TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 6]

[Adresse 10]

[Localité 8]

NAC: 5AF

N° RG 24/00543

N° Portalis DBX4-W-B7I-SWDH

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 28 Mai 2025

[G] [N] veuve [F]

C/

L’office public de l’Habitat de la métropole toulousaine – EPIC [Localité 14] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

le 28/05/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 28 mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [G] [N] veuve [F]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Cécile DEVYNCK, avocat au barreau de TOULOUSE, désignée au titre de l’aide juridictionnelle totale par décision n° C-31555-2023-005588 du Bureau d’Aide Juridictionnelle du Tribunal Judiaire de TOULOUSE en date du 11 septembre 2023

ET

DÉFENDERESSE

L’office public de l’habitat de la métropole toulousaine – EPIC [Localité 14] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Par contrat du 25 octobre 2007, l’OPAC [Localité 14], devenue depuis l’EPIC [Localité 14] METROPOLE HABITAT, a donné à bail à Madame [G] [F] née [N], un appartement à usage d’habitation n°27, situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2023, Madame [G] [F] née [N] a fait assigner l’EPIC [Localité 14] METROPOLE HABITAT devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 14] statuant en référé pour obtenir de :

A titre principal,

désigner un expert sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

— dire et juger que l’EPIC [Localité 14] METROPOLE HABITAT a manqué à ses obligations de bailleur,

— la condamner à exécuter les travaux de remise en état des lieux loués, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— assortir cette obligation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de l’expiration du délai d’un mois,

En tout état de cause,

— autoriser Madame [G] [F] à consigner le montant résiduel (hors APL) auprès de la caisse des dépôts et consignation à compter du prononcé de la décision à intervenir, et jusqu’à la réalisation effective des travaux,

— condamner l’EPIC [Localité 14] METROPOLE HABITAT à lui payer la somme de provisionnelle de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance du local et préjudice moral,

— condamner l’EPIC [Localité 14] METROPOLE HABITAT à lui payer la somme de 1.100 euros au titre des frais que le locataire aurait été contraint d’exposé s’il n’avait pas bénéficié de l’aide juridictionnelle et dont Maître Cécile DEVINCK sera autorisée à poursuivre le recouvrement en contrepartie de sa renonciation à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat,

— condamner l’EPIC [Localité 14] METROPOLE HABITAT aux entiers dépens.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, à l’audience du 4 avril 2025, Madame [G] [F] née [N], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et maintient sa demande d’expertise mais indique renoncer aux autres demandes.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que l’immeuble donné à bail présente une humidité persistante dont il convient d’identifier la cause. Il convient de se reporter à son assignation pour un plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

En réponse, l’EPIC [Localité 14] METROPOLE HABITAT, représenté par son conseil, fait connaître oralement qu’il ne s’oppose pas à l’expertise, en faisant valoir les protestations et réserves d’usage. Il précise que des travaux ont été réalisés et que la locataire a été relogée temporairement.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025.

SUR QUOI, LE JUGE,

Suivant l’article 145 du code de procédure civile, peuvent être ordonnées en référé, toutes mesures légalement admissibles chaque fois qu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Il appartient au juge de s’assurer souverainement que la mesure correspond à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l’établissement d’une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur, concernant des prétentions qui, dans leurs fondements, ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l’échec.

En l’espèce, les pièces produites aux débats (notamment, les rapports de constatation réalisés par le service communal d’hygiène et de santé de la mairie de [Localité 14] en date du 23 février 2023 et du 1er octobre 2023 et l’attestation sur l’honneur de la SAS REYNOV en date du 3 avril 2025) rendent vraisemblables les désordres allégués par la demanderesse, tels que la dégradation des plâtres et la présence d’humidité, ce qui conforte l’existence d’un motif légitime pour ordonner l’expertise judiciaire, au contradictoire du propriétaire, aux fins de déterminer, notamment, les causes des désordres, les travaux de reprise, les responsabilités encourues et les potentiels préjudices subis, d’autant que le bailleur argue avoir réalisé des travaux sans que les désordres ne disparaissent.

La mission de l’expert sera libellée comme suit dans le dispositif, en tenant compte de la mission proposée par la demanderesse, à l’exception de toute question orientée ou juridique, ainsi que de la mission habituelle en la matière.

Les dépens seront à la charge de la demanderesse, Madame [G] [F] née [N], afin d’assurer l’efficacité de la mesure, rappelant en outre que le fondement de l’action s’analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l’initiative, justifiant qu’elle en assume la charge dans un premier temps.

Sur le fondement de l’article 40 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle est dispensé du paiement, de l’avance ou de la consignation des frais afférents aux instances, procédures ou actes pour lesquels elle a été accordée. Les frais occasionnés par les mesures d’instruction sont avancés par l’Etat.

La demanderesse produit une décision d’aide juridictionnelle en date du 11 septembre 2023 lui accordant l’aide juridictionnelle totale. La consignation sera donc avancée par l’Etat.

Madame [G] [F] née [N] ayant précisé à l’audience ne pas maintenir ses demandes à l’exception de la demande d’expertise, il s’en infère qu’elle n’a pas maintenu la demande formée initialement au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de la loi relative à l’aide juridictionnelle. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce point,

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu les articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme ils en aviseront,

Mais, sans délai,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Rejetant toutes autres conclusions contraires ou plus amples,

DONNONS acte aux parties comparantes de leurs protestations et réserves,

ORDONNONS une expertise et commettons en qualité d’expert :

Monsieur [D] [Z]

[Adresse 5],

Tel :[XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 15]

et à défaut

Monsieur [W] [K]

[Adresse 7]

Tél : [XXXXXXXX02]

Port. : 06.79.52.70.47

Courriel : [Courriel 11]

Avec mission de :

— visiter les lieux, sis [Adresse 3], en présence de toutes parties intéressées,

— procéder à l’audition de tout sachant,

— prendre connaissance de tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, des conventions intervenues entre les parties,

— vérifier le cadre administratif, réglementaire et contractuel dans lequel la situation est intervenue ainsi que les conditions d’assurance,

— décrire l’immeuble,

— dire si l’immeuble présente les désordres et malfaçons précisément invoqués dans l’assignation ou tout document de renvoi à l’exclusion de tous autres non définis,

— dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue en précisant s’ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement,

— dire quelles sont les causes de ces désordres et malfaçons en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à une erreur d’utilisation de l’ouvrage, à un défaut d’entretien par son propriétaire, ou à toute autre cause qui sera indiquée, notamment une catastrophe naturelle reconnue par l’administration,

— dans l’hypothèse d’un caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l’ouvrage sera affecté,

— rechercher tous les éléments techniques qui permettront à telle juridiction de déterminer les responsabilités respectives éventuellement encourues,

— indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres ou malfaçons, en apprécier le coût et la durée d’exécution au vu des devis remis par les parties,

— indiquer les préjudices éventuellement subis,

— à l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux, rédiger une note succincte :

— en indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les travaux confortatifs urgents,

— en numérant les travaux de remise en l’état sans incidence sur le déroulement de l’expertise,

— en donnant un premier avis, non définitif, sur l’existence, la nature, les causes de désordres ainsi qu’une première approximation du coût des éventuels frais de remise en conformité,

— en présentant les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre parties.

MODALITES TECHNIQUES

Rappelons à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et un engagement d’impartialité. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine.

Demandons à l’expert de s’adresser à la boite structurelle du service du suivi des expertises ([Courriel 12]).

Indiquons à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours, à charge pour les parties de lui adresser spontanément leurs pièces et conclusions. Pour les dossiers complexes, et obligatoirement en matière de construction, patrimoniale ou comptable, l’expert adressera à son issue au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations.

Invitons instamment les parties à adresser, spontanément et dans les délais les plus brefs, et dès avant la première réunion, à l’expert les pièces répertoriées suivant bordereau d’accompagnement.

Ordonnons par ailleurs en tant que de besoin la communication de renseignements et le versement de toutes pièces utiles à l’expertise judiciaire, détenus par des tiers ou organismes de gestion, et notamment en application de l’article L 143 du livre des procédures fiscales.

Fixons à l’expert un délai maximum de neuf mois à compter de sa saisine (date figurant sur l’avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné seulement des pièces complémentaires recueillis par ses soins ou auprès de tiers, sauf prorogation accordée.

Disons que la partie demanderesse bénéficiant de l’aide juridictionnelle, il n’y a pas lieu à consignation, les frais de l’expertise étant avancés par le trésor public, conformément aux règles régissant l’aide juridictionnelle.

Indiquons que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur. Il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires à fin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final.

Disons que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé.

Rappelons que, selon les nouvelles modalités de l’article 276 du code de procédure civile : “Lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées”.

Demandons à l’expert de vérifier le contenu de sa mission, la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer dans les plus brefs délais la mise en cause éventuelle d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra.

Autorisons l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité.

Rappelons que l’expert n’autorise aucun travaux de reprise, sauf urgence, après débats éventuels devant le juge chargé du suivi des expertises ou de la mise en état, selon le cas.

Soulignons qu’il n’entre pas dans la mission de l’expert de diriger ou de contrôler l’exécution des travaux dont la bonne fin est réceptionnée conformément au cadre légal.

Invitons la demanderesse à communiquer sans délai à l’expert une version numérisée de son assignation.

CONDAMNONS la demanderesse au paiement des entiers dépens.

La greffière, La vice-présidente,