TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/09908 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2DPC

Minute : 25/266

Monsieur [T] [S]

Représentant : M^e Isabelle CELLIER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 211 – Représentant : Mme. [Y] [S] (Soeur)

Madame [E] [N] épouse [S]

Représentant : M^e Isabelle CELLIER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 211

C/

Monsieur [I] [G]

Représentant : M^e Stéphanie CHABAUTY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 178

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Mars 2025 par Monsieur Patrick HEFNER, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Anne-Sophie BASSETTE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, juge des contentieux de la protection, assisté de Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [T] [S],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Isabelle CELLIER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, et par Madame [Y] [S], soeur

Madame [E] [N] épouse [S],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Isabelle CELLIER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [G],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C930082024012816 du 14/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représenté par M^e Stéphanie CHABAUTY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 17 février 2018, les époux [S] ont donné à bail à Monsieur [I] [G], des locaux à usage d’habitation, logement sis [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial charges incluses de 750 euros.

Les loyers ont été irrégulièrement payés et le preneur n’a pas fait la démonstration qu’il est à jour de son assurance locative depuis le 28 mars 2023.

Les consorts [S] ont fait signifier à Monsieur [I] [G] le 5 juillet 2024 un commandement, d’avoir à produire l’attestation d’assurance du bien loué et d’avoir à payer les loyers, visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 2 497 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, terme de juin 2024 inclus.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives de la SEINE-SAINT-DENIS a été saisie par voie dématérialisée avec accusé de réception de l’existence de ces impayés, en date du 8 juillet 2024.

Par exploit d’huissier, en date du 20 septembre 2024, les époux [S] ont fait assigner Monsieur [I] [G], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité du RAINCY, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, voir :

— Dire et juger que les époux [S] sont recevables et bien fondés en leurs demandes à l’égard du locataire,

— Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail est acquise, faute pour le locataire d’avoir régularisé sa situation, ni d’avoir produit l’attestation d’assurance dans le délai imparti, suite au commandement du 5 juillet 2024 ; le preneur devenant ipso facto occupant sans droit ni titre,

— Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [I] [G], des lieux qu’il occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier, et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, à compter de la signification de la déchéance du terme.

En conséquence,

— Condamner Monsieur [I] [G], à payer aux bailleurs la somme de 4 128 euros (échéance de septembre 2024 incluse), due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit au taux légal à compter de la date d’effet du commandement,

— Fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, aux conditions définies au contrat de bail,

— Condamner Monsieur [I] [G] au paiement de cette indemnité d’occupation telle que fixée et ce jusqu’à libération des lieux caractérisée par la remise des clés,

— Condamner le locataire à la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [I] [G], aux entiers dépens de l’instance,

— SOUS TOUTES RESERVES.

L’assignation a été notifiée à la Préfecture de BOBIGNY par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 24 septembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 janvier 2025.

A l’audience, les consorts [S], représentés, maintiennent les termes de leur acte introductif d’instance et actualise leur demande au titre de l’arriéré de loyers et des charges à la somme de 5 827 euros, terme du mois janvier 2025 inclus. Ils soulignent que leur locataire créé des troubles anormaux de voisinage, qu’il s’est branché sur les parties communes pour obtenir de l’électricité et qu’enfin il a fait l’objet d’une plainte pour violences sur les parents des propriétaires en titre.

Au soutien de leur demande, les requérants exposent que le locataire n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti après la délivrance du commandement de payer du 5 juillet 2024 et qu’il n’a pas produit son assurance locative. Ils soutiennent également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Les bailleurs précisent que les derniers loyers n’ont pas été réglés dans leur intégralité. Les bailleurs s’opposent à l’octroi de tous délais de paiement au locataire.

Monsieur [I] [G] est représenté. Il déclare que les relations entre les parties sont compliquées et souligne que les plaintes n’ont, à ce stade, pas été suivies d’effet. Il précise être actuellement en reconversion. Il demande des délais de paiement sur 36 mois pour s’acquitter de sa dette locative.

Il a été fait lecture à l’audience de l’enquête sociale concernant le défendeur.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’acquisition des clauses résolutoires :

Sur la recevabilité de la demande au titre des loyers impayés :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la SEINE-SAINT-DENIS, le 24 septembre 2024, soit six semaines avant l’audience du 30 janvier 2025.

Par ailleurs, les époux [S] justifie avoir saisi La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la SEINE-SAINT-DENIS le 8 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande des consorts [S] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la recevabilité de la demande au titre de la non production de l’attestation d’assurance :

En vertu des dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, les époux [S] justifient avoir adressé au preneur le 5 juillet 2024 un commandement de produire une attestation d’assurance habitation pour les locaux objet du bail.

En conséquence, la demande des époux [S] aux fins de résiliation du bail pour défaut d’assurance habitation des lieux loués est également recevable.

Sur le bien-fondé des demandes de résolutions du contrat de bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient en son article VII une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai imparti après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Monsieur [I] [G] le 5 juillet 2024, pour la somme de 2 497 euros, terme de juin 2024 inclus. Il ressort du dernier décompte versé à la cause que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai six semaines à compter du commandement de payer.

De plus, Il résulte des pièces apportées à la cause, qu’apparait en page 5 du contrat de bail, sous la mention clause résolutoire, qu’à défaut de souscription par le preneur d’une assurance multirisque habitation le bailleur peut demander la résiliation du bail.

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, dispose que c’est à peine de nullité que doivent être actées dans le commandement de produire l’attestation d’assurance, les dispositions visées dans le présent article ;

En l’espèce, le commandement en date du 5 juillet 2024 signifié au locataire et relatif au défaut d’assurance multirisque habitation reproduit, d’une part, dans son intégralité les dispositions de l’art 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et qu’il précise, d’autre part, que faute pour lui de déférer au présent commandement dans le délai d’un mois à compter de la date indiquée en tête de l’acte, la partie requérante entend se prévaloir de la clause de résiliation insérée au bail. Enfin Monsieur [I] [G], représenté, ne justifie pas dans le délai d’un mois du commandement, de la souscription de l’assurance habitation demandée.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause de résiliation pour défaut de souscription de l’assurance habitation sont réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement délivré 5 juillet 2024 ; il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 17 février 2018, à compter du 6 août 2024.

En conséquence, la résiliation du bail étant acquise à la date du 6 août 2024, Monsieur [I] [G] est désormais occupant sans droit ni titre et faute pour lui de libérer volontairement les lieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion, dans les conditions précisées au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [I] [G] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation ;

Il convient également de fixer une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Ainsi, Monsieur [I] [G], sera condamné à verser aux époux [S] ladite indemnité à compter du 1er février 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, les époux [S] versent aux débats, un décompte actualisé de la créance, mensualité de janvier 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif à la somme de 5 827 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [G] à verser aux époux [S] la somme de 5 827 euros, au titre de l’arriéré locatif, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 juillet 2024 sur la somme de 2 497 euros, de l’assignation du 20 septembre 2024 sur la somme de 3 330 euros, et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [I] [G], qui succombe à la présente instance, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des époux [S] la totalité des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Monsieur [I] [G], sera en conséquence condamné, au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

DECLARE recevable la demande de Monsieur [T] [S] et de Madame [E] [S], née [N] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, tant au titre du non-paiement des loyers que du défaut de production de l’attestation d’assurance des lieux loués ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au contrat de bail conclu le 17 février 2018, entre Monsieur [T] [S] et de Madame [E] [S], née [N] demeurant [Adresse 2] à [Localité 5], d’une part, et Monsieur [I] [G], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation sis [Adresse 3], sont réunies à la date du 6 août 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail susmentionné à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [I] [G], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais du locataire expulsé, en un lieu que celui-ci aura choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation au locataire expulsé d’avoir à les retirer à ses frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat ;

CONDAMNE Monsieur [I] [G] qui réside [Adresse 3], à [Localité 7] à payer à Monsieur [T] [S] et de Madame [E] [S], née [N] la somme de 5 827 euros (cinq mille huit cent vingt-sept euros), au titre de l’arriéré de loyers et charges, selon décompte arrêté mensualité de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’effet du commandement du 5 juillet 2024 sur la somme de 2 497 euros, à compter de l’assignation du 20 septembre 2024 sur la somme de 3 330 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [I] [G], au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, Et CONDAMNE, Monsieur [I] [G] à payer ladite indemnité mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE, Monsieur [I] [G], à payer à Monsieur [T] [S] et de Madame [E] [S], née [N] la somme de 800 euros (huit cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE, Monsieur [I] [G], aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE Monsieur [T] [S] et de Madame [E] [S], née [N] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT