article 14-2-1, I, « Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :

1° De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ;

2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires ;

3° Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi ;

4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (…) ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande les pièces suivantes :

— le relevé de propriété des lots n° 12 et 78 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes, votant les travaux et fixant les budgets prévisionnels conformément aux dispositions du règlement de copropriété et aux règles de répartition des charges ;

— les attestations de non-recours ;

— le décompte individuel de charges ;

— et les appels de fonds.

L’historique des appels de charges démontre que des sommes n’ont pas été payées par M. [C] [N] entre le 30 décembre 1899 et le 1 janvier 2024. En outre, la mise en demeure du 30 décembre 1899 est restée vaine.

Le montant de la créance détenue par le syndicat des copropriétaires est ainsi constituée :

— charges de copropriété, frais inclus : 6 710,33 €.

— « honoraires Hairon » à déduire car inclus dans les frais irrépétibles: 840,00€.

Il y a lieu par conséquent de condamner M. [C] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis Parc en Seine – ilot C9, 5 voie de Seine – 94290 Villeneuve le Roi, représenté par son syndic en activité le Cabinet [D] (Immo City), la somme de 5 870,33 € au titre des charges de copropriété, hors frais, outre intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024.

Par ailleurs, les intérêts sur les sommes ci-dessus seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à compter du 25 janvier 2024, date de la première demande faite en ce sens.

Sur les dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il apparaît qu’en dépit d’une précédente condamnation par jugement du 12 avril 2023, M. [C] [N] a persisté à ne pas payer leurs charges de copropriété à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis Parc en Seine – ilot C9, 5 voie de Seine – 94290 Villeneuve le Roi.

Ce manquement répété du copropriétaire caractérise sa mauvaise foi et est à l’origine d’un préjudice important pour la copropriété, qui se trouve contrainte de retarder la réalisation des projets concernant l’immeuble, ou de faire prendre en charge par les autres copropriétaires les sommes qui auraient dû être payées par M. [C] [N].

Considérant les circonstances de l’espèce et notamment la durée pendant laquelle M. [C] [N] s’est abstenu de payer ses charges de copropriété, il convient de fixer le préjudice subi par la copropriété à la somme de 500,00 €.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [C] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis Parc en Seine – ilot C9, 5 voie de Seine – 94290 Villeneuve le Roi, représenté par son syndic en activité le Cabinet [D] (Immo City), la somme de 500,00 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Il convient de condamner M. [C] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis Parc en Seine – ilot C9, 5 voie de Seine – 94290 Villeneuve le Roi, représenté par son syndic en activité le Cabinet [D] (Immo City), la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Enfin, il convient de condamner M. [C] [N] aux dépens comme précisé au dispositif.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE M. [C] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis Parc en Seine – ilot C9, 5 voie de Seine – 94290 Villeneuve le Roi, représenté par son syndic en activité le Cabinet [D] (Immo City) :

—  5 870,33 € au titre des charges de copropriété hors frais pour la période comprise entre le 30 décembre 1899 et le 1 janvier 2024,

outre intérêts taux légal à compter du 25 janvier 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à compter du 25 janvier 2024 ;

CONDAMNE M. [C] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis Parc en Seine – ilot C9, 5 voie de Seine – 94290 Villeneuve le Roi, représenté par son syndic en activité le Cabinet [D] (Immo City), la somme de 500,00 € à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE M. [C] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis Parc en Seine – ilot C9, 5 voie de Seine – 94290 Villeneuve le Roi, représenté par son syndic en activité le Cabinet [D] (Immo City), la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [N] aux dépens comprenant notamment les frais de signification de l’assignation, les frais de signification et d’exécution du présent jugement, outre l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à CRETEIL, L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SEPT FEVRIER

LE GREFFIER LE PRESIDENT