MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 13 Février 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01471 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VONG

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. ALPHA 11 MARBEUF C/ S.A.S. SOCIETE DE MAINTENANCE ET D’EXPLOITATION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. ALPHA 11 MARBEUF, identifiée au Répertoire Siren sous le n° 481 809 226 et immatriculée au RCS de NANTERRE, dont le siège social est sis 2 place des Hauts Tilliers – 92230 GENNEVILLIERS

représentée par M^e Céline BOURDOULEIX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1443

DEFENDERESSE

S.A.S. SOCIETE DE MAINTENANCE ET D’EXPLOITATION, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 503 464 505, dont le siège social est sis 137 Rue du Professeur Paul Milliez – 94500 CHAMPIGNY-SUR-MARNE

non représentée

Débats tenus à l’audience du : 16 Janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 13 Février 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 17 juillet 2019, la S.C.I ALPHA 11 MARBEUF a donné à bail dérogatoire à la S.A.S. SOCIETE DE MAINTENANCE ET D’EXPLOITATION des locaux situés 137 rue du Professeur Milliez à CHAMPIGNY SUR MARNE (94500), moyennant un loyer annuel de base de 9 290,40 € TTC, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

La S.C.I ALPHA 11 MARBEUF a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 7 juin 2024 à la S.A.S. SOCIETE DE MAINTENANCE ET D’EXPLOITATION pour une somme de 8 147,53 € au titre de l’arriéré locatif au 4 juin 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2024, la S.C.I ALPHA 11 MARBEUF a fait assigner la S.A.S. SOCIETE DE MAINTENANCE ET D’EXPLOITATION devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail avec effet au 8 juillet 2024, au besoin prononcer la résiliation du bail,

– ordonner l’expulsion de la S.A.S. SOCIETE DE MAINTENANCE ET D’EXPLOITATION et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

– ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à la juridiction de désigner aux frais, risques et péril de la S.A.S. SOCIETE DE MAINTENANCE ET D’EXPLOITATION et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

– condamner la S.A.S. SOCIETE DE MAINTENANCE ET D’EXPLOITATION à payer à la S.C.I ALPHA 11 MARBEUF la somme provisionnelle de 8 376,97 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 juillet 2024,

– condamner la S.A.S. SOCIETE DE MAINTENANCE ET D’EXPLOITATION au paiement d’une indemnité d’occupation journalière égale à 2 % du montant du loyer trimestriel TTC, droits, charges et taxes en sus, et ce jusqu’à la date de libération effective de taxe,

– assortir toutes ces sommes de l’intérêt contractuel égal au taux EURIBOR trois mois majoré de 8 points avec un minimum de 9 % par an, à compter du 24 janvier 2024,

– ordonner la capitalisation des intérêts au même taux contractuel,

– ordonner l’imputation de tout éventuel règlement postérieur à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, soit au 8 juillet 2024, sur la dette de l’indemnité d’occupation,

– condamner la S.A.S. SOCIETE DE MAINTENANCE ET D’EXPLOITATION au paiement d’une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 16 décembre 2025, la S.C.I ALPHA 11 MARBEUF, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la S.A.S. SOCIETE DE MAINTENANCE ET D’EXPLOITATION n’a pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Cette disposition permet aux parties à un contrat de bail de prévoir une clause résolutoire, octroyant au bailleur la faculté de résilier de plein droit le bail, en cas de non-exécution par le locataire de l’une des obligations mentionnées au contrat.

En l’espèce, le bail dérogatoire comprend une clause résolutoire selon laquelle le contrat sera résolu de plein droit, un mois après un commandement demeuré infructueux, en cas de défaut de paiement aux termes convenus du contrat de tout ou partie du loyer ou des charges.

Le bailleur demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 7 juin 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire y figure. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I ALPHA 11 MARBEUF n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 8 147,53 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 8 juillet 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S. SOCIETE DE MAINTENANCE ET D’EXPLOITATION et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. SOCIETE DE MAINTENANCE ET D’EXPLOITATION depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, sans qu’il y ait lieu à majoration.

Si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale à 2 % du montant du loyer trimestriel TTC en cas d’expulsion, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I ALPHA 11 MARBEUF, l’obligation de la S.A.S. SOCIETE DE MAINTENANCE ET D’EXPLOITATION au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 8 juillet 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 8 376,97 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S. SOCIETE DE MAINTENANCE ET D’EXPLOITATION, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement sur la somme de 8.147,53 euros et de l’assignation pour le surplus.

Il n’y a pas lieu d’accorder un taux d’intérêt égal au taux EURIBOR trois mois majoré de 8 points, car une telle mesure s’analyserait comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé non plus sur ce point.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 4 octobre 2025, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois.

Enfin, les règles d’imputation légales des paiements doivent trouver à s’appliquer.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. SOCIETE DE MAINTENANCE ET D’EXPLOITATION, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S. SOCIETE DE MAINTENANCE ET D’EXPLOITATION ne permet d’écarter la demande de la S.C.I ALPHA 11 MARBEUF formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 8 juillet 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. SOCIETE DE MAINTENANCE ET D’EXPLOITATION et de tout occupant de son chef des lieux situés 137 rue du Professeur Milliez à CHAMPIGNY SUR MARNE (94500) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. SOCIETE DE MAINTENANCE ET D’EXPLOITATION, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S. SOCIETE DE MAINTENANCE ET D’EXPLOITATION à la payer,

CONDAMNONS par provision la S.A.S. SOCIETE DE MAINTENANCE ET D’EXPLOITATION à payer à la S.C.I ALPHA 11 MARBEUF la somme de 8 376,97 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 8 juillet 2024, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement sur la somme de 8.147,53 euros et de l’assignation pour le surplus,

ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 4 octobre 2025, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNONS la S.A.S. SOCIETE DE MAINTENANCE ET D’EXPLOITATION aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la S.A.S. SOCIETE DE MAINTENANCE ET D’EXPLOITATION à payer à la S.C.I ALPHA 11 MARBEUF la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 13 février 2025.

LE GREFFER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS