MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 18 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/01156 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WET7

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. VEGA 232 C/ S.A.R.L. PAREX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. VEGA 232, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de STRASBOURG sous le n°449 068 402,, dont le siège social est sis 29 rue de la Digue – 67400 67400 ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

représentée par M^e Laurent ABSIL, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 1, avocat postulant et M^e Cemali KARAKACAK, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

DEFENDEURS

S.A.R.L. PAREX, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de STRASBOURG sous le n° 912 355 971, dont le siège social est sis 10 rue Claire – 67300 SCHILTIGHEIM

et Monsieur [M] [U] né le 24 Mai 1976 aux ABYMES (97), demeurant 10 rue Claire – 67300 SCHILTIGHEIM

non représentés

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Débats tenus à l’audience du : 23 Octobre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 18 Novembre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er avril 2022, la SCI Vega 232 a donné à bail commercial à M. [M] [U], agissant au nom et pour le compte de la SARL Parex, des locaux situés 49, rue de Lagny à Vincennes (94300), moyennant un loyer annuel de 36 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance, outre un droit d’entrée de 120000,00 €.

Par avenant en date du 28 juin 2024, le loyer annuel a été abaissé à la somme de 30000,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance, à compter du 1er juin 2024.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par actes de commissaire de justice du 16 mai 2025, la SCI Vega 232 a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SARL Parex et M. [M] [U] pour une somme de 17 790,00 € au titre de l’arriéré locatif au 30 avril 2025.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice du 15 juillet 2025, la SCI Vega 232 a fait assigner la SARL Parex et M. [M] [U] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la SARL Parex et M. [M] [U] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jours de retard, à compter du 17 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner solidairement la SARL Parex et M. [M] [U] à payer à la SCI Vega 232 la somme provisionnelle de 58 885,15 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2025, date de la première mise en demeure,

— condamner la SARL Parex et M. [M] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges majorés de 50%, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner solidairement la SARL Parex et M. [M] [U] au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignés respectivement par acte remis à personne morale et par acte remis à étude, la SARL Parex et M. [M] [U] n’ont pas constitué avocat.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI Vega 232 n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 17 790,00 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 17 juin 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SARL Parex et M. [M] [U] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et passé ce délai sous astreinte journalière de 50,00 € pendant trois mois.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SARL Parex et M. [M] [U] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Il n’y a pas lieu de majorer cette indemnité d’occupation de 50%, conformément à la clause résolutoire du contrat, car cette somme excède le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il sera rappelé qu’il n’y a pas lieu d’accorder au bailleur la majoration de 6% prévue par la clause d’exigibilité des sommes dues au titre du droit d’entrée car une telle mesure s’analyserait comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI Vega 232, l’obligation de la SARL Parex et M. [M] [U] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 17 juin 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 56 585,70 €, correspondant à la somme de 58 885,15 €, déduction faite de la somme de 2 299,45 relative à la majoration de 6% au titre de la clause d’exigibilité des sommes dues au titre du droit d’entrée, somme au paiement de laquelle il convient de condamner solidairement la SARL Parex et M. [M] [U], avec intérêts au taux légal depuis du 16 mai 2025, date de délivrance du commandement à hauteur de 17 790,00 € et à compter du 15 juillet 2025 pour le solde.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL Parex et M. [M] [U], qui succombent, la SARL Parex et M. [M] [U], doivent supporter solidairement la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL Parex et M. [M] [U] ne permet d’écarter la demande de la SCI Vega 232 formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 17 juin 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL Parex et M. [M] [U] et de tout occupant de son chef des lieux situés 49, rue de Lagny à Vincennes (94300) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

ASSORTISSONS la condamnation à restituer les lieux, d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, commençant à courir à l’expiration du délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance et ce pendant trois mois,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL Parex et M. [M] [U], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS solidairement la SARL Parex et M. [M] [U] à la payer,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la majoration de 50% de l’indemnité d’occupation prévue par la clause résolutoire du contrat,

DEBOUTONS la SCI Vega 232 du surplus de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation,

CONDAMNONS par provision la SARL Parex et M. [M] [U] à payer à la SCI Vega 232 la somme de 56 585,70 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 17 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2025 sur 17 790,00 € euros et à compter du 15 juillet 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la majoration de 6% prévue par la clause d’exigibilité des sommes dues au titre du droit d’entrée,

DEBOUTONS la SCI Vega 232 du surplus de sa demande au titre de l’arriéré locatif,

CONDAMNONS solidairement la SARL Parex et M. [M] [U] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS solidairement la SARL Parex et M. [M] [U] à payer à la SCI Vega 232 la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 18 novembre 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS