MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 03 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01371 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VMLM

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.A. SOCIÉTÉ ANONYME COOPERATIVE D’INTERET COLLECTIF D’ HABITATIONS A LOYER MODERE (COOP’IVRY HABITAT) C/ S.A.S. LE QUARTIER GENERAL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Maëva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIÉTÉ ANONYME COOPERATIVE D’INTERET COLLECTIF

D’ HABITATIONS A LOYER MODERE (COOP’IVRY HABITAT)

Immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 304 050 172

dont le siège social est sis 6, Promenée Supérieure – 94200 IVRY-SUR-SEINE

représentée par Maître Pascale BOUGIER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 221

DEFENDERESSE

S.A.S. LE QUARTIER GENERAL

Immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 831 680 079

dont le siège social est sis 142, Rue Marcel Hartmann – 94200 IVRY-SUR-SEINE

représentée par Maître Antony FAGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: E 51

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Débats tenus à l’audience du : 06 Février 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 03 Mars 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 03 Mars 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 11 septembre 2017, l’office public de l’habitat de la ville d’Ivry sur Seine, aux droits de laquelle vient la société anonyme coopérative d’intérêt collectif d’habitats à loyer modéré (COOP’IVRY HABITAT), a donné à bail commercial à la SAS LE QUARTIER GENERAL des locaux situés 142 rue Marcel Hartmann 94200 Ivry sur Seine, moyennant un loyer annuel de 13 740,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

La société anonyme coopérative d’intérêt collectif d’habitats à loyer modéré (COOP’IVRY HABITAT) a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 29 mai 2024 à la SAS LE QUARTIER GENERAL pour une somme de 5 158,46 € au titre de l’arriéré locatif au 23 mai 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2024, la société anonyme coopérative d’intérêt collectif d’habitats à loyer modéré (COOP’IVRY HABITAT) a fait assigner la SAS LE QUARTIER GENERAL devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— constater que la SAS LE QUARTIER GENERAL est occupante sans droit ni titre à compter du 29 juillet 2024,

— ordonner l’expulsion immédiate de la SAS LE QUARTIER GENERAL et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— condamner la SAS LE QUARTIER GENERAL à payer à la société anonyme coopérative d’intérêt collectif d’habitats à loyer modéré (COOP’IVRY HABITAT) la somme provisionnelle de 10 669,12 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2024,

— condamner la SAS LE QUARTIER GENERAL au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur, outre les charges, et ce à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux par la restitution des clefs,

— condamner la SAS LE QUARTIER GENERAL au paiement d’une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les coûts de commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 6 février 2025 à laquelle la société anonyme coopérative d’intérêt collectif d’habitats à loyer modéré (COOP’IVRY HABITAT), par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, s’opposant par ailleurs à tout délai de paiement. Elle a actualisé sa demande de provision au titre des loyers impayés à la somme de 3.996,11 euros selon décompte arrêté au 4 février 2025.

Pour s’opposer aux délais de paiement, elle a indiqué que la dette existait depuis 2019, que les versements étaient uniquement effectués en amont des audiences et que la défenderesse ne produisait aucun élément sur sa situation financière.

A l’audience, la SAS LE QUARTIER GENERAL, représentée par son conseil, a sollicité des délais de paiement sur 10 mois et une suspension des effets de la clause résolutoire. Elle s’est opposée à la demande formée au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Elle a souligné les efforts de paiement effectués malgré des difficultés rencontrées dans son activité.

Le conseil de la défenderesse a donné, à la barre, un chèque de 2.000 euros au conseil du bailleur.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 3 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 29 mai 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société anonyme coopérative d’intérêt collectif d’habitats à loyer modéré (COOP’IVRY HABITAT) n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 5 158,46 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Au vu du décompte produit par la société anonyme coopérative d’intérêt collectif d’habitats à loyer modéré (COOP’IVRY HABITAT), l’obligation de la SAS LE QUARTIER GENERAL au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 4 février 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 3 996,11 € [dette non contestée par la défenderesse], somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SAS LE QUARTIER GENERAL, en deniers et quittances, avec intérêts au taux légal.

La SAS LE QUARTIER GENERAL explique cette locative par des difficultés rencontrées dans son activité.

Elle justifie en outre avoir effectué plusieurs virements de sommes importantes au profit du bailleur depuis la délivrance du commandement de payer et notamment les sommes de 3.000, 7.000 et 5.000 euros le 3 décembre 2024.

Elle donne au bailleur, le jour de l’audience, un chèque de 2.000 euros.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la SAS LE QUARTIER GENERAL, sa situation doit être prise en compte tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Dès lors, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à la SAS LE QUARTIER GENERAL des délais de paiement sur 10 mois pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer la somme de 400 € par mois pendant 9 mois, la 10ème mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS LE QUARTIER GENERAL, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS LE QUARTIER GENERAL ne permet d’écarter la demande de la société anonyme coopérative d’intérêt collectif d’habitats à loyer modéré (COOP’IVRY HABITAT) formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 800,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS par provision la SAS LE QUARTIER GENERAL à payer à la société anonyme coopérative d’intérêt collectif d’habitats à loyer modéré (COOP’IVRY HABITAT) la somme de 3 996,11 € au titre de l’arriéré locatif au 4 février 2025, avec intérêts au taux légal, en deniers et quittances,

AUTORISONS la SAS LE QUARTIER GENERAL à se libérer de la dette locative sur 10 mois en réglant la somme de 400 € pendant 9 mois, la 10ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 5 de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision,

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

DISONS que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial,

DISONS que, faute pour la SAS LE QUARTIER GENERAL de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

— le tout deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera acquise,

— il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SAS LE QUARTIER GENERAL et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, à savoir 142 rue Marcel Hartmann 94200 Ivry sur Seine,

— en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

— une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

CONDAMNONS la SAS LE QUARTIER GENERAL aux entiers dépens listés par l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la SAS LE QUARTIER GENERAL à payer à la société anonyme coopérative d’intérêt collectif d’habitats à loyer modéré (COOP’IVRY HABITAT) la somme de 800,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 3 mars 2025.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES RÉFÉRÉS