MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 24 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00283 – N° Portalis DB3T-W-B7J-VXN6

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. CAPIROCH C/ S.A.R.L. LE FOURNIL, S.A. MOULINS DUMEE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Claire DECHELETTE, Première vice-présidente adjointe

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I. CAPIROCH

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 415 120 138

dont le siège social est sis 53 rue Saint Roch – 75001 PARIS

représentée par Maître Lucien MAKOSSO, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC 370

DEFENDERESSE

S. A. R. L. LE FOURNIL,

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro S 824 403 505

dont le siège social est sis 122 avenue du Maréchal Joffre – 94120 FONTENAY SOUS BOIS

représentée par Maître Jean-Marc BENHAMOU, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : D0849

CREANCIER INSCRIT

S. A. MOULINS DUMEE

immatriculée au RCS de SENS sous le numéro 706 080 058

dont le siège social est sis 4 rue du Port au Vin – 89100 GRON

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 15 Avril 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 24 Juin 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 24 Juin 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er mai 2016, la SCI CAPIROCH a donné à bail commercial à la SARL LE FOURNIL des locaux – une boutique et un box dépendant d’un immeuble – situés 122 avenue du Maréchal Joffre, 94120 FONTENAY-SOUS-BOIS, moyennant un loyer annuel de 21.600 €, hors charges et hors taxes, payable le 1er de chaque mois.

Des loyers sont demeurés impayés.

Après délivrance de précédents commandements de payer le 21 novembre 2023, puis le 24 avril 2024, suivis d’une procédure devant le juge des référés de céans de laquelle la demanderesse s’est désistée selon ordonnance du 18 novembre 2024, de nouveaux incidents de paiement sont survenus.

La SCI CAPIROCH a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte d’huissier du 10 janvier 2025 à la SARL LE FOURNIL, pour une somme de 10.190,30 €, au titre de l’arriéré locatif au 6 janvier 2025.

C’est dans ces conditions que, par actes d’huissier des 12 et 17 février 2025, la SCI CAPIROCH a fait assigner la SARL LE FOURNIL et la S.A MOULINS Dumée, créancier inscrit sur le fonds de commerce, devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir, notamment :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

ordonner l’expulsion de la SARL LE FOURNIL et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est,

ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

condamner la SARL LE FOURNIL à payer à la SCI CAPIROCH la somme provisionnelle de 10.190,30 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse,

condamner la SARL LE FOURNIL au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer contractuel augmenté des charges et accessoires, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

condamner par provision la SARL LE FOURNIL au paiement d’une somme de 3.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

rappeler que la décision à intervenir est exécutoire à titre provisoire.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 15 avril 2025 :

la SCI CAPIROCH, représentée, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative à la somme de 19.351,78 € arrêtée au 11 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, et s’est opposée à tout délai de paiement ;

la SARL LE FOURNIL a déclaré être d’accord sur le montant de la dette locative, que la vente de son fonds de commerce dans les locaux objet du bail était en cours et que le projet de cession serait régularisé au cours de la semaine suivant l’audience; elle a remis à l’audience un chèque de 5.000 € de la banque LCL et a demandé la suspension des effets de la clause résolutoire pendant une durée de deux mois, le prix de cession devant lui permettre d’apurer sa dette ; elle a ajouté que le bailleur ne s’opposait pas à la cession.

La procédure a été dénoncée à la S.A MOULINS Dumée, créancier inscrit sur le fonds de commerce, par assignation du 17 février 2025.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe, le 24 juin 2025.

La S.A MOULINS Dumée, bien que régulièrement citée à sa personne, n’a pas constitué avocat, de sorte que la présente ordonnance est réputée contradictoire, en application de l’article 474 du code de procédure civile.

SUR CE

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI CAPIROCH n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail, alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir, 10.190,30 euros arrêtée au 6 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, et cette créance étant justifiée par le décompte du 6 janvier 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit, avec toutes conséquences de droit à compter du 10 février 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, la SARL LE FOURNIL a produit à l’audience une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives de son fonds de commerce du 30 janvier 2025 à une S.A.S.U LES DELICES DE FONTENAY.

Au vu de ce justificatif et des explications des parties à l’audience, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux mois, à compter de l’audience de référés et jusqu’au 15 juin 2025 inclus.

Pendant cette période, la SARL LE FOURNIL devra s’acquitter des loyers, charges, taxes et accessoires courants.

Ce délai de deux mois étant expiré au jour du prononcé de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL LE FOURNIL et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SARL LE FOURNIL depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI CAPIROCH, l’obligation de la SARL LE FOURNIL au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 11 avril 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 19.351,78 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SARL LE FOURNIL, avec les intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 10.190,30,08 € et à compter du 24 juin 2025 pour le solde.

La somme de 19.351,78 € sera versée en deniers ou quittances, compte tenu de la remise à la SCI CAPIROCH d’un chèque de 5.000 € à l’audience par la SARL LE FOURNIL, et dans la mesure où cette somme de 5.000 € a été effectivement encaissée par le créancier.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL LE FOURNIL, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL LE FOURNIL ne permet d’écarter la demande de la SCI CAPIROCH formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant ramenée à la somme de 2.500 €.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 10 février 2025;

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux mois, à compter de l’audience de référés et jusqu’au 15 juin 2025 inclus, période pendant laquelle la SARL LE FOURNIL devra s’acquitter des loyers, charges, taxes et accessoires courants;

DISONS que la clause résolutoire a repris ses effets à compter du 16 juin 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL LE FOURNIL et de tout occupant de son chef des lieux situés 122 avenue du Maréchal Joffre, 94120 FONTENAY-SOUS-BOIS, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la SARL LE FOURNIL, dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la SARL LE FOURNIL d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL LE FOURNIL, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire le 16 juin 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la SARL LE FOURNIL à la payer, à compter du 16 juin 2025 ;

CONDAMNONS par provision la SARL LE FOURNIL à payer à la SCI CAPIROCH, en deniers ou quittances, la somme de 19.351,78 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 11 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2025 – date du commandement de payer – sur 10.190,30,08 € et à compter du 24 juin 2025 sur le surplus, ainsi que les loyers et indemnités d’occupation postérieurs, outre les taxes, charges et accessoires ;

DISONS que la somme de 5.000 € sera déduite de la créance de 19.351,78 €, dans la mesure où elle a été effectivement encaissée par le créancier ;

CONDAMNONS la SARL LE FOURNIL aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

CONDAMNONS la SARL LE FOURNIL à payer à la SCI CAPIROCH la somme de 2.500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 24 juin 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,