MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 06 Janvier 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00812 – N° Portalis DB3T-W-B7I-U7R7

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. AB FUND C/ S.A.R.L. CHANTHALA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I. AB FUND

immatriculée au RCS de MEAUX sous le numéro 439 614 440

dont le siège social est sis 2 rue Fernandel – 77185 LOGNES

représentée par Maître Catherine LAFITTE, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : C2241

DEFENDERESSE

S. A. R. L. CHANTHALA

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro B 827 847 336

dont le siège social est sis 80 avenue de Verdun – 94200 IVRY-SUR-SEINE

représentée par Maître Muriel AMSELLEM, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : P123

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Débats tenus à l’audience du : 02 Décembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : le 06 Janvier 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 06 Janvier 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 janvier 2015, la SCI AB FUND a renouvelé le bail commercial donné à la SARL LE CORBEAU D’ASIE portant sur des locaux situés 80 avenue de Verdun 94200 Ivry sur Seine pour un loyer annuel hors taxes de 15.108 euros payable mensuellement et d’avance.

Par acte sous seing privé du 3 avril 2017, la SARL LE CORBEAU D’ASIE a cédé son fonds de commerce à la SARL CHANTHALA.

Des loyers sont demeurés impayés.

La SCI AB FUND a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 19 mai 2020 à la SARL CHANTHALA pour une somme de 4 557,67 € au titre de l’arriéré locatif au 25 février 2020.

Par acte du 29 novembre 2022, la SCI AB FUND a fait délivrer à la SARL CHANTHALA un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 14.351,24 euros selon décompte arrêté à novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 30 juin 2023, la SCI AB FUND a fait signifier un congé avec refus de renouvellement de bail sans indemnité d’éviction à la SARL CHANTHALA, à effet au 31 décembre 2023 à minuit.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 29 mai 2024, la SCI AB FUND a fait assigner la SARL CHANTHALA devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— rejeter l’ensemble des demandes de la SARL CHANTHALA,

— constater le défaut de paiement des loyers et charges dus par la SARL CHANTHALA à la suite du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 19 mai 2020,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 19 juin 2020,

— ordonner l’expulsion sans délai de la SARL CHANTHALA et de tout occupant de son chef, et ce avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tous autres lieux au choix du bailleur et en garantie des sommes qui pourraient être dues,

— condamner la SARL CHANTHALA au paiement de la somme de 24.697,12 euros au titre des loyers, charges, taxes impayées et accessoires à mars 2024,

— condamner à titre provisionnel la SARL CHANTHALA à payer à la SCI AB FUND une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel pour la période de la décision d’expulsion à intervenir jusqu’au départ effectif de la SARL CHANTHALA, soit la somme mensuelle de 1.710,45 euros toutes charges comprises,

— condamner à titre provisionnel la SARL CHANTHALA à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, ainsi que les frais afférents au commandement de payer, à l’assignation, à l’exécution de la décision et à ses suites.

L’affaire a été appelée, après deux renvois, à l’audience du 2 décembre 2024, à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Par conclusions visées à l’audience, la SCI AB FUND sollicite du juge des référés de :

— rejeter l’ensemble des demandes de la SARL CHANTHALA,

— constater le défaut de paiement des loyers et charges dus par la SARL CHANTHALA à la suite du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 29 novembre 2022,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 30 novembre 2022,

— ordonner l’expulsion sans délai de la SARL CHANTHALA et de tout occupant de son chef, et ce avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tous autres lieux au choix du bailleur et en garantie des sommes qui pourraient être dues,

— condamner la SARL CHANTHALA au paiement à titre provisionnel de la somme de 35.546,11 euros au titre des loyers, charges, taxes impayées et accessoires à novembre 2024,

— condamner à titre provisionnel la SARL CHANTHALA à payer à la SCI AB FUND une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel pour la période de la décision d’expulsion à intervenir jusqu’au départ effectif de la SARL CHANTHALA, soit la somme mensuelle de 1.710,45 euros toutes charges comprises,

— condamner à titre provisionnel la SARL CHANTHALA à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, ainsi que les frais afférents au commandement de payer, à l’assignation, à l’exécution de la décision et à ses suites.

Par conclusions visées à l’audience, la SARL CHANTHALA sollicite du juge des référés de :

— débouter la SCI AB FUND de ses demandes,

— à titre subsidiaire : lui octroyer les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de sa dette,

— en tout état de cause : condamner la SCI AB FUND à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, écarter l’exécution provisoire en cas de rejet des demandes de la SARL CHANTHALA et condamner la SCI AB FUND aux entiers dépens.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 6 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

La SCI AB FUND sollicite l’acquisition de la clause résolutoire et expose que la SARL CHANTHALA ne se conforme pas à ses obligations depuis son entrée dans les lieux et que les loyers commerciaux restent dus par le locataire, même en cas de fermeture des locaux pendant la période de confinement. Elle rappelle avoir proposé un échéancier sur 10 mois pour éponger la dette à compter de juillet 2021, que la proposition a été acceptée par la SARL CHANTHALA mais non respectée. Elle argue que la SARL CHANTHALA dissimule la somme de 44.388 euros perçue de l’État en 2021 au titre du fonds de solidarité et qu’elle a également perçu la somme de 2.174 euros en 2022 à ce titre, sans toutefois payer ses loyers et charges, de sorte qu’elle est selon elle de mauvaise foi.

Sur la validité du commandement du 9 novembre 2022, elle souligne qu’il a été délivré en vertu d’un contrat sous seing privé de bail commercial renouvelé entre la SCI AB FUND et la SARL LE CORBEAU D’ASIE en date du 26 janvier 2015, lequel comprend une clause résolutoire identique à celle visée au commandement, de sorte que ce dernier est régulier.

Pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, la SARL CHANTHALA argue de la nullité des commandements de payer signifiés les 19 mai 2020 et 29 novembre 2022, au visa des articles 1104 et 1194 du code civil. Elle indique que le commandement du 19 mai 2020 a été délivré deux mois après le premier confinement ordonné par les pouvoirs publics pour lutter contre l’épidémie du COVID-19. Elle souligne que le congé avec refus de renouvellement de bail sans indemnité d’éviction du 30 juin 2023 n’est pas valable faute de justifier d’un motif grave et légitime. Elle relève que la SCI AB FUND se fonde, aux termes de son assignation, pour solliciter l’acquisition de la clause résolutoire, sur le commandement délivré le 19 mai 2020, soit 4 ans auparavant, alors que ce dernier porte sur des sommes échues en 2017 et 2018, sommes prescrites à la date de l’assignation conformément à l’article 2224 du code civil. Selon elle, la SCI AB FUND est de mauvaise foi lorsqu’elle se fonde désormais, au sein de ses dernières écritures, sur le commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 novembre 2022 alors que ce dernier ne vise pas la clause résolutoire du bail commercial liant les parties et comporte un décompte qui n’est pas suffisamment explicite.

Sur ce,

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Un commandement délivré de mauvaise foi ne peut produire aucun effet.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il est constant que dans son assignation la SCI AB FUND se fonde, pour solliciter l’acquisition de la clause résolutoire mentionnée au bail, sur le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 19 mai 2020, soit quatre années auparavant.

Ce commandement, délivré deux mois après le premier confinement ordonné par les pouvoirs publics pour lutter contre le COVID-19, porte, selon le décompte annexé, sur des loyers et charges de 2017 et 2018.

Dans ces conditions, la bonne foi de la SCI AB FUND n’est pas caractérisée et il n’y a pas lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties à la suite de ce commandement délivré le 19 mai 2020.

Dans ses nouvelles écritures, la SCI AB FUND se fonde désormais sur le commandement de payer délivré le 29 novembre 2022, lequel vise :

— l’acte reçu par Maître [P], notaire à Ivry sur Seine, en date du 23 mars 2007, portant vente du bâtiment sis 80 avenue de Verdun à Ivry au profit de la SCI AB FUND,

— l’acte sous seing privé de bail commercial renouvelé entre la SCI AB FUND et la société LE CORBEAU D’ASIE en date du 26 janvier 2015,

— l’acte sous seing privé de cession de fonds de commerce, avec cession de droit au bail commercial, entre la société LE CORBEAU D’ASIE et la SARL CHANTHALA en date du 3 avril 2017.

Il est constant que le commandement reproduit la clause résolutoire comprise en page 13 du bail initialement conclu entre Madame [K] [H] et Madame [Y] à la SARL MOUSSE le 9 février 1996.

Si le bailleur doit certes veiller à viser la clause résolutoire stipulée par le bail en cours et non celle du bail expiré qui pourrait être différente, auquel cas le commandement serait irrégulier, force est en l’espèce de constater que la clause résolutoire présente au bail renouvelé du 26 janvier 2015 est identique à celle mentionnée au bail initial du 9 février 1996 et au commandement de payer.

Ce commandement du 29 novembre 2022 comporte en outre un décompte justifiant des montants réclamés entre mai 2020 et novembre 2022.

Toutefois, il résulte des relevés bancaires produits par la SARL CHANTHALA que cette dernière a procédé à de nombreux règlements, lesquels n’ont pas été compris dans le décompte, portant sa dette locative entre mai 2020 et novembre 2022 à 4.908,03 euros au lieu de 14.351,24 euros appelés.

S’il est exact qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due, il n’en demeure pas moins qu’en présence d’un commandement imprécis ou peu explicite ou peu intelligible, la clause résolutoire peut s’avérer inapplicable.

Enfin, il sera relevé que si la SCI AB FUND fait état d’un problème d’hygiène et d’une utilisation des locaux non conforme à leur destination initiale, les commandements visant la clause résolutoire ne portaient que sur le paiement des loyers.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SCI AB FUND fait preuve d’une particulière mauvaise foi en se prévalant en cours de procédure de la délivrance du commandement de payer du 29 novembre 2022 pour un montant trop appelé de 9.443,21 euros.

Par conséquent, sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur ce fondement sera rejetée.

Sur la condamnation à titre provisionnel à la dette locative

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au titre du dernier décompte transmis par la SCI AB FUND, il apparaît que cette dernière réclame des loyers et charges de février 2022 à novembre 2024, le décompte faisait apparaître un solde à 0 au 6 janvier 2022.

Si la SARL CHANTHALA conteste les charges au titre des années 2020 et 2021, elle ne conteste pas les sommes dues au titre du dernier décompte produit sur la période de février 2022 à novembre 2024.

Il convient donc, avec l’évidence requise en référé, de la condamner à payer à titre provisionnel à la SCI AB FUND la somme de 35.546,11 euros au titre des loyers et charges impayées [mois de novembre 2024 inclus] en deniers et quittances afin de tenir compte du paiement effectué le jour de l’audience.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les délais de paiement sont réservés aux débiteurs malheureux et de bonne foi. Le débiteur malheureux est celui qui éprouve des difficultés réelles et sérieuses à s’acquitter de ses engagements pour des raisons indépendantes de sa volonté ne lui permettant pas de se libérer immédiatement.

Le juge dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation pour accorder ou refuser un délai de grâce.

Si la SCI AB FUND indique que l’échéancier consenti en juillet 2021 n’a pas été respecté, force est pourtant de constater au vu du dernier décompte produit qu’aucune dette locative n’existait en janvier 2022.

Il ressort toutefois du décompte que depuis janvier 2024 aucun règlement n’a été effectué, à l’exception des mois d’avril et mai 2024.

La SARL CHANTHALA ne démontre donc pas de sa bonne volonté.

En outre, si elle fait valoir sur le fondement de sa liasse fiscale pour l’exercice clos le 30 juin 2023 des productions vendues à hauteur de 45.135 euros, force est de constater que son résultat d’exploitation est négatif (-17.743 euros) et qu’elle fait état d’un bénéfice de seulement 257 euros.

Au regard de l’importance de la dette locative, le juge des référés ne peut s’assurer, en l’état de l’activité de la SARL CHANTHALA, de sa capacité à pouvoir respecter un échéancier de paiement et à s’acquitter de son loyer courant en sus.

Elle sera donc déboutée de sa demande de délai.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL CHANTHALA, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Elle sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la SARL CHANTHALA à payer à la SCI AB FUND la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire formée par la SCI AB FUND ainsi que sur les demandes qui en découlent,

CONDAMNONS, à titre provisionnel, la SARL CHANTHALA à payer à la SCI AB FUND la somme de 35.546,11 euros au titre des loyers et charges impayés [mois de novembre 2024 inclus] en deniers et quittances,

REJETONS la demande de délai de paiement formée par la SARL CHANTHALA,

CONDAMNONS la SARL CHANTHALA à payer à la SCI AB FUND la somme de 800 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS la SARL CHANTHALA de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SARL CHANTHALA aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, dont distraction dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 6 janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS