MINUTE N° : 25/

JUGEMENT DU : 11 Février 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/02695 – N° Portalis DB3T-W-B7H-UGV3

AFFAIRE : [Z] [A] [X] [I] C/ [H] [G] [D] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

1ère CHAMBRE – Cabinet K

COMPOSITION DU TRIBUNAL

JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES : Madame ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente

Statuant par application de l’article L 213.3 du Code de l’Organisation Judiciaire,

avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame DJOUDI, Faisant fonction de greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Z] [A] [X] [I]

née le [Date naissance 3] 1976 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Delphine DAVID-GODIGNON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : K0031

DEFENDEUR

Monsieur [H] [G] [D] [B]

né le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Clôture prononcée le : 14 Novembre 2024

Débats tenus à l’audience du : 10 Décembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 11 Février 2025

Jugement prononcé à l’audience du 11 Février 2025, par mise à disposition au greffe

1 G + 1 EX M^e Delphine DAVID-GODIGNON

1 G + 1 EX Monsieur [H] [G] [D] [B]

/

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique établi le 6 septembre 2021 par Me [F], notaire à [Localité 6] (92), Mme [Z] [I] et M. [H] [B], qui vivaient alors en union libre, non liés par un pacte civil de solidarité ont acquis la toute propriété indivise, à concurrence de la moitié chacun en pleine propriété, d’une maison située à [Adresse 4], cadastrée section I n°[Cadastre 2] moyennant le prix de 831 300 euros outre 8 700 euros au titre des meubles et objets mobiliers.

Le prix de vente a été réglé par un apport personnel de M. [H] [B] de 270 977,50 euros et de Mme [Z] [I] à hauteur de 95 977,50 euros et un crédit de 560 000 euros qui devait être remboursé à hauteur de 65,652 % par Mme [Z] [I] et de 34,37 % par M. [H] [B]. Le solde de 560 000 euros a été réglé au moyen d’un crédit pour le paiement duquel il est prévu que Mme [Z] [I] règle 65,625 % et M. [H] [B] 34,375 %.

Mme [Z] [I] et M. [H] [B] se sont séparés courant décembre 2022, Mme [Z] [I] indiquant que M. [H] [B] jouit seul du bien indivis depuis le 30 décembre 2022.

Engagement de la procédure au fond

Par acte d’huissier en date du 20 avril 2023, Mme [Z] [I] a fait assigner M. [H] [B] aux fins de voir :

— juger que M. [H] [B] assumera seul les échéances du crédit [7] n° 80363-00060909989,

— juger que M. [H] [B] est débiteur de la somme mensuelle de 1 200 euros au titre de l’indemnité d’occupation,

— le condamner à verser cette somme à Mme [Z] [I] mensuellement au plus tard le 5 de chaque mois,

— condamner M. [H] [B] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

En demande,

Au terme de ses dernières écritures récapitulatives signifiées au défendeur le 18 septembre 2024, par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [Z] [I] sollicite en substance du tribunal de :

Vu les articles 815-5 et 815-9 et suivants du code civil,

A titre principal,

— juger que la vente du bien indivis fait face à une situation de blocage imputable à M. [H] [B] qui met en péril l’indivision,

En conséquence,

— fixer le prix de vente du bien indivis au prix minimum de 700 000 euros net vendeur,

— autoriser dans l’hypothèse où le bien indivis ne trouverait pas acquéreur dans les deux mois de sa mise en vente au prix de 700 000 euros net vendeur, Mme [Z] [I] à vendre seule le bien indivis pour un prix minimum de 680 000 euros,

— autoriser Mme [Z] [I] à faire intervenir une société externe, dont les frais seront pris en charge par M. [H] [B] afin de remettre en état la maison qui est manifestement dans un état désastreux du fait de l’utilisation qui en a été faite,

— enjoindre à M. [H] [B] sous astreinte de 500 euros par manquement de permettre les visites du bien indivis dans de bonnes conditions,

— lui enjoindre sous astreinte de 500 euros par manquement de ne pas faire obstacle aux visites nécessaires à la vente du bien indivis et de ne pas intervenir auprès des candidats acquéreurs ni pendant les visites, ni après, par quelque moyen que ce soit,

— lui enjoindre ainsi qu’à tout occupant de son chef, sous astreinte de 500 euros par manquement de ne pas, par un moyen quelconque, entraver les visites programmées par les agences ou d’une manière générale entraver les démarches usuelles pour parvenir à la vente du bien indivis,

/

En tout état de cause,

— juger que M. [H] [B] assumera seul les échéances du crédit [7] n° 80363-00060909989,

— juger que M. [H] [B] est débiteur de la somme mensuelle de 1 200 euros au titre de l’indemnité d’occupation,

— le condamner à verser cette somme à Mme [Z] [I] mensuellement au plus tard le 5 de chaque mois,

— condamner M. [H] [B] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Elle fait valoir qu’alors qu’elle a quitté le bien indivis pour permettre sa vente, M. [H] [B] fait obstacle à la réalisation de la vente et met en péril l’intérêt commun dans la mesure où le prêt immobilier n’est plus payé depuis le mois de février 2024 ; que compte tenu de l’état de délabrement du logement elle sollicite qu’une société externe intervienne, aux frais de M. [H] [B], pour sa remise en état et qu’il soit interdit à ce dernier, sous astreinte, d’interférer dans la vente ; que l’attitude dilatoire de M. [H] [B] pour réaliser la vente justifie qu’il soit condamné à prendre en charge les échéances du prêt ; que par ailleurs, son occupation à titre privatif justifie sa condamnation à payer une indemnité d’occupation de 1 200 euros la valeur locative étant de 3 000 euros.

En défense,

M. [H] [B] régulièrement assigné par acte remis à personne, n’a pas constitué avocat.

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures, mentionnées ci-avant, conformément aux prescriptions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 novembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 10 décembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, les parties ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’autorisation de vente du bien indivis

Mme [Z] [I] sollicite l’autorisation de vendre seule le bien immobilier indivis sur le fondement de l’article 815-5 du code civil. Elle fait valoir que l’attitude passive et déraisonnée de M. [H] [B] a pour effet de bloquer le processus de vente de la maison depuis le 20 octobre 2022. Elle expose que M. [H] [B] n’a dans un premier temps pas donné suite aux demandes de vente amiable, puis il a prétendu effectuer des démarches pour vendre le bien sans qu’elles soient effectives ; qu’il n’a consenti à signer des mandats de vente pour le prix de 1 030 000 euros qu’en mai 2023 ; que ce prix étant inadapté au marché, Mme [Z] [I] a tenté de faire baisser le prix de vente ; qu’après s’y être opposé M. [H] [B] a finalement accepté le 2 septembre 2023 de baisser le prix à 950 000 euros ; que ce prix étant manifestement inadapté au marché, Mme [Z] [I] a de nouveau proposé une baisse que M. [H] [B] n’a accepté qu’à hauteur de 899 000 euros en novembre 2023 ; que Mme [Z] [I] a fait établir de nouvelles évaluations en janvier 2024 qui ont évalué la valeur de la maison entre 800 000 et 850 000 euros frais d’agence compris ; que la maison ne se vendant toujours pas et le crédit immobilier n’étant plus honoré, Mme [Z] [I] a sollicité M. [H] [B] pour une nouvelle baisse du prix, qu’il a accepté la baisse à 850 000 euros ; que ce prix étant encore trop élevé Mme [Z] [I] a fait procéder à de nouvelles estimations en mai-juin 2024 retenant une valeur de 740 000 à 760 000 euros ; que M. [H] [B] n’a pas donné suite à une proposition de baisse du prix à 800 000 euros.

Mme [Z] [I] soutient que le comportement de M. [H] [B] met en péril l’indivision compte tenu du risque d’engagement d’une procédure de vente forcée compte tenu du défaut de paiement du crédit immobilier. Elle précise qu’elle ne vit plus dans la maison et qu’au vu des vidéos envoyées par M. [H] [B] la maison est très délabrée.

Aux termes de l’article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

Selon l’article 815-5 du code civil un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun.

Le juge ne peut, à la demande d’un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier.

L’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut.

Il résulte des pièces produites aux débats par Mme [Z] [I] que depuis octobre 2022 des démarches ont été entreprises conjointement par Mme [Z] [I] et M. [H] [B] pour vendre à l’amiable le bien immobilier indivis ; que cependant, les parties ne sont pas parvenues à réaliser cette vente compte tenu de leur désaccord sur le prix de vente ; que M. [H] [B] n’a pas donné suite à la dernière demande de baisse de la mise à prix à 800 000 euros formulée par le conseil de Mme [Z] [I] le 17 juin 2024 (pièce n°47) ; que Mme [Z] [I] justifie que les mensualités du crédit immobilier sont impayées à hauteur de 13 521,27 euros au 9 août 2024 (pièce n° 41) et qu’une mise en demeure lui a été adressée par le [8] le 14 août 2024.

Il apparaît suffisamment au vu de ces éléments que le refus de M. [H] [B] d’accepter une baisse du prix de vente, en conformité avec le prix du marché, met en péril l’indivision compte tenu du défaut de paiement du crédit immobilier et de risque sérieux de mise en œuvre par le prêteur d’une vente forcée du bien indivis.

En conséquence, il convient d’autoriser Mme [Z] [I] à réaliser la vente du bien immobilier indivis au prix minimum de 740 000 euros net vendeur compte tenu de l’évaluation produite par Mme [Z] [I] établie le 14 juin 2024 par Stéphane Plaza immobilier (pièce n°31). A défaut de proposition d’acquisition dans les trois mois de la mise en vente au prix de 740 000 euros, Mme [Z] [I] sera autorisée à baisser le prix de vente à la somme de 700 000 euros net vendeur.

Afin de permettre la réalisation de la vente, il convient d’enjoindre à M. [H] [B] de permettre la visite du bien immobilier indivis sans qu’il soit nécessaire à ce stade de prononcer une astreinte.

Les éléments produits par Mme [Z] [I] sur l’état actuel du bien indivis ne sont pas suffisamment probants pour justifier qu’il soit fait droit à sa demande de faire intervenir une société externe aux frais de M. [H] [B] pour remettre la maison en état. Elle sera déboutée de cette demande.

Sur la demande concernant la prise en charge des échéances du crédit

Mme [Z] [I] sollicite que M. [H] [B] soit condamné à assumer seul le règlement des échéances du crédit immobilier au motif que par son attitude dilatoire il empêche la vente du bien indivis et que Mme [Z] [I] n’a pas les moyens de payer le crédit immobilier devant assumer ses charges de relogement.

Il est constant que Mme [Z] [I] est co-emprunteur du crédit immobilier et qu’elle est tenue au paiement du crédit sans qu’elle puisse prétendre à être déchargée de son obligation en invoquant le préjudice subi du fait de l’attitude de M. [H] [B]. Il convient en conséquence de la débouter de sa demande.

/

Sur l’indemnité d’occupation.

Selon l’article 815-9 du Code civil, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

En l’espèce Mme [Z] [I] sollicite une indemnité à compter du 30 décembre 2022 qu’elle souhaite voir fixer à la somme mensuelle de 1 200 euros.

Mme [Z] [I] Justifie avoir souscrit un contrat de bail à compter du 27 décembre 2022 et avoir réalisé son déménagement le 30 décembre 2022.

Dès lors qu’il n’est pas contesté que M. [H] [B] occupe privativement depuis le 30 décembre 2022 le bien indivis, dans lequel il est d’ailleurs domicilié dans le cadre de la présente procédure, il doit une indemnité d’occupation à l’indivision à compter du 31 décembre 2022.

L’indemnité d’occupation mensuelle doit être fixée au regard de la valeur locative du pavillon.

En l’espèce, Mme [Z] [I] produit une seule estimation réalisée le 27 mars 2023 par une agence non identifiée retenant une valeur de 2817 à 3381 euros.

La valeur locative moyenne de 3 000 euros mensuels sera donc retenue.

Il convient toutefois d’appliquer un abattement de 20 % en raison de la précarité de l’occupation, l’occupant ne disposant pas des garanties offertes par un bail.

M. [H] [B] sera donc déclaré redevable envers à verser à l’indivision existant entre les parties d’une créance au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle de 2 400,00 EUR, due à compter du 31 décembre 2022 et jusqu’au partage ou jusqu’à complète libération des lieux.

Contrairement à la demande de Mme [Z] [I] aucune condamnation ne peut intervenir dès lors que l’indemnité d’occupation doit être intégrée aux opérations de comptes, liquidation et partage pour permettre de déterminer la masse active, la masse passive et les droits des parties.

Sur les autres demandes.

L’ensemble des autres demandes plus amples ou contraires formées en demande ou en défense sera rejetée, leur rejet découlant nécessairement des motifs amplement développés dans tout le jugement.

Il est équitable d’écarter l’application des dispositions de l’article 700 code de procédure civile, la présente instance s’inscrivant dans le cadre d’une séparation douloureuse.

L’exécution provisoire, est de droit et compatible avec la nature de l’affaire.

Les dépens seront supportés par les copartageants dans la proportion de leurs parts dans l’indivision.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, le juge aux affaires familiales,

Vu l’article 815-5 du code civil,

Autorise Mme [Z] [I] à vendre seule le bien indivis sis àà [Adresse 4], cadastrée section I n°[Cadastre 2] aux prix de 740 000 euros (sept cent quarante mille euros) net vendeur ;

Dit qu’à défaut de proposition d’acquisition dans les trois mois de la mise en vente au prix de 740 000 euros, Mme [Z] [I] sera autorisée à baisser le prix de vente à la somme de 700 000 euros net vendeur ;

Enjoint à M. [H] [B] de permettre la visite du bien immobilier indivis en vue de sa vente ;

Dit n’y avoir lieu de prononcer une astreinte. ;

Déboute Mme [Z] [I] de sa demande de faire intervenir une société externe aux frais de M. [H] [B] pour remettre la maison en état ;

Déboute Mme [Z] [I] de sa demande de condamnation de M. [H] [B] de prendre en charge seul les échéances du crédit [7] n° 80363-00060909989 ;

Condamne M. [H] [B] à verser à l’indivision une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 2 400,00 EUR à compter du 31 décembre 2022 et jusqu’à complète libération des lieux ou jusqu’au jour du partage ;

Rejette le surplus des demandes plus amples ou contraires formées en demande ;

Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage, et supportés par les parties à proportion de leurs droits dans l’indivision.

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonne l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le onze février deux mille vingt cinq.

Et Nous avons signé avec le Greffier,

Fait à CRETEIL, L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE ONZE FEVRIER

LA GREFFIERE LA JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES