RG 24/04920

MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 25 Avril 2025

N° RC 24/04920

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[U] [S]

ET :

[D] [J]

Débats à l’audience du 20 Février 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Copie à :

M. [J]

Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 25 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 25 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [U] [S]

née le 20 Mars 1985 à BLOIS (41000), domiciliée : chez Mme [H] [W], [Adresse 4], représentée par Maître Julien Berbigier de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS, substitué par Maître LE CARVENNEC, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Monsieur [D] [J]

né le 30 Novembre 1980 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 2 avril 2024, Madame [S] [U], par l’intermédiaire de son mandataire le cabinet FONCIA VAL DE [Localité 7], a consenti à Monsieur [J] [D] un bail d’habitation portant sur un logement situé sis [Adresse 3], à [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 570,00 € hors charges.

Le 27 juin 2024 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [J] [D] par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail consenti à Monsieur [J] [D] à la date du 28 août 2024;

— à défaut, la résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [J] [D] se trouve être occupant sans droit ni titre;

— l’expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [J] [D] au paiement de la somme de 4 421,61 € arrêté à la date du jeu de la clause résolutoire ; outre au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 624,09 € à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à libération parfaite et effective des lieux ;

— la condamnation de Monsieur [J] [D] au paiement de la somme de 1 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; outre les entiers dépens d’instance qui comprendront le coût du commandement de payer et de la dénonce à la CCAPEX.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] le26 septembre 2024. Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Monsieur [J] [D] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 20 février 2025.

A l’audience, Madame [S] [U], représentée par son conseil, maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 8 479,25 € arrêtée au 10 février 2025.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024 à personne, Monsieur [J] [D] a comparu à l’audience et a déclaré reconnaitre la dette. Il a ajouté être en dépresssion et être en mi-temps thérapeutique. Il est aide-soignant au CHU Trousseau et perçoit un revenu de 2 500,00 €. Il a ajouté vivre seul sans personne à charge et avoir fait une demande de logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 juin 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 25 septembre 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 26 septembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 20 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article de la loi du 27 juillet 2023 venant réduire ce délai à six semaines n’est applicable qu’aux contrats de bail conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur, soit après le 28 juillet 2023.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé à effet du 2 avril 2024 aux termes duquel il est prévu à l’article VIII que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024 à Monsieur [J] [D] et portant sur la somme de 3 319,17 € dont 3 167,47 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 et de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [J] [D] n’a pas réglé l’arriéré de loyers dans les six semaines.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 8 août 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur verse aux débats le bail à effet du 2 avril 2024, le commandement de payer délivré le 27 juin 2024 et le décompte de la créance arrêté au 10 février 2025 faisant apparaître une somme de 8479,25 € à la charge du locataire, quittancement de février 2025 inclus.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter la dette antérieure de 3 167,47 € pour laquelle il apparaît qu’un prélèvement de cette même somme a été rejeté le 7 juin 2024 et que, partant, le solde antérieur à 0,00 € apparaissant sur le décompte actualisé est erroné et est en réalité de 3167,47 €. Le bailleur ne justifie pas du caractère certain, liquide et exigible de cette somme. Elle sera donc déduite du décompte.

En outre, il résulte du décompte produit que le cabinet FONCIA VAL DE [Localité 7], mandataire de Madame [S] [U], impute au locataire des frais d’assurance « privilège ». Or ces frais ne constituent pas une dette de loyer ou de charges mais relèvent d’un contrat d’assurance étranger au contrat de bail. En outre, le bailleur ne justifie pas de la souscription d’une assurance habitation pour le compte du locataire prévue à l’article 7 g alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, la somme de 115,98 € sera déduite du décompte à ce titre.

Par ailleurs, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 316,88 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [J] [D] à verser à Madame [S] [U] la somme de 4 878,92 € (8 479,25 € – 3167,47 € – 115,98 € -316,88 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 10 février 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [J] [D] a fait part de sa situation sociale et financière à l’audience. Il ne sollicite ni délais de paiement ni la suspension des effets de la clause résolutoire.

En outre, il ressort du décompte susvisé que Monsieur [J] [D] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

lI n’y a donc pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 8 août 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [J] [D] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 8 août 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer qui aurait été du en cas de non résiliation du bail, soit la somme de 570,00 € par mois augmenté des charges dûment justifiées, à compter du 8 août 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [J] [D], perdant le procès, sera condamné à verser à Madame [S] [U] la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [J] [D].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [J] [D] à payer à Madame [S] [U] la somme de 4 878,92 € (QUATRE MILLE HUIT CENT SOIXANTE DIX HUIT EUROS ET QUATRE VINGT DOUZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 10 février 2025 ;

Constate la résiliation du bail à la date du 8 août 2024 ;

Dit que Monsieur [J] [D] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [J] [D] de restituer les lieux loués ;

Dit qu’à défaut, pour Monsieur [J] [D], d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 3], à [Localité 9], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [J] [D] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [J] [D] à verser à Madame [S] [U] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 570,00 € augmenté des charges dûment justifiées et ce, à compter de l’échéance de mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [J] [D] à verser à Madame [S] [U] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Monsieur [J] [D] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,