COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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N° RG 22/03751 – N° Portalis DBYB-W-B7G-N3AW

Pôle Civil section 2

Date : 14 Janvier 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Monsieur [U] [Y]

né le 15 Septembre 1950 à [Localité 2] (ALGERIE) ([Localité 2],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Audrey DUBOURDIEU, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MAUGUIO 2000, immatriculée au RCS de Montpellier sous le n° 817 975 295, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

représentée par Maître Eve TRONEL PEYROZ de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE-GAL

Juges : Cécilia FINA-ARSON

Sabine CABRILLAC,magistrat à titre temporaire

assistées de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 12 Novembre 2024

MIS EN DELIBERE au 14 Janvier 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 14 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé en date du 05 décembre 2008, M. [U] [Y] a donné à bail à M. [W] [D], un appartement situé [Adresse 4], à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 555 € outre une provision mensuelle sur charges de 40 €.

Selon mandat du 2 février 2016, M. [U] [Y] a confié la gestion de la location à la société IMMOBILIER LANGUEDOC. Cette dernière a souscrit, une assurance « garantie de loyers impayés et dégradations locatives» auprès de la société APRIL.

A partir du 17 février 2016, la société MAUGUIO 2000, exerçant sous l’enseigne ORPI LEPIC IMMOBILIER, a pris en charge la gestion de l’appartement, suite à la cession de son portefeuille de mandats de gestion par l’agence IMMOBILIER LANGUEDOC.

A cette date, le compte de Monsieur [W] [D] présentait un solde débiteur.

Le 28 octobre 2016, la société APRIL a adressé à l’agence MAUGUIO 2000 un courrier recommandé avec accusé de réception pour l’informer de la résiliation du contrat d’assurance loyer impayé, pour sa prochaine échéance du 01 janvier 2017.

La société MAUGUIO 2000 s’est alors rapprochée de la compagnie FILHET-ALLARD pour la souscription d’un nouveau contrat GLI.

En raison d’un impayé de loyer, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [W] [D] le 25 juin 2019.

Le 12 juillet 2019, la société MAUGUIO 2000 a adressé une déclaration de sinistre loyer impayé à la compagnie FILHET-ALLARD.

Le 15 novembre 2019, la société MAUGUIO 2000 a indiqué à M. [Y] que la compagnie FILHET-ALLARD refusait la prise en charge du sinistre au motif que le locataire était en impayé au moment du transfert d’assurance. Monsieur [Y] apprenait, à cette occasion, que la société APRIL avait résilié le contrat d’assurance GLI.

A défaut de règlement dans les deux mois du commandement, M. [Y] a, par acte d’Huissier en date du 28 novembre 2019, assigné M. [D] en référé devant le Juge des Contentieux de la Protection aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner son expulsion.

Par ordonnance de référé du 24 juin 2020, confirmée par arrêt de la Cour d’appel de Montpellier du 4 mars 2021, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier a constaté la résiliation du bail d’habitation liant M. [Y] et M. [D] et a prononcé l’expulsion de ce dernier.

Le 19 août 2020, la société MAUGUIO 2000 a remboursé à M. [Y] la somme de 3723,16 €.

Les locataires ont quitté les lieux le 28 septembre 2021, et un état des lieux de sortie était réalisé par huissier de justice.

Par lettre recommandée en date du 5 octobre 2021, Monsieur [Y] informait le mandataire qu’il avait fait appel à un serrurier afin de procéder au changement de la serrure du logement, mentionnée comme « brisée » dans le constat d’huissier, et sollicitait l’établissement d’un devis pour la remise en état intégrale du logement.

Par courrier du 2 mars 2022, Monsieur [U] [Y] a résilié le mandat de gestion immobilière le liant à la société MAUGUIO 2000.

Les 7 août et 12 mai 2022, le conseil de Monsieur [Y] a adressé deux mises en demeure à la société MAUGUIO 2000 pour lui demander réparation des préjudices subis par son client.

Par acte notarié du 19 juin 2023, M. [U] [Y] a vendu l’appartement litigieux au prix de 56.100 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 août 2022, M. [Y] a assigné la SARL MAUGUIO 2000 devant le Tribunal Judiciaire de Montpellier aux fins de voir la responsabilité de cette dernière engagée et obtenir sa condamnation à l’indemniser de ses préjudices.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30/10/2023, M. [Y] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1991, 1992 et 1993 du Code Civil, de rejeter toutes les demandes de la société MAUGUIO 2000 et de :

— Juger que la société MAUGUIO 2000 ne l’a pas tenu informé de la résiliation du contrat GLI par la société APRIL et de la souscription d’un nouveau contrat d’assurance, qu’elle ne s’est pas assurée de l’efficacité du nouveau contrat, qu’elle n’a pas entrepris de démarches sérieuses auprès d’autres compagnies d’assurance en vue de faire assurer le bien lorsque le locataire était à jour de ses règlements, qu’elle a laissé croire à M. [Y] que le bien était assuré en le prélevant chaque mois de la cotisation d’assurance garantie loyers impayés qui n’avait pas d’objet faute de garantie;

— Juger que la société MAUGUIO 2000 n’a pas exercé d’actions judiciaires suite aux impayés de loyers et dégradations des anciens locataires ;

— Juger que la société MAUGUIO 2000 n’a pas procédé au changement de la serrure au moment de la reprise des lieux et qu’elle n’a pas établi de devis de réparations suite aux dégradations locatives,

— Condamner la société MAUGUIO 2000 à lui verser la somme de 44.175,89 € à titre de dommages et intérêts correspondant aux pertes qui auraient été prises en charge par l’assureur GLI, en lien avec les fautes de gestion qui ont été commises, outre la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner la société MAUGUIO 2000 aux dépens.

Au soutien de ses demandes, il expose que la société MAUGUIO 2000, mandataire, a manqué à ses obligations contractuelles de conseil, de mise en garde, et de faire assurer le bien contre les risques gérés. Il fait valoir que la société MAUGUIO 2000 l’a informé tardivement de la résiliation du contrat d’assurance par la société APRIL, 3 ans après la date d’effet de la résiliation, ne s’est pas assuré de l’efficacité de l’assurance GLI souscrite par son entremise auprès de FILHET ALLARD, et n’a pas effectué de démarches sérieuses auprès d’autres compagnies d’assurance. Il souligne qu’il pensait légitimement être assuré puisque le mandataire lui prélevait chaque mois une cotisation GLI. Il fait valoir que l’agence MAUGUIO 2000 n’a pas questionné le nouvel assureur sur la limitation de garantie en raison du compte débiteur du locataire à hauteur de 150 €. Il ajoute que le mandataire ne saurait s’exonérer de sa responsabilité au motif que le compte du locataire présentait un solde débiteur supérieur à 150 € au moment de la prise d’effet de la gestion de l’appartement par la nouvelle agence le 16 février 2016, alors qu’à cette date le lot était toujours assuré par la société APRIL. Il soutient que le mandataire ne démontre pas que la conclusion d’un nouveau contrat d’assurance GLI était impossible, alors que le locataire a été à plusieurs reprises à jour dans ses règlements courant 2017 et 2018. Il fait valoir que s’il avait été informé d’une telle situation, il aurait demandé à l’agence MAUGUIO 2000 de se tourner vers d’autres compagnies d’assurance ou aurait recherché un autre gérant.

M. [Y] allègue des difficultés rencontrées pour obtenir paiement de l’impayé de loyers alors que le locataire fait l’objet d’une procédure de surendettement des particuliers. Il souligne que la SARL MAUGUIO 2000 lui a remboursé le 19 août 2020 une somme de 3.723,16 €, laissant entendre qu’elle reconnaît se responsabilité dans cette affaire.

M. [Y] invoque ensuite l’absence de diligences de la SARL MAUGUIO 2000 en raison des loyers impayés et des dégradations commises par le locataire. Il reproche à l’agence de ne pas avoir fait procéder à la réparation de la serrure du logement alors qu’elle était informée de sa dégradation, de n’avoir fait établir aucun devis de réparations pour les dégradations locatives ressortant de l’état des lieux de sortie, ni proposé la réalisation de travaux qui s’imposaient en vue d’une relocation rapide.

Il fait grief à l’agence MAUGUIO 2000 de ne pas lui avoir conseillé d’engager une procédure judiciaire contre le locataire pour obtenir son expulsion et l’indemnisation des dégradations locatives, alors même que le mandat obligeait cette dernière à exercer toutes procédures judiciaires, toutes actions résolutoires ou autres, faire tous commandements, sommations, assignations, et citations devant tous tribunaux, se concilier, transiger.

Sur la réparation de ses préjudices, il invoque la perte de chance de pouvoir être indemnisé par une compagnie d’assurance des loyers impayés (1431,14 €), taxe d’ordures ménagères (138 €), honoraires d’avocat (2452 €), frais d’Huissier de Justice (813,49 €), frais de réparation des dégradations (21.362,26 €) et pertes de loyer consécutives à l’impossibilité de relocation pendant la période nécessaire à la remise en état du bien (14.479 €).

Il allègue avoir été contraint de vendre son bien à un prix très bas, avoir subi une tentative de vol par effraction au mois d’avril 2023 en raison de la vacance du logement, et subir un préjudice moral en raison de ce litige, du fait des carences de la société MAUGUIO 2000.

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 29/08/2023, la SARL MAUGUIO 2000 sollicite du tribunal, sur le fondement des articles 1103 et 1231-1 du Code civil, 1992 et suivants du Code civil, à titre principal, de constater qu’elle n’a commis aucune faute de gestion dans l’exercice de son mandant et a parfaitement rempli toutes ses obligations, et en conséquence, débouter M. [Y] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions. Subsidiairement, elle demande de ramener les condamnations prononcées à de plus justes proportions et en toutes hypothèses, elle sollicite la condamnation de M. [Y] au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens.

La SARL MAUGIO 2000 allègue de l’absence de preuve d’un manquement à ses obligations tirées du contrat de mandat et de l’existence d’un préjudice en lien de causalité direct et certain avec ces manquements. Elle précise, que l’agent immobilier n’est tenu qu’à une obligation de moyens.

Sur la garantie des loyers impayés, elle souligne que la compagnie FILHET-ALLARD a refusé sa garantie au motif que le locataire était en impayé au moment de la date de souscription de la nouvelle assurance au 1er janvier 2017. Elle fait valoir que quand bien même elle aurait informé M. [Y] de la résiliation de contrat GLI par APRIL dès qu’elle en a été informée, cela n’aurait rien changé à la situation au motif que compte-tenu de la situation financière du locataire, aucun autre assureur n’aurait accepté d’accorder sa garantie, quand bien même la comptabilité du locataire serait passée en positif. Elle souligne que lorsqu’elle a pris la gestion du bien le 17 février 2016, le locataire avait une dette de 244,28 euros.

Elle allègue de l’absence d’obligation pour une agence immobilière de proposer à ses clients bailleurs la souscription d’une assurance GLI et fait valoir que les diligences qu’elle a effectuées pour la souscription d’une nouvelle assurance sont celles attendues d’un professionnel.

Elle soutient ne pouvoir anticiper les impayés et éventuelles difficultés financières que les locataires sont susceptibles de rencontrer et allègue avoir mis en œuvre les démarches nécessaires à la suite des impayés du locataire.

Sur les réparations des dégradations, elle soutient qu’il n’est pas démontré que les lieux ont été dégradés par les locataires et qu’ils ont nécessité des réparations, ni que des travaux aient été exécutés et qu’ils aient été nécessaires. Elle fait valoir qu’il est établi qu’il ne peut exister aucun lien de causalité entre l’insolvabilité d’un locataire engageant la responsabilité d’un agent immobilier et les dégradations de ces locataires, de sorte que le préjudice correspondant aux travaux n’est pas indemnisable.

Elle considère qu’aucun lien de causalité n’est établi entre les préjudices et les fautes allégués, puisque les dits préjudices ne résultent nullement du fait de l’agence immobilière mais de la faute du locataire à l’encontre duquel il est avéré que Monsieur [Y] possède un titre exécutoire.

Elle souligne avoir remboursé à M. [Y] la somme de 3 723,16 € de sorte, correspondant au préjudice de loyers impayés.

Elle fait valoir que le propriétaire ne peut jamais être assuré que le locataire règlera ses loyers jusqu’à son départ et que l’agent immobilier, mandataire du bailleur, ne saurait garantir cet aléa.

Elle conteste la demande formée au titre du préjudice moral, le mandataire n’étant pas responsable des tracas et désagréments occasionnés par la gestion du bien immobilier.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 novembre 2024.

MOTIFS :

— Sur la responsabilité du mandataire.

L’article 1103 du Code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1991 alinéa 1 du Code Civil précise que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992 alinéa 1 de ce même code prévoit que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

L’article 1993 du Code Civil énonce que tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

L’article 1231-1 du même code dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’agent immobilier engage sa responsabilité en cas de faute prouvée. En tant que professionnel de l’immobilier, il s’oblige à un devoir de conseil et d’assistance. Il doit rendre compte chaque année de sa gestion qui doit être prudente et diligente.

En l’espèce, il ressort de la lecture du mandat de gérance locative versé aux débats que le mandataire a pour mission d’accomplir tous actes d’administration, et notamment :

— gérer le bien, le louer aux prix, charges, durée et conditions que le mandataire avisera, signer tous baux de location, le renouveler, les résilier, procéder à la révision du loyer, donner et accepter tous congés, faire dresser tous états des lieux,

— recevoir, sans limitation, toutes sommes représentant les loyers, charges, indemnités d’occupation, prestations, cautionnements, avances sur travaux, sommes pour remise ou décharge de contributions

— procéder à toutes réparations de moindre coût ; pour les réparations plus onéreuses (réparations, reconstructions, changements de distribution, aviser le mandant et obtenir son accord avant de passer à cet effet les devis et marchés avec tous les architectes entrepreneurs et artisans, et en payer les mémoires. En cas d’urgence, procéder aux opérations et en aviser tout de suite le mandant,

— faire assurer contre l’incendie et autres risques le bien géré, signer à cet effet toutes polices et tous avenants d’assurance, en payer les primes;

— à défaut de paiement par les débiteurs et en cas de difficultés quelconque, exercer toutes poursuites judiciaires, toutes actions résolutoires ou autres, faire tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux et commissions administratives.

— accomplir la prestation complémentaire de « faire exécuter tous travaux dont l’importance nécessite devis et accord préalable écrit du mandant »

Sur le défaut de souscription d’une garantie loyer impayé efficace.

Le mandat de gestion locative ne prévoit pas expressément l’obligation pour le mandataire de souscrire une assurance pour garantir les impayés locatifs et les réparations locatives.

Néanmoins, il ressort des pièces versées aux débats qu’un contrat d’assurance « loyer impayé » garantissant le bien de M. [Y] avait été souscrit par l’Agence IMMOBILIER LANGUEDOC auprès de la compagnie APRIL. Il en résulte que l’ancien mandataire avait considéré que la souscription d’une telle garantie était nécessaire au regard de la situation financière du locataire.

La compagnie APRIL a signifié à l’agence MAUGUIO 2000 la résiliation du contrat d’assurance à effet du 1er janvier 2017. Il est incontestable qu’il appartenait dès lors au nouveau mandataire de requérir une nouvelle assurance.

Il n’est pas contesté que la SARL MAUGUIO 2000 a sollicité la société FILHET-ALLARD, pour souscrire un nouveau contrat GLI afin d’assurer le bien de M. [Y].

Suite à la déclaration de sinistre effectuée par la SARL MAUGUIO 2000 le 12 juillet 2019, l’assureur a refusé la prise en charge, invoquant la clause de transfert aux termes de laquelle « en cas de reprise d’un portefeuille précédemment assuré, il est convenu que la garantie sera acquise si au moment du transfert le solde débiteur du compte locataire est inférieur à 150 € ».

L’extrait de compte du locataire, établi le 1er janvier 2017 par le gestionnaire, fait ressortir un solde débiteur de 1185 €.

La SARL MAUGUIO 2000 ne démontre pas qu’elle a vérifié que se trouvaient réunies les conditions nécessaires à l’efficacité juridique du contrat d’assurance négocié par son intermédiaire, et notamment la condition relative au solde du locataire. Elle ne justifie pas plus avoir informé M. [Y] de l’état débiteur du compte locatif au jour de l’adhésion à la nouvelle assurance.

Dès lors il est établi que l’agence MAUGUIO 2000 a manqué à son obligation de moyens en ne mettant pas tout en œuvre pour assurer le bien et a fait preuve d’un défaut de diligence en souscrivant un contrat d’assurance, dont elle ne pouvait ignorer qu’il serait inefficace en l’état du solde débiteur du compte du locataire.

Si le mandataire oppose les difficultés rencontrées dans la souscription d’un nouveau contrat du fait d’impayés du locataire en place, force est de constater que l’agence a manqué à son obligation d’information alors qu’elle n’a à aucun moment avisé son mandant ni de la résiliation du contrat GLI par l’assureur APRIL, ni de difficultés rencontrées dans la souscription d’un nouveau contrat ou de l’impossibilité de souscription, ni même des démarches réalisées en vue de la souscription d’une nouvelle assurance, alors même qu’elle a continué à prélever sur le compte de M. [Y] le coût de l’assurance, laissant croire à ce dernier qu’il bénéficiait d’une garantie loyer impayé et dégradations locatives.

— Sur l’absence de diligences de la SARL MAUGUIO 2000 suite aux dégradations locatives et aux loyers impayés.

M. [Y] reproche à l’agence mandataire de ne pas avoir fait exécuter les travaux de remise en état du logement suite aux dégradations locatives ressortant de l’état des lieux de sortie, et de ne pas l’avoir conseillé pour engager une procédure judiciaire à l’encontre du locataire pour obtenir indemnisation desdites dégradations, ni pour expulsion de son locataire.

Le mandat de gestion met à la charge du mandataire l’obligation de faire réaliser les réparations à moindre coût et celle de faire exécuter tous travaux dont l’importance nécessite devis et accord préalable écrit du mandant.

Il ressort de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, versés aux débats, l’existence d’importantes dégradations locatives. Le logement, entièrement rénové lors de la prise à bail, a été restitué en mauvais état, serrure brisée, portes de placard absentes, porte du salon absente, éclats sur le sol, mur tachés, logement sale (…).

Il n’est pas contesté que le mandataire n’a fait procédé à aucuns travaux, ni fait établir de devis de réparation afin de permettre la remise en location, alors même que le mandant, par courrier AR du 5 octobre 2021 lui rappelait ses obligations.

Si le mandataire n’est pas tenu des dégradations causées par le locataire, l’absence de réalisation des travaux de remise en état ou l’établissement de devis de réparation caractérisent un défaut de diligences et constitue une violation des obligations de la société MAUGUIO 2000, qui a ainsi privé M. [Y] de la possibilité de bénéficier des travaux qu’il incombait à la société MAUGUIO 2000 de diligenter.

Concernant les diligences de l’agence suite aux impayés de loyer, il ressort des pièces produites que la Sarl MAUGUIO IMMOBILIER, en exécution de ses obligations de mandataire en charge de la gestion locative, a adressé au locataire défaillant des courriers de relances puis a diligenté le commandement de payer signifié le 25 juin 2019, pour un montant de 1660.27 € au titre des loyers et provisions sur charges impayés au 5 juin 2019. Postérieurement au départ du locataire, le mandataire a également fait procéder à la réalisation d’un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie par huissier de justice.

M. [Y] qui a procédé à tous les autres actes de poursuite à compter du commandement de payer, ne démontre pas avoir agi en raison de la carence du mandataire. Il ne sera pas retenu, en conséquence, de faute du mandataire dans l’exécution de son mandat qui comprenait l’exercice de poursuites judiciaires en cas de non-paiement de loyers.

Il ne peut pas plus être reproché au mandataire de ne pas avoir conseillé au bailleur d’exercer une action contre le locataire sortant en raison des dégradations locatives commises, alors qu’au regard de la situation de surendettement du preneur, les chances de succès d’une telle action apparaissaient limitées.

— Sur les préjudices.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ;

Seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, et le préjudice causé par une telle perte est distinct de l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. Toutefois, la réparation doit être intégrale lorsque la faute a causé le préjudice en son entier et non une simple perte de chance.

— Sur la dette locative, les honoraires d’avocat et frais d’huissier.

Le préjudice causé par la faute de l’ agent immobilier qui, ayant reçu mandat de gestion d’une location de bien, souscrit une assurance garantie loyer impayé et dégradations locatives inefficace, à défaut d’avoir vérifié que les conditions nécessaires à son efficience, est en présence d’un refus de garantie opposé par l’assureur, un préjudice direct et certain consistant dans l’absence de prise en charge des loyers impayés par l’assureur, et, partant, en la non-perception des sommes dues à ce titre, et non une simple perte de chance pour le bailleur mandant de bénéficier de cette garantie ;

M. [Y] justifie d’une dette locative restée impayée de 1431,14 €, de charges locatives de 138 € au titre de la taxe d’ordures ménagères, d’honoraires d’avocat de 2452 € et de frais d’huissier à hauteur de 813,49 €.

Compte tenu de ces éléments, au regard des garanties souscrites auprès de la société APRIL auprès de qui M. [Y] pensait légitimement être assuré, et de l’absence de franchise, il sera fait droit à la demande de M. [Y] à hauteur de 4834,63 € au titre du préjudice lié à la dette locative et aux frais de procédure.

— sur la perte locative.

L’absence de diligence de l’agent immobilier dans la réalisation des travaux de remise en état de l’appartement en fin de bail a privé M. [Y] de la faculté de relouer l’appartement, à compter d’octobre 2021. L’impossibilité de relocation ressort du procès-verbal d’état des lieux de sortie dès lors que l’état du logement y figurant apparaît incompatible avec la location d’un logement décent.

Le défaut de diligence du mandataire a perduré 5 mois, jusqu’à la résiliation du contrat de mandat le 2 mars 2022.

Le préjudice lié à la perte locative sera par conséquent fixé à la somme de : 713.07 € (montant du dernier loyer mensuel actualisé, figurant sur le décompte établi par le gestionnaire) x 5 mois, soit 3565,35 €.

— Sur le préjudice lié aux réparations locatives.

Le défaut de souscription d’une assurance garantie loyer impayé-dégradations locatives a également eu pour conséquence directe l’absence de prise en charge des travaux par l’assureur GLI.

Au regard des dégradations locatives et des garanties souscrites auprès de la société APRIL, auprès de qui M. [Y] pensait légitimement être assuré, il sera fait droit à la demande de M. [Y] à hauteur de 10.000 €, montant du plafond de garantie.

— Sur la perte au titre de la revente immobilière :

M. [Y] ne produit aucun élément pour justifier du montant allégué de la perte de la valeur du bien lors de la revente, par rapport au prix du marché, de sorte qu’il est défaillant à établir l’existence de ce poste de préjudice.

En conséquence, la SARL MAUGUIO 2000 sera condamnée à payer à M. [Y] la somme de 18399,98 € au titre du préjudice matériel.

— Sur le préjudice moral :

Monsieur [Y] a confié la gestion locative de son appartement à un mandataire professionnel, pour être déchargé des tracas liés à une telle gestion pour des particuliers. Eu égard aux fautes de gestion imputables à la société MAUGUIO 2000, au manquement à son obligation d’information, il convient de condamner la société MAUGUIO 2000 à lui payer la somme de 2000 € au titre de son préjudice moral.

— Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Il y a lieu de condamner la SARL MAUGUIO 2000, qui succombe, aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SARL MAUGUIO 2000 à payer à Monsieur [U] [Y] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit et que rien, en l’espèce, ne justifie d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

DIT que la responsabilité contractuelle de la SARL MAUGUIO 2000 est engagée,

CONDAMNE la SARL MAUGUIO 2000 à payer à M. [U] [Y] la somme de de 18.399,98 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel,

CONDAMNE la SARL MAUGUIO 2000 à payer à M. [U] [Y] la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,

CONDAMNE la SARL MAUGUIO 2000 aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE la SARL MAUGUIO 2000 à payer à [U] [Y] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe civil le 14 janvier 2025.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Françoise CHAZAL Florence LE-GAL