MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 1er Avril 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01875 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VTFJ

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. COMMERCES THIAIS ALLIA C/ S.A.S. NAYAN FORMATION 93 (SIEGE ET ETABLISSEMENT SECONDAIRE), S.A.S. EURO FRANCE FORMATION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

LE GREFFIER :

Lors des débats : Madame Stéphanie GEULIN Greffier

Lors du délibéré : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. COMMERCES THIAIS ALLIA, enregistrée u RCS de PARIS sous le n° 754 089 530, dont le siège social est sis 78, boulevard Saint Marcel – 75005 PARIS

représentée par M^e Margaux SPORTES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 754

DEFENDERESSES

S.A.S. NAYAN FORMATION 93 (SIEGE ET ETABLISSEMENT SECONDAIRE), enregistrée au RCS de BOBIGNY sous le n° 904 593 217, dont le siège social est sis 17 rue Henri Becquerel – 93600 AULNAY SOUS BOIS et en son établissement secondaire sis 77/79 boulevard de Stalingrad – 94320 THIAIS

et S.A.S. EURO FRANCE FORMATION, immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le n° 879 529 261, dont le siège social est sis 13, rue de la Perdrix – Immeuble “Les Flamants” – Bâtiment 10 Hall C – 93290 TREMBLAY EN FRANCE

non représentées

Débats tenus à l’audience du : 03 Mars 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 1er Avril 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 1er Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 22 septembre 2022, la S.C.I. COMMERCES THAIS ALLIA a donné à bail commercial à la S.A.S. NAYAN FORMATION 93 des locaux situés 77 boulevard de Stalingrad à THIAIS (94320), moyennant un loyer annuel de 29 089,00 €, hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Par acte du 22 septembre 2022, la S.A.S. EURO FRANCE FORMATION s’est portée caution solidaire, indivisible et à première demande de la S.A.S. NAYAN FORMATION 93.

Des loyers sont demeurés impayés.

La S.C.I. COMMERCES THAIS ALLIA a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024 à la S.A.S. NAYAN FORMATION 93 pour une somme de 14 173,12 € au titre de l’arriéré locatif au 30 août 2024.

La S.C.I. COMMERCES THAIS ALLIA a fait dénoncer ce commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2024 à la S.A.S. EURO FRANCE FORMATION.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice des 3 et 16 décembre 2024, la S.C.I. COMMERCES THAIS ALLIA a fait assigner la S.A.S. NAYAN FORMATION 93 et la S.A.S. EURO FRANCE FORMATION devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 2 novembre 2024,

– ordonner l’expulsion de la S.A.S. NAYAN FORMATION 93 et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

– dire que le dépôt de garantie devra être conservé par le bailleur ;

– condamner solidairement la S.A.S. NAYAN FORMATION 93 et la S.A.S. EURO FRANCE FORMATION à payer à la S.C.I. COMMERCES THAIS ALLIA la somme provisionnelle de 26 848,17 € [4ème trimestre inclus], au titre des loyers, provision pour charges dus au jour de l’acquisition de la clause résolutoire, assortie du taux d’intérêt légal majoré de cinq points ;

– condamner solidairement la S.A.S. NAYAN FORMATION 93 et la S.A.S. EURO FRANCE FORMATION par provision, une indemnité d’occupation trimestrielle majorée de 15%, soit la somme de 6 535,54 euros, jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés, assortie du taux d’intérêt légal majoré de cinq points ;

– condamner solidairement la S.A.S. NAYAN FORMATION 93 et la S.A.S. EURO FRANCE FORMATION à verser, par provision, à la S.C.I. COMMERCES THAIS ALLIA une indemnité de 10% des sommes dues et arrêtées au jour de la parfaite libération des lieux et remise des clés correspondant à l’application de la clause pénale insérée dans le bail,

– condamner solidairement la S.A.S. NAYAN FORMATION 93 et la S.A.S. EURO FRANCE FORMATION au paiement d’une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 3 mars 2025, la S.C.I. COMMERCES THAIS ALLIA, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus et a actualisé la dette locative à la somme de 7 952,32 € au 27 février 2025 [1er trimestre 2025 inclus].

Bien que régulièrement assignées par actes remis à personne habilitée, la S.A.S. NAYAN FORMATION 93 et la S.A.S. EURO FRANCE FORMATION n’ont pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 1 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. COMMERCES THAIS ALLIA n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 14 173,12 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 3 novembre 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S. NAYAN FORMATION 93 et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. NAYAN FORMATION 93 depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

En effet, il n’y a pas lieu de majorer l’indemnité d’occupation et le taux d’intérêts tel que sollicité par le bailleur, car cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. COMMERCES THAIS ALLIA, l’obligation de la S.A.S. NAYAN FORMATION 93 au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 27 février 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 7 952,32 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S. NAYAN FORMATION 93, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement.

Sur le cautionnement, la S.C.I. COMMERCES THAIS ALLIA se prévaut d’un acte de cautionnement aux termes duquel la S.A.S. EURO FRANCE FORMATION se porte caution solidaire de la S.A.S. NAYAN FORMATION 93 sans plafond et jusqu’au 30 septembre 2031, concernant le paiement des loyers et des charges, des indemnités d’occupation contractuellement fixées ou judiciaires, dues à l’issue notamment de la résiliation ou de l’expiration du bail, le coût des dégradations et réparations mis à la charge de la S.A.S. NAYAN FORMATION 93, en vertu du bail précité, les frais de commissaire de justice et de procédure ou tous dommages et intérêts en cas d’impayé de la S.A.S. NAYAN FORMATION 93. La S.C.I. COMMERCES THAIS ALLIA a fait dénoncer le commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2024 à la S.A.S. EURO FRANCE FORMATION.

Dès lors, aucune contestation sérieuse ne pèse sur ce cautionnement. La S.A.S. EURO FRANCE FORMATION doit donc être solidairement condamnée au paiement des sommes pour lesquelles la présente décision condamne la S.A.S. NAYAN FORMATION 93.

Enfin, il n’y a pas lieu d’accorder un taux d’intérêt majoré de 5 points, car une telle mesure s’analyserait comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé non plus sur ce point.

Sur la clause pénale de 10 % :

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. NAYAN FORMATION 93 et la S.A.S. EURO FRANCE FORMATION, qui succombent, doivent supporter solidairement la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S. NAYAN FORMATION 93 et la S.A.S. EURO FRANCE FORMATION ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. COMMERCES THAIS ALLIA formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 3 novembre 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. NAYAN FORMATION 93 et de tout occupant de son chef des lieux situés 77 boulevard de Stalingrad à THIAIS (94320) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. NAYAN FORMATION 93, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS solidairement la S.A.S. NAYAN FORMATION 93 et la S.A.S. EURO FRANCE FORMATION à la payer,

CONDAMNONS solidairement et par provision la S.A.S. NAYAN FORMATION 93 et la S.A.S. EURO FRANCE FORMATION à payer à la S.C.I. COMMERCES THAIS ALLIA la somme de 7 952,32 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 27 février 2025 [1er trimestre 2025 inclus], avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2024, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demande formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

CONDAMNONS solidairement la S.A.S. NAYAN FORMATION 93 et la S.A.S. EURO FRANCE FORMATION aux entiers dépens,

CONDAMNONS solidairement la S.A.S. NAYAN FORMATION 93 et la S.A.S. EURO FRANCE FORMATION à payer à la S.C.I. COMMERCES THAIS ALLIA la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 1er avril 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS