MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 06 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00780 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WAAZ

CODE NAC : 30Z – 5C

AFFAIRE : S.A.R.L. PARIS PRESTIGE CARS C/ S.A.S. EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. A. R. L. PARIS PRESTIGE CARS

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 449 325 935

dont le siège social est sis 79 Avenue Marceau – 75016 PARIS

représentée par Maître Bernard BESSIS, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : E0794

DEFENDERESSE

S. A. S. EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE

immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 489 244 483

dont le siège social est sis 101 boulevard Victor Hugo – 93400 SAINT-OUEN

représentée par Maître Gabriel NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : A0891

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Débats tenus à l’audience du : 11 Septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 06 Octobre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 06 Octobre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30 juillet 2021, la SAS EIFFAGE Immobilier Ile-de-France a donné à bail commercial à la SARL Paris Prestige Cars, un local commercial à usage de garage automobile élevé sur sous-sol situé 19, avenue Georges Clémenceau à MAISONS-ALFORT (94700), pour une durée de 5 mois, commençant à courir le 31 juillet 2021 pour se terminer le 31 décembre 2021, moyennant un loyer mensuel de 2 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement.

A l’expiration de ce bail, la SARL Paris Prestige Cars s’est maintenue dans les lieux, sans que les parties ne s’accordent sur la signature d’un nouveau bail.

La SAS EIFFAGE Immobilier Ile-de-France a fait délivrer deux commandements de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice des 10 avril 2025 et 11 avril 2025 à la SARL Paris Prestige Cars pour une somme de 84 000,00 € au titre de l’arriéré locatif du 30 juillet 2021 au 30 juin 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 9 mai 2025, la SARL Paris Prestige Cars a fait assigner la SAS EIFFAGE Immobilier Ile-de-France devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins notamment de faire opposition au commandement de payer signifié le 10 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 septembre 2025, à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SARL Paris Prestige Cars demande au juge des référés de :

— juger qu’il existe une contestation sérieuse aux prétentions formées par la société EIFFAGE IMMOBILIER résultant de sa propre saisine du Juge du fond antérieurement à celle du Juge des référés par la société PARIS PRESTIGE CARS,

— juger que la société PARIS PRESTIGE CARS n’est locataire d’aucun local au 25 avenue Georges Clémenceau et par conséquent que le commandement signifié le 11 avril 2025 est sans objet et lui est inopposable,

— juger que conformément à la Jurisprudence constante de la Cour de cassation, le loyer du bail renouvelé doit être, à défaut d’accord amiable, judiciairement fixé,

— juger que la clause résolutoire n’a pu jouer,

— juger que l’opposition au commandement signifié le 10 avril 2025 de la société PARIS PRESTIGE CARS portant sur le local qu’elle occupe 19, avenue Georges Clémenceau à ALFORTVILLE est recevable et bien fondée et le déclarer sans effet,

— juger qu’en l’état, le règlement de la somme de 24 000 € HT soit 28 800 € TTC correspondant à 2 ans d’arriéré locatif, ainsi que celle de 10 000 € HT soit 12 000 € TTC correspondant à un an d’arriéré locatif soit au total 40 8000 € TTC ont été réglés suivant arrêté au 31 mai 2024,

— débouter la société EIFFAGE IMMOBILIER de sa demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, en expulsion et en fixation d’une indemnité d’occupation,

— juger par ailleurs que la société PRESTIGE CARS a repris le règlement des loyers courants sur la base mensuelle de 1.000 € HT soit 1.200 € TTC,

— fixer provisoirement le loyer provisionnel annuel à la somme de 12.000 € HT/an soit 14.400 € TTC,

A titre subsidiaire, pour le cas où les commandements des 10 et 11 avril 2025 seraient déclarés réguliers et qu’un éventuel solde arriéré serait contractuellement dû,

— suspendre les effets du commandement signifiés le 10 avril 2025 et ceux de la clause résolutoire,

— accorder à la société PARIS PRESTIGE CAR un délai de 24 mois pour payer tout éventuel arriéré locatif,

— juger n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la société EIFFAGE IMMOBILIER tendant notamment à voir condamner la société PARIS PRESTIGE CARS par provision à verser diverses sommes réclamées et contestée au titre de prétendus loyers ou indemnités d’occupation et à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée à un bail dérogatoire expiré et voir ordonner son expulsion,

— débouter en conséquence la société EIFFAGE IMMOBILIER de toutes ses demandes, fins et conclusions,

en tout état de cause, condamner la société EIFFAGE IMMOBILIER au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour tous les frais irrépétibles engagés et en tous les dépens,

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SAS EIFFAGE Immobilier Ile-de-France demande au juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le local commercial sis 19, avenue Georges Clémenceau 94700 MAISONS ALFORT, et que par son jeu le bail est résilié à compter du 10 mai 2025,

— condamner la société PARIS PRESTIGE CAR à payer par provision à la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE la somme de 64 800 € TTC au titre des loyers échus au 10 mai 2025 et correspondant aux loyer appelés jusqu’au 31 mai 2025,

— condamner la société PARIS PRESTIGE CAR à payer par provision à la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE une indemnité d’occupation mensuelle, d’un montant principal de 3 000 € HT soit 3600 € TTC à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à la libération effective des locaux,

— en conséquence, condamner la société PARIS PRESTIGE CAR à payer par provision à la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE la somme de 80 400 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au mois de septembre 2025 inclus sauf à parfaire,

— à titre subsidiaire, sur le montant d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois d’avril 2025, si par impossible le juge des référés ne la fixait pas à un montant en principal de 3 000 € HT soit 3600 € TTC :

* condamner par provision la société PARIS PRESTIGE CAR à payer à la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE une indemnité d’occupation mensuelle, d’un montant principal de 2 000 € HT soit 2400 € TTC à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à la libération effective des locaux,

* en conséquence, condamner la société PARIS PRESTIGE CAR à payer par provision à la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE la somme de 73 200 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au mois de septembre 2025 inclus sauf à parfaire,

— à titre infiniment subsidiaire, si par impossible le tribunal devait retenir une contestation sérieuse concernant le montant du loyer applicable à compter du 1er janvier 2022, condamner dans tous les cas la société PARIS PRESTIGE CAR à payer par provision à la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE la somme de 12 000 € TTC correspondant aux loyers dus au titre du bail dérogatoire du 30 juillet 2021, couvrant la période du mois d’août 2021 au 31 décembre 2021, outre la somme de 7200 € TTC pour la période du 1er janvier 2022 au 30 juin 2022,

— ordonner à la société PARIS PRESTIGE CAR et à tous occupant de son chef ou non de quitter le local commercial sis 19, avenue Georges Clémenceau 94700 MAISONS ALFORT, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir,

— condamner par provision la société PARIS PRESTIGE CARS à payer tous les frais de commissaires de justice y compris es droits proportionnels de recouvrement,

— assortir toutes les condamnations pécuniaires à intervenir de l’intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir, avec anatocisme,

— autoriser la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE à saisir et à faire séquestrer dans tel garde meuble qu’il lui plaira aux frais, risques et périls de la société PARIS PRESTIGE CARS les biens meubles et objets mobiliers ne leur appartenant pas trouvés dans les lieux,

— autoriser la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE à procéder à toutes saisies, ventes de meubles, immeubles, véhicules saisis jusqu’au paiement intégral de la dette,

— juger que la vente du mobilier et du matériel se trouvant dans les lieux sera effectué conformément aux dispositions des articles R 221-30 à R 221-40 du code de procédure civile d’exécution,

— juger que l’ensemble des frais de l’exécution forcée de la décision à intervenir en ce compris les honoraires de recouvrement de l’article A 444-32 du code de commerce seront à la charge de la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE,

— dans toues les cas :

* déclarer tant irrecevable que mal fondée la société PARIS PRESTIGE CARS en ses demandes plus amples ou contraires aux présentes,

* condamner la société PARIS PRESTIGE CARS aux dépens, majorés des frais de commandement de payer, de constat, de saisie, de vente et d’expulsion,

* condamner la société PARIS PRESTIGE CAR à payer à la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 6 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire

Le juge des référés a le pouvoir d’apprécier le bien-fondé d’une opposition à un commandement de payer, si les conditions des articles 834 ou 835 du code de procédure civile sont réunies.

Il sera rappelé qu’une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

La SARL Paris Prestige Cars soutient, en premier lieu, que le commandement de payer du 10 avril 2025 fait mention d’un local situé 25, avenue Georges Clémenceau à MAISONS-ALFORT alors que le bien loué se situe 19, avenue Georges Clémenceau à MAISONS-ALFORT.

En second lieu, elle allègue que le commandement de payer du 11 avril 2025 vise une somme de 84 000 € au titre des loyers dus entre les mois d’août 2021 et juin 2024 sur la base du bail dérogatoire conclu le 30 juillet 2021 alors que celui-ci a expiré le 31 décembre 2021 et que, selon elle, en application de l’article L 145-5 alinéa 2 du code de commerce et en raison de son maintien dans les lieux, un nouveau bail de 9 ans, soumis au statut des beaux commerciaux, a commencé à courir le 1er janvier 2022.

En premier lieu, il est constant que le commandement de payer du 10 avril 2025 est adressé à la SARL Paris Prestige Cars, « dans les lieux loués » au 25, avenue Georges Clémenceau à MAISONS-ALFORT.

Néanmoins, il est indiqué dans le commandement de payer que : « suivant bail dérogatoire en date du 30 juillet 2021, la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE a donné à bail à la société PRESTIGE CARS des locaux à usage de garage automobile sis 19, avenue Georges Clémenceau à MAISONS-ALFORT ».

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que le commandement de payer du 10 avril 2025 était suffisamment précis pour permettre à la société PARIS PRESTIGE CARS d’avoir connaissance du contrat de bail concerné, de sorte que l’erreur affectant l’adresse du lieu loués doit s’analyser en une erreur matérielle qui ne fait pas grief à la demanderesse.

La demande aux fins de voir déclarer inopposable le commandement de payer du 10 avril 2025 sera par conséquent rejetée.

En second lieu, il résulte du décompte annexé au commandement de payer du 11 avril 2025, que la somme sollicitée par la SAS EIFFAGE Immobilier Ile-de-France correspond aux loyers impayés pour la période du 1er août 2021 au 30 juin 2024, sur la base du loyer mensuel de 2 000,00 €, hors charges et hors taxes, prévu par le bail dérogatoire conclu le 30 juillet 2021.

Or, s’il n’est pas contesté que le bail dérogatoire conclu le 30 juillet 2021 est arrivé à échéance le 31 décembre 2021, les parties s’opposent sur la nature de leurs liens juridiques à compter de cette date et, par conséquent, sur le montant du loyer applicable.

Au regard des pièces versées à la procédure, il existe un doute sur les conditions contractuelles dans lesquelles la SARL Paris Prestige Cars s’est maintenue dans les lieux loués postérieurement au 31 décembre 2021.

Dès lors, il y a lieu de considérer que la demande de nullité du commandement de payer formulée par la SARL Paris Prestige Cars se heurte à une contestation sérieuse, de sorte qu’elle outrepasse les pouvoirs du juge des référés.

La demande de nullité du commandement de payer du 11 avril 2025 sera par conséquent rejetée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail et les conséquences qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Il sera rappelé qu’une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Le bailleur demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail est subordonnée à la démonstration, par la demanderesse, de la réalité de sa créance.

Il résulte du décompte annexé au commandement de payer du 11 avril 2025, que la somme sollicitée par la SAS EIFFAGE Immobilier Ile-de-France correspond aux loyers impayés pour la période du 1er août 2021 au 30 juin 2024, sur la base du loyer mensuel de 2 000,00 €, hors charges et hors taxes, conformément au bail dérogatoire conclu le 30 juillet 2021.

Or, comme exposé plus haut, faute pour les parties d’avoir signé un nouveau contrat de bail à l’expiration de bail dérogatoire en date du 30 juillet 2021, il existe une contestation sérieuse relativement aux conditions contractuelles dans lesquelles la SARL Paris Prestige Cars s’est maintenue dans les lieux à compter du 1er janvier 2022, et par conséquent, au montant du loyer dont elle est redevable.

Partant, le montant de la créance sollicitée par la SAS EIFFAGE Immobilier Ile-de-France aux termes de son commandement de payer ne revêt pas l’absolue certitude et le degré d’évidence exigés par la procédure de référé.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer l’affaire relève manifestement de l’appréciation du juge du fond et excède les pouvoirs du juge des référés.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Par conséquent, il ne sera pas non plus fait droit aux demandes d’expulsion et de provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation qui en découlent.

S’agissant de la demande provisionnelle formulée à titre subsidiaire, pour un montant de 12 000 €, outre la somme de 7 200 € pour la période du 1er janvier au 30 juin 2022, la SARL Paris Prestige Cars produit deux avis de débit, en date des 22 et 30 avril 2025, d’un montant de 28 000 € et 12 020 €, de sorte qu’il existe également une contestation sérieuse relativement au défaut de paiement, par la preneuse, d’une partie des sommes réclamées.

La SAS EIFFAGE Immobilier Ile-de-France sera donc également déboutée de sa demande de provision formulée à titre subsidiaire.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL Pris Prestige, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, listés par l’article 695 du code de procédure civile et incluant le coût du commandement de payer.

Il n’y a pas lieu d’inclure dans les dépens les frais de commandement de payer, de constat, de saisie, de vente et d’expulsion.

Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL Paris Prestige Cars ne permet d’écarter la demande de la SAS EIFFAGE Immobilier Ile-de-France formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000 euros chacun en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS la SARL Paris Prestige Cars de sa demande aux fins de voir déclaré inopposable le commandement de payer délivré par la SAS EIFFAGE Immobilier Ile-de-France le 10 avril 2025 ;

DEBOUTONS la SARL Paris Prestige Cars de sa demande de nullité du commandement de payer délivré par la SAS EIFFAGE Immobilier Ile-de-France le 11 avril 2025 ;

DEBOUTONS la SAS EIFFAGE Immobilier Ile-de-France de sa demande aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

DEBOUTONS la SAS EIFFAGE Immobilier Ile-de-France de sa demande d’expulsion de la SARL Paris Prestige Cars et de tout occupant de son chef ou non du local commercial sis 19, avenue Georges Clémenceau 94700 MAISONS ALFORT, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, et de toutes les demandes en découlant ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles au titre de l’arriéré locatif formulées par la SAS EIFFAGE Immobilier Ile-de-France ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles au titre de l’indemnité d’occupation ormulées par la SAS EIFFAGE Immobilier Ile-de-France ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle formulée à titre subsidiaire par la SAS EIFFAGE Immobilier Ile-de-France ;

CONDAMNONS la SARL Paris Prestige Cars aux entiers dépens ;

DISONS n’y avoir lieu d’inclure dans les dépens les frais de commandement de payer et de constat ;

CONDAMNONS la SARL Paris Prestige Cars à payer à la SAS EIFFAGE Immobilier Ile-de-France la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 6 octobre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,