TRIBUNAL JUDICIAIRE

d’ ALBERTVILLE

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00272 – N° Portalis DB2O-W-B7J-C3TQ

ORDONNANCE DE REFERE

N° 25/00090

DU : 11 Décembre 2025

[J] [Z] [K] [F]

C/

[E] [S]

Grosse et expéd. le 11 Décembre 2025

à Mme [F]

Expéd. le 11 Décembre 2025

à M. le Sous-Préfet d’Albertville

ORDONNANCE DE REFERE

DU 11 Décembre 2025

A l’audience publique des référés du Juge des Contentieux de la Protection de ce Tribunal judiciaire tenue le 11 Décembre 2025

PRESIDENT : […] […]

GREFFIER PRÉSENT LORS DES DÉBATS : […] […]

GREFFIER PRÉSENT LORS DU DÉLIBÉRÉ : […] […]

DEMANDEUR :

Madame [J] [Z] [K] [F]

née le 17 Mai 1992 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [S]

né le 09 Décembre 1993 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 3]

non comparant ni représenté

Après débats à l’audience publique des référés du 09 Octobre 2025, le Juge des Référés a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025 aux horaires d’ouverture au public du Greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé du 19 avril 2024, Mme [J] [F] a donné en location à M. [E] [S] un logement à usage d’habitation et un garage n°8 situés [Adresse 3] sis [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 940 euros dont 90 euros de provision sur charges pour l’appartement et un loyer mensuel de 90 euros pour le garage.

Par acte du 24 avril 2025, Mme [J] [F] a fait délivrer un commandement de payer la somme de 2.060 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi qu’un commandement d’avoir à justifier de l’assurance de l’appartement et du garage.

Par courrier électronique du 29 avril 2025, Mme [J] [F] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’une dette locative, en application des articles 24 I et 24 II de la Loi du 6 Juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2025, Mme [J] [F] a fait assigner en référé M. [E] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins :

de constater, la résiliation de plein droit des baux par le jeu des clauses résolutoires, d’ordonner l’expulsion de M. [E] [S] et de tout occupant de son chef de l’appartement et du garage, si besoin avec le concours ou l’assistance de la force publique, de condamner M. [E] [S], à titre provisionnel, au paiement de la somme de 4.120 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 juin 2025, outre les loyers et charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation du contrat de bail et les indemnités d’occupation égales au montant du dernier loyer jusqu’à la libération effective des locaux, dire et juger qu’en cas d’octroi de délais de paiement, la résiliation du bail étant constatée, ses effets seront suspendus, mais qu’en cas de non respect de l’échéancier mis à votre charge, ses effets reprendront immédiatement, avec pour conséquence son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef, sans qu’il y ait lieu à nouvelle décision, de condamner M. [E] [S] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 11 juillet 2025 à la Préfecture de la Savoie.

A l’audience du 9 octobre 2025, Mme [J] [F] maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 8.240 euros, loyer du mois d’octobre 2025 inclus. Elle indique que depuis mars 2025, le locataire ne paie plus et qu’il a déjà fait l’objet d’une audience en juillet 2025 avec son ancien propriétaire.

M. [E] [S], assigné à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter de sorte que, la présente décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Le Diagnostic Social et Financier a été reçu au greffe du tribunal le 22 septembre 2025 dont lecture a été faite à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 817 du Code de procédure civile, lorsque les parties sont dispensées de constituer avocat conformément aux dispositions de l’article 761, la procédure est orale, sous réserve des dispositions particulières propres aux matières concernées.

Selon l’article 761 du même code, les parties sont dispensées de constituer avocat dans les matières relevant de la compétence du juge des contentieux de la protection.

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [E] [S], assigné à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 11 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, même si Mme [J] [F] est une personne physique, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 29 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Mme [J] [F] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la résiliation des baux en raison du défaut d’assurance

L’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs prévoit que le locataire doit s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

En l’espèce, le bail d’habitation prévoit expressément que le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement demeuré infructeux en cas de défaut d’assurance contre les risques locatifs. (Pièce n°3 demandeur). De même, le bail du garage prévoit expressément que “le présent contrat sera résilié de plein droit en cas de défaut d’assurance par le locataire” (Pièce n°4 demandeur).

Le commandement d’avoir à justifier de l’assurance a été signifié le 24 avril 2025. Néanmoins, il ne reproduit pas les dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 précité, de sorte que l’acquisition de la clause résolutoire des baux pour le défaut d’assurance se heurte à une contestation sérieuse.

En conséquence, la demande en résiliation des baux en raison du défaut d’assurance sera rejetée du fait de l’existence de contestations sérieuses.

Sur la résiliation des baux en raison du non-paiement des loyers

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs applicable pour les baux signés après le 27 juillet 2023 : “toute clause prévoyant une résiliation de plein droit pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux”

En l’espèce, le bail de l’appartement signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers et après un commandement de payer resté infructueux après deux mois. Il convient donc de respecter la volonté des parties et de faire application de ce délai.

Le bail du garage prévoit également la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut de paiement des loyers, sans préciser le délai, ni les modalités. En l’absence de précision contractuelle, il convient d’appliquer le droit commun, soit le délai de 6 semaines.

Par acte du 24 avril 2025, Mme [J] [F] a fait délivrer à M. [E] [S] un commandement de payer de 2.060 euros, dont 180 euros de dette pour le garage, visant la clause résolutoire et le délai de deux mois pour l’appartement.

La dette locative de l’appartement n’a pas été apurée dans les deux mois du commandement, les conditions sont par conséquent réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 25 juin 2025, en application des dispositions de l’article 642 du Code de procédure civile.

Par ailleurs, la dette locative du garage n’a pas été apurée dans le délai de six semaines du commandement, les conditions sont par conséquent réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 30 mai 2025, en application des dispositions de l’article 642 du Code de procédure civile.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de M. [E] [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’occupation illicite de l’appartement et du garage par M. [E] [S] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Mme [J] [F], qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

Il convient en conséquence de condamner M. [E] [S] à payer à Mme [J] [F] une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 25 juin 2025 et jusqu’à la libération effective de l’appartement, correspondant à la somme de 927 euros. M. [E] [S] sera également condamné à payer à Mme [J] [F] une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 30 mai 2025 et jusqu’à la libération effective du garage, correspondant à la somme de 90 euros.

Sur l’arriéré des loyers, indemnités d’occupation et charges

o

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est tenu notamment de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, Mme [J] [F] verse aux débats les contrats de baux signés le 19 avril 2024, l’acte de comandement de payer délivré le 24 avril 2025, un extrait de son compte copropriétaire pour l’année du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 , un décompte arrêté au mois d’octobre 2025 établissant les loyers et charges échus à la somme de 8.240 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Mme [J] [F] est établie dans son principe.

Néanmoins, il ressort du décompte actualisé que la somme de 13 euros est prélevée chaque mois pour les taxes d’ordures mais Mme [J] [F]ne produit aucun justificatif à ce titre. Il convient donc de déduire la somme de 91 euros du décompte (13 x 7).

En conséquence, M. [E] [S] sera condamné à payer à Mme [J] [F] la somme de 8.149 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus pour l’appartement et le garage.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

o

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner M. [E] [S] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 avril 2025, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Il convient de condamner M. [E] [S] à payer à Mme [J] [F] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

o

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile ;

Statuant en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire et mise à disposition au greffe de la juridiction ;

DECLARONS recevable la demande de Mme [J] [F] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour non paiement des loyers ;

DISONS n’y avoir lieu à référés sur la demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 29 avril 2024 entre Mme [J] [F] d’une part et M. [E] [S] d’autre part portant sur l’appartement situé [Adresse 3] sis [Adresse 3] à [Localité 8], à la date du 25 juin 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 29 avril 2024 entre Mme [J] [F] d’une part et M. [E] [S] d’autre part portant sur le garage n°8 situé [Adresse 3] sis [Adresse 3] à [Localité 8], à la date du 30 mai 2025 ;

DISONS que M. [E] [S] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, et à défaut,

ORDONNONS à défaut de départ volontaire des lieux, son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [E] [S] à payer à Mme [J] [F] la somme provisionnelle de 8.149 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus selon décompte arrêté au 31 octobre 2025, loyer d’octobre 2025 inclus et majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS M. [E] [S] à payer à Mme [J] [F] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à échoir à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme égale à 927 euros pour l’appartement situé [Adresse 3] sis [Adresse 3] à [Localité 8] ;

CONDAMNONS M. [E] [S] à payer à Mme [J] [F] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à échoir à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme égale à 90 euros pour le garage n°8 situé [Adresse 3] sis [Adresse 3] à [Localité 8] ;

CONDAMNONS M. [E] [S] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de la notification de l’assignation à la Préfecture ;

CONDAMNONS M. [E] [S] à payer à Mme [J] [F] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

LA PRESENTE ORDONNANCE A ETE SIGNEE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER, LE JUGE,