MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 06 Janvier 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00427 – N° Portalis DB3T-W-B7I-U7HW

CODE NAC : 71C – 0A

AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires de la résidence LISBONNE sise 19 AVENUE GABRIEL PERI – 94100 SAINT MAUR DES FOSSES, [I] [C], [N] [D] C/ [K] [V]ès qualité d’administrateur de la copropriété de l’mmeuble sis 19 avenue Gabriel Péri à SAINT MAUR DES FOSSES, [K] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LISBONNE SISE 19 AVENUE GABRIEL PERI – 94100 SAINT MAUR DES FOSSES

représenté par son syndic bénévole Madame [I] [C]

dont le siège social est sis 8 bis avenue Carnot – 94100 SAINT-MAUR-DES-FOSSÉS

Madame [I] [C]

demeurant 8 bis avenue Carnot – 94100 SAINT-MAUR-DES-FOSSÉS

Madame [N] [D]

demeurant 19 avenue Gabriel Péri – 94100 SAINT-MAUR-DES-FOSSÉS

tous représentés par Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : C199

DEFENDEURS

Monsieur [K] [Y]

demeurant 19 avenue Gabriel Péri – 941-00 SAINT MAUR DES FOSSES

représenté par Maître Frédéric DROUARD, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : P0378

Maître [K] [V] – ÈS QUALITÉ D’ADMINISTRATEUR DE LA COPROPRIÉTÉ DE L’MMEUBLE SIS 19 AVENUE GABRIEL PÉRI – 94100 SAINT MAUR DES FOSSES

demeurant 26 rue Bénard – 75014 PARIS

non représenté

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Débats tenus à l’audience du : 02 Décembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : le 06 Janvier 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 06 Janvier 2025

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EXPOSE DU LITIGE

La résidence LISBONNE – 19 avenue Gabriel Péri 94100 SAINT MAUR DES FOSSES est soumise au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Cette copropriété est composée de trois copropriétaires : Monsieur [K] [Y], Madame [I] [C] et Madame [N] [D].

Par ordonnance sur requête rendue par le juge délégué par le Président du tribunal judiciaire de Créteil le 22 janvier 2024, Maître [K] [V], administrateur judiciaire, a été nommé en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de la Résidence Lisbonne sise 19 avenue Gabriel Péril 94100 SAINT MAUR DES FOSSES, à la demande de Monsieur [K] [Y].

Par actes de commissaire de justice du 15 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence LISBONNE – 19 avenue Gabriel Péri 94100 SAINT MAUR DES FOSSES, Madame [I] [C] et Madame [N] [D] ont fait assigner Maître [K] [V] et Monsieur [K] [Y] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— prononcer la rétractation de l’ordonnance nommant l’administrateur provisoire du 22 janvier 2024,

— dire n’y avoir lieu à nomination d’un administrateur provisoire,

— condamner Monsieur [K] [Y] à payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner aux dépens.

Une assemblée générale s’est tenue le 28 juin 2024 sur convocation de Maître [K] [V], ès qualité d’administrateur provisoire, en présence de tous les copropriétaires. Madame [I] [C] a été désignée en qualité de syndic bénévole de la copropriété.

Après deux renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2024.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence LISBONNE – 19 avenue Gabriel Péri 94100 SAINT MAUR DES FOSSES, Madame [I] [C] et Madame [N] [D] sollicitent du juge des référés de :

A titre principal :

— juger que les demandes de « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile,

— débouter Monsieur [K] [Y] de sa demande tendant à voir condamner in solidum Madame [I] [C] et Madame [N] [D] à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

A titre subsidiaire :

— débouter Monsieur [K] [Y] de l’intégralité de ses demandes,

— juger que Monsieur [K] [Y] supportera seul l’intégralité des frais et honoraires de Maître [K] [V],

— condamner Monsieur [K] [Y] à verser à Madame [N] [D] et Madame [I] [C] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au visa des articles 47 et 59 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 469 du code de procédure civile, les demandeurs soutiennent que le syndicat des copropriétaires peut agir en justice pour solliciter la rétractation d’une ordonnance désignant un administrateur provisoire.

Ils soulignent la mauvaise foi de Monsieur [K] [Y], ayant assuré de 2021 à 2023 les fonctions de syndic bénévole, avant que cette fonction soit assurée par Madame [I] [C] selon assemblée générale du 25 mai 2023. Ils soutiennent que la copropriété a toujours été administrée par un syndic bénévole en bonne et due forme. S’ils se désistent de leur demande de rétractation de l’ordonnance du 22 janvier 2024, les demandeurs arguent du caractère injustifié de la désignation d’un administrateur provisoire. Mesdames [C] et [D] reconnaissent avoir participé à l’assemblée générale du 28 juin 2024 mais sans que cela ne signifie qu’elles admettent l’inexistence d’un syndic de copropriété, fonction que Monsieur [K] [Y] assumait jusqu’à sa démission.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, Monsieur [K] [Y] sollicite du juge des référés de :

— dire et juger irrecevable le syndicat des copropriétaires de la Résidence Lisbonne sis 19 avenue Gabriel Péril 94100 Saint Maur des Fossés en sa demande visant à voir rétracter l’ordonnance rendue le 22 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Créteil,

— dire et juger infondées Madame [I] [C] et Madame [N] [D] en leur demande visant à voir rétracter l’ordonnance du 22 janvier 2024, et ce dans la mesure où le syndicat des copropriétaires était réellement dépourvu de syndic en exercice, jusqu’à l’assemblée générale du 28 juin 2024 convoquée par Maître [K] [V] et au cours de laquelle Madame [I] [C] a été nommée syndic bénévole,

— dire et juger que Monsieur [K] [Y] n’accepte pas en tant que tel et sans condition ce désistement d’instance et d’action,

— dire et juger que l’intégralité des frais et honoraires de Monsieur [K] [Y], administrateur provisoire, devront être considérés comme une charge commune et générale, et portés à la charge des trois copropriétaires, à hauteur des tantièmes détenus respectivement par chacun,

— dire et juger qu’il serait manifestement inéquitable que Monsieur [K] [Y] conserve à sa charge les honoraires qu’il a dû engager pour assurer sa défense et représentation dans le cadre de la présente procédure de référé,

— dire et juger qu’à partir du moment où Mesdames [C] et [D] ont accepté de participer à l’assemblée générale du 18 juin 2024, convoquée par Maître [K] [V], elles ont de facto reconnu le bien fondé de l’action de Monsieur [K] [Y] ayant consisté à déposer une requête visant à voir désigner un administrateur provisoire de la copropriété, dépourvue de syndic,

— en conséquence : condamner in solidum Madame [I] [C] et Madame [N] [D] à payer à Monsieur [K] [Y] la somme de 633,50 euros en remboursement des frais et honoraires de Maître [K] [V], dont il a fait l’avance et dont il est justifié dans le cadre de la présente instance,

— condamner in solidum Madame [I] [C] et Madame [N] [D] à payer à Monsieur [K] [Y] une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles qu’il a dû engager d’une part en sa qualité de rédacteur de la requête ayant abouti à la désignation de Maître [K] [V], et d’autre part dans le cadre de la présente instance,

— condamner in solidum Madame [I] [C] et Madame [N] [D] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il soutient l’irrecevabilité du syndicat des copropriétaires dans sa demande de rétractation de l’ordonnance du 22 janvier 2024, l’ordonnance ne pouvant être rétractée qu’à la demande de copropriétaires en vertu de l’article 59 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967. Il rappelle que le syndicat des copropriétaires n’était pas valablement représenté par Madame [C], en sa qualité de syndic bénévole, lors de l’assignation puisque le procès-verbal d’assemblée générale du 25 mai 2023 a été rédigé uniquement par Madame [C] et ce alors qu’aucune assemblée générale ne s’était tenue. En participant à l’assemblée générale du 28 juin 2024, Monsieur [K] [Y] indique que Mesdames [C] et [D] ont accepté et reconnu la validité de la désignation de Maître [K] [V] en qualité d’administrateur de la copropriété.

Au visa des articles 47 et 59 du décret du 17 mars 1967, Monsieur [K] [Y] soutient que le copropriétaire qui fait l’avance des frais et honoraires de l’administrateur provisoire doit être remboursé de ces frais.

Bien que régulièrement assigné par acte remis à domicile, Maître [K] [V] n’a pas constitué avocat.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes de « donner acte », « constater » ou « dire et juger que » ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile, en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.

En conséquence, le juge ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur la recevabilité du syndicat des copropriétaires en ses demandes

Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de l’article 126 alinéa 2 du code de procédure civile, si au moment où le juge statue, la situation qui a provoqué le recours à une fin de non-recevoir est susceptible d’une régularisation, l’irrecevabilité de l’action sera écartée.

Au cas présent, force est de constater que les demandeurs se sont désistés de leur demande en rétractation de l’ordonnance sur requête rendue par le juge délégué par le Président du tribunal judiciaire de Créteil le 22 janvier 2024 ayant nommé Maître [K] [V] comme administrateur provisoire de la copropriété.

En tout état de cause, les dispositions de l’article 59 du décret du 17 mars 1967, visant la seule action individuelle d’un ou plusieurs copropriétaires en rétractation de l’ordonnance de désignation d’un administrateur provisoire, ne sont pas applicables à l’action du syndicat des copropriétaires, lequel est dès lors recevable à agir en rétractation.

En outre, s’il est exact qu’à compter de l’ordonnance du 22 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires était représenté, non pas par Madame [I] [C] mais par Maître [K] [V], ès qualité d’administrateur provisoire, force est de constater que la situation a été régularisée par la désignation de Madame [I] [C] comme syndic bénévole par assemblée générale du 28 juin 2024.

Les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence LISBONNE – 19 avenue Gabriel Péri 94100 SAINT MAUR DES FOSSES, représentées par son syndic bénévole, Madame [I] [C], doivent donc être déclarées recevables.

Sur les frais de l’administrateur provisoire nommé par ordonnance du 22 janvier 2024

En vertu de l’article 47 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, " dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans le délai éventuellement fixé par l’ordonnance et sous réserve de l’application des dispositions de l’article 9 ci-dessus, de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic.

Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale ".

L’article 59 du même décret poursuit ainsi : " à l’occasion de tous litiges dont est saisie une juridiction et qui concernent le fonctionnement d’un syndicat ou dans lesquels le syndicat est partie, le syndic avise chaque copropriétaire de l’existence et de l’objet de l’instance.

Les actes de procédure concernant le syndicat des copropriétaires sont régulièrement signifiés, suivant les cas, au syndic ou à la requête de celui-ci.

Dans les cas prévus aux articles 46 à 48 ci-dessus, l’ordonnance est notifiée dans le mois de son prononcé, par le syndic ou l’administrateur provisoire désigné, à tous les copropriétaires qui peuvent en référer au président du tribunal judiciaire dans les quinze jours de cette notification ".

Comme indiqué ci-avant, les demandeurs se sont désistés de leur demande de rétractation de l’ordonnance de désignation de Maître [K] [V] ès qualité d’administrateur provisoire de la copropriété.

Toutefois, la désignation d’un administrateur provisoire dans les conditions de l’article 47 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 était au cas d’espèce justifié par :

— la démission de Monsieur [K] [Y] de sa qualité de syndic bénévole actée par courriel du 25 mai 2023,

— l’absence de nomination en bonne et due forme d’un nouveau syndic, le document intitulé « procès-verbal d’assemblée générale du 25 mai 2023 » aux termes duquel Madame [I] [C] était nommée en qualité de syndic bénévole, n’étant signé que par cette dernière.

Maître [K] [V] a convoqué une assemblée générale à laquelle l’ensemble des trois copropriétaires ont assisté, le 28 juin 2024. A cette occasion, Madame [I] [C] a été régulièrement nommée syndic bénévole.

Selon décompte de la copropriété, Monsieur [K] [Y] a effectué un virement de 1.500 euros au titre de la provision à payer à Maître [K] [V].

Les frais entraînés par la nomination de l’administrateur provisoire doivent être pris en charge par l’ensemble des copropriétaires dans la mesure où ils constituent des charges communes générales telles que définies à l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 qui doivent être réparties entre les copropriétaires au prorata de leur nombre de tantièmes.

La circonstance que l’ordonnance ait prévu que Monsieur [K] [Y] en ferait l’avance ne le prive pas d’en réclamer légitimement le remboursement au syndicat des copropriétaires.

A l’audience, Monsieur [K] [Y] a indiqué que Madame [I] [C] et Madame [N] [D] lui avaient déjà directement remboursé la somme de 877,50 euros.

Monsieur [K] [Y] ne doit toutefois pas être dispensé de toute participation à la dépense commune des frais et émoluments de l’administrateur provisoire.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner in solidum Madame [I] [C] et Madame [N] [D] à payer à Monsieur [K] [Y] la somme de 122,50 euros.

Sur les autres demandes

Se désistant de leur demande en rétractation de l’ordonnance du 22 janvier 2024, Madame [I] [C] et Madame [N] [D] seront condamnées aux dépens de la présente procédure de référé.

Des considérations d’équité conduisent à condamner in solidum Madame [I] [C] et Madame [N] [D] à payer à Monsieur [K] [Y] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARONS recevable le syndicat des copropriétaires de la résidence LISBONNE – 19 avenue Gabriel Péri 94100 SAINT MAUR DES FOSSES en ses demandes,

CONDAMNONS in solidum Madame [I] [C] et Madame [N] [D] à payer à Monsieur [K] [Y] la somme de 122,50 euros en remboursement de la provision avancée au titre des frais et émoluments de Maître [K] [V], ès qualité d’administrateur provisoire de la copropriété,

CONDAMNONS in solidum Madame [I] [C] et Madame [N] [D] à payer à Monsieur [K] [Y] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum Madame [I] [C] et Madame [N] [D] aux dépens de l’instance en référé, dont distraction dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 6 janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES