TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 25 Septembre 2025 N°: 25/00283

N° RG 22/00384 – N° Portalis DB2S-W-B7F-EOW6

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : M. Cyril TURPIN, Juge

statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 07 Juillet 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025

DEMANDEUR

M. [D] [F] [S] [R]

né le 15 Mai 1987 à [Localité 8] (53)

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Corine BIGRE de la SELAS AGIS, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant

DÉFENDEURS

M. [E] [L]

né le 29 Juin 1948 à [Localité 11] (ITALIE)

demeurant [Adresse 7]

M. [M] [B] [L]

né le 17 Mai 1954 à [Localité 14] (ITALIE)

demeurant [Adresse 2]

M. [C] [L]

né le 24 Octobre 1957 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 5]

représentés par Maître Clémence BOUVIER de la SELARL CLEMENCE BOUVIER, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

APPELÉS EN CAUSE

Mme [A] [N] [Y]

née le 02 Juin 1973 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 4]

M. [W], [I] [Y] affaire principale RG 22/00384

né le 14 Mars 1976 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Raphaël PIETTRE de la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, postulant, Maître Arnaud DUQUESNOY de la SELARL MILLENIUM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, plaidant

Grosse(s) délivrée(s) le 29/09/29

à

— Maître Clémence BOUVIER

— Maître Raphaël PIETTRE

Expédition(s) délivrée(s) le 29/09/29

à

— Maître Corine BIGRE

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 9 décembre 2019, [D] [R] a signé avec les consorts [T] [L] et [Z] [L] veuve [Y] un compromis de vente pour acquérir un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 13], pour un prix de 160 000 euros, avec réitération des consentements le 20 mars 2020 au plus tard, et paiement par [D] [R] d’un dépôt de garantie de 10000 euros séquestré entre les mains de Me [X].

[D] [R] a ensuite appris que l’immeuble avait subi un important dégât des eaux en 2019, et que le 16 janvier 2020, une assemblée générale des copropriétaires a évoqué les conséquences dudit sinistre.

Par courrier du 13 mai 2020, [D] [R] a sollicité la résiliation du compromis de vente et la restitution du dépôt de garantie.

Le 24 juillet 2020, les consorts [L] ont régularisé un procès-verbal de carence.

Par courrier du 23 décembre 2020, l’assurance protection juridique de [D] [R] a sollicité la restitution du dépôt de garantie.

Par courrier du 4 août 2021, [D] [R] a demandé à Me [X] de lui restituer le dépôt de garantie.

Par courrier du 6 août 2021, le notaire a répondu ne pas pouvoir se dessaisir du dépôt de garantie.

Par acte d’huissier de justice des 19 et 21 octobre 2021, [D] [R] a fait assigner les consorts [L] devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains aux fins de restitution de dépôt de garantie. L’affaire a été enregistrée sous le n°RG 22/384.

Le 21 août 2023, [Z] [L] veuve [Y] est décédée, laissant pour héritiers [A] et [W] [Y].

Le 1er décembre 2023, [T] [L] est décédé, laissant pour héritiers ses fils [M], [E] et [C].

[M], [E] et [C] [L] sont intervenus volontairement à la procédure en cours.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024, [D] [R] a fait assigner les consorts [Y] devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains en intervention forcée. L’affaire a été enregistrée sous le n°RG 24/1943.

Par ordonnance du 17 septembre 2024, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des deux procédures sous le n°22/384.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 13 novembre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, [D] [R] sollicite du tribunal, au visa des articles 1104, 1131, 1137 et 1231-5 du code civil, qu’il :

— prononce la nullité du compromis de vente régularisé le 9 décembre 2019 en raison de la réticence dolosive dont ont fait preuve les consorts [L] à son égard, en lui dissimulant des informations très importantes sur l’état réel de l’immeuble où se situe l’appartement, objet dudit compromis, et au regard desquelles il n’aurait jamais régularisé ledit compromis si elles lui avaient préalablement été communiquées,

— ordonne en conséquence la mainlevée de la somme de 10000 euros séquestrée entre les mains de Me [G] afin de lui restituer,

— condamne in solidum les consorts [L] [Y] à lui payer la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices, moral et financier, subis du fait de leur comportement dolosif à son égard,

— déboute les consorts [L] [Y] de leurs demandes, ou juge subsidiairement excessif le montant de la clause pénale sollicité en paiement par les consorts [L] [Y] et la réduise de manière conséquente,

— condamne in solidum les consorts [L] [Y] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne in solidum les consorts [L] [Y] aux dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 13 mai 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, les consorts [L] demandent au tribunal de :

— prendre acte de leur intervention volontaire en leurs qualités d’ayants-droits de [T] [L],

— débouter [D] [R] de ses demandes,

— ordonner la mainlevée du séquestre de 10000 euros en leur faveur,

— condamner [D] [R] à leur payer la somme de 16000 euros en application de la clause de stipulation de pénalité,

— condamner [D] [R] à leur payer la somme de 1704,34 euros en remboursement des taxes foncières 2020 (489 euros) et 2021 (492 euros), de l’assurance habitation pour les mêmes années (252,70 euros pour 2020 et 265,40 pour 2021), du coût de la sommation par huissier de justice (80,24 euros) et du coût du procès-verbal de carence (125 euros),

— condamner [D] [R] à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner [D] [R] aux dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 14 novembre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, les consorts [Y] demandent au tribunal de :

— faire droit aux demandes des consorts [L],

— condamner [D] [R] dans les mêmes termes à leur profit en qualité d’ayants-droits de [Z] [L] veuve [Y],

— débouter [D] [R] de ses demandes,

— condamner [D] [R] à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner [D] [R] aux dépens.

La clôture de l’instruction a été fixée au 19 novembre 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 juillet 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 23 septembre 2025, prorogé au 25 septembre 2025.

MOTIFS

I/ Sur les demandes de [D] [R]

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Conformément aux dispositions des articles 1131 et 1137 du même code, les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

1) S’agissant de la nullité du compromis de vente du 9 décembre 2019

En l’espèce, [D] [R] fait valoir que son consentement a été vicié lors de la signature du compromis de vente le 9 décembre 2019, les vendeurs n’ayant pas mentionné l’existence d’un dégât des eaux ayant eu lieu dans l’immeuble et ayant endommagé le bien vendu.

Il ressort dudit compromis que, si un sinistre frappait le bien pendant sa validité, l’acquéreur aurait le choix, soit de renoncer purement et simplement à la vente en se faisant rembourser toute somme avancée, soit de maintenir la vente. Ce contrat stipule également que le vendeur indique qu’il n’existe pas de contentieux en cours entre lui et les compagnies d’assurance du bien (pièce n°1 du demandeur, pages 32 et 33).

[D] [R] n’a appris qu’après la signature du compromis, dans un article publié par le journal “Dauphiné libéré” le 26 mai 2019 soit plus de six mois auparavant, que les sapeurs-pompiers étaient intervenus le 25 mai 2019 à l’adresse du bien en raison d’un effondrement partiel du plafond du rez-de-chaussée, et que les occupants de l’appartement sinistré ont dû être évacués et relogés (pièce n°10 du demandeur).

Les consorts [L] soutiennent que le demandeur était donc informé du dégât des eaux dès la parution de cet article en mai 2019 et par conséquent avant la signature du compromis de vente en décembre 2019.

Cependant, il leur appartenait, en leur qualité de vendeurs, d’informer directement leur co-contractant de ce dégât des eaux, la publication de l’article ne pouvant pas constituer à elle seule l’information contractuellement requise, notamment au regard de l’aléa de sa prise de connaissance par l’acquéreur, lequel ne fait pas nécessairement lecture de tous les articles parus dans tous les journaux et en particulier le “Dauphiné libéré”.

Les défendeurs produisent toutefois aux débats une attestation de remise en mains propres à [D] [R] de pièces le 9 décembre 2019, et notamment les procès-verbaux d’assemblées générales de la co-propriété des années 2017, 2018 et 2019, mentionnant deux précédents dégâts des eaux ayant eu lieu dans l’immeuble en 2017 et en 2018 (pièces n°10 et 11 des défendeurs), établissant ainsi que le demandeur en avait eu connaissance.

En outre, [D] [R] reconnaît, notamment dans ses dernières écritures, avoir visité l’appartement le 21 novembre 2019, sans avoir remarqué l’existence de travaux (pièce 12).

Enfin, par courrier électronique du 13 mai 2020 adressé au notaire, il a confirmé qu’il n’entendait pas acquérir le bien au regard des conséquences du dégât des eaux sur l’immeuble (pièce n°4 du demandeur).

Cependant, le demandeur n’établit pas que les dégâts allégués aient impacté la valeur du bien vendu.

En effet, l’étude de structures et béton armé réalisée le 9 juillet 2019 produite aux débats démontre que deux murs porteurs ont subi d’important dégâts nécessitant des travaux de renforcement (pièce n°13 du demandeur), mais la facture établie par l’entreprise MAÇONNERIE SAY [Adresse 9] le 23 septembre 2019 également produite aux débats atteste que lesdits travaux ont été réalisés pour la somme de 3575 euros TTC avant que [D] [R] n’ait visité le bien vendu et avant la signature du compromis de vente (pièce n°11 du demandeur).

Il en résulte que, même sans information des vendeurs s’agissant du dégât des eaux survenu en 2019, le bien offert à la vente n’était pas impacté par ledit sinistre et n’avait pas été déprécié au moment de la signature du compromis de vente le 9 décembre 2019.

En conséquence, [D] [R] succombe à prouver le dol qu’il allègue et le vice de son consentement lors de la signature du compromis de vente le 9 décembre 2019, et il sera donc débouté de sa demande de nullité de cet acte.

2) S’agissant de la mainlevée de la somme séquestrée entre les mains de Me [G]

En l’espèce, il ressort d’un courrier envoyé en recommandé avec accusé de réception par Me [X] le 8 septembre 2020 que le dépôt de garantie de 10 000 euros versé par l’acquéreur est consigné en sa comptabilité (pièce n°6 du demandeur).

Le compromis de vente stipule que cette somme sera remise aux vendeurs en cas de non réitération par la faute de l’acquéreur (pièce n°1 du demandeur, page 10).

Or, il résulte des développements précédents que [D] [R] n’était pas fondé à refuser la réitération de son consentement.

En conséquence, la somme de 10 000 euros, correspondant au dépôt de garantie actuellement séquestré en l’étude de Me [X], sera versée aux consorts [L] et [Y], en leurs qualités d’ayants-droits des vendeurs originels.

3) S’agissant de la demande de dommages-intérêts en réparation de préjudice

En l’espèce, [D] [R] demande la condamnation in solidum des défendeurs à lui payer la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices, moral et financier, subis du fait du comportement dolosif des vendeurs à son égard.

Il résulte des développements précédents que les consorts [L] n’ont pas eu de tel comportement dolosif lors de la vente de leur bien.

Au surplus, le demandeur ne produit aux débats aucune pièce permettant d’établir l’existence et l’ampleur des préjudices allégués.

En conséquence, [D] [R] sera débouté de sa demande en réparation de préjudices.

II/ Sur les demandes reconventionnelles des consorts [L]

1) S’agissant de l’application de la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, les consorts [L] et [Y] sollicitent la condamnation du demandeur au paiement de la somme de 16 000 euros au titre de la clause pénale insérée dans le compromis de vente du 9 décembre 2019 (pièce n°1 du demandeur, page 9).

Il appert de ladite clause que dans l’hypothèse où toutes les conditions relatives à l’exécution du contrat étaient remplies, et que l’une des parties ne régularisait pas l’acte authentique et ne satisfaisait pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 16 000 euros à titre de dommages et intérêts (même pièce).

Il résulte des développements précédents que [D] [R] n’a pas réitéré son consentement, et que son refus n’était motivé par aucune justification autre que le comportement dolosif allégué aux vendeurs, motif qui n’a pas été reconnu comme légitime.

Il en ressort que les vendeurs ont ainsi été privés de la possibilité de mettre à nouveau en vente leur bien entre le 23 mars 2020, délai maximal pour la réitération des consentements, et le 24 juillet 2020, date du procès-verbal de carence, et que leur préjudice est donc certain.

En revanche, et bien qu’il ne soit apporté aucun élement par [D] [R] quant à sa demande de minoration de la somme demandée, il y a lieu de rappeler qu’une partie de la période concernée était couverte par les dispositions exceptionnelles liées à la pandémie de covid-19, toute activité immobilière et juridique privée étant suspendue puis gravement altérée pendant plusieurs mois, et il ne peut donc être considéré que les vendeurs auraient pu remettre leur bien à la vente avant l’été 2020.

Par conséquent, le montant sollicité par les défendeurs doit être ramené à de plus justes proportions.

En conséquence, [D] [R] sera condamné à payer aux consorts [L] et [Y] la somme de 2000 euros au titre de l’application de la clause pénale.

2) S’agissant de la demande de remboursement des frais annexes

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Conformément aux dispositions de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut (…) demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les consorts [L] et [Y] sollicitent la somme de 1499,10 euros au titre du remboursement des taxes foncières et de l’assurance habitation des années 2020 et 2021.

Cependant, il ressort des développements précédents que leur préjudice court du 23 mars 2020 au 24 juillet 2020, de sorte que [D] [R] n’est pas redevable des taxes foncières et des cotisations d’assurances annuelles des années 2020 et 2021.

En conséquence, les consorts [L] et [Y] seront déboutés de leur demande.

*****

En outre, les défendeurs sollicitent la somme de 205,24 euros correspondant au coût de la sommation effectuée par l’huissier de justice pour 80,24 euros et au coût du procès-verbal de carence pour 125 euros.

Toutefois, ces actes entrent dans le champ des dépens tels que décrits à l’article 695 du code de procédure civile, de sorte que cette demande doit être incluse dans les dépens.

III/ Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [D] [R] succombe à l’instance.

En conséquence, il sera condamné aux dépens, incluant le coût de la sommation de comparaître devant le notaire effectuée par l’huissier de justice le 7 juillet 2020 et celui du procès-verbal de carence du 24 juillet 2020.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, [D] [R] est condamné aux dépens.

En conséquence, il sera condamné à payer, au titre des frais irrépétibles, une somme qu’il est équitable de fixer à 1000 euros aux consorts [L] et à 500 euros aux consorts [Y].

En outre, [D] [R] sera débouté de sa demande de ce chef

3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune demande contraire n’est formulée et aucune disposition ne vient en opposition.

En conséquence, la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DÉBOUTE [D] [R] de sa demande aux fins de nullité du compromis de vente signé le 9 décembre 2019 avec [T] [L] et [Z] [L] veuve [Y] ;

ORDONNE en conséquence la mainlevée du dépôt de garantie de 10 000 euros actuellement séquestré en l’étude de Me [X], et son versement à [E] [L], [M] [L], [C] [L], [A] [Y] et [W] [Y] ;

DÉBOUTE [D] [R] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de préjudices moral et financier ;

CONDAMNE [D] [R] à payer à [E] [L], [M] [L], [C] [L], [A] [Y] et [W] [Y], la somme de 2000 euros en application de la clause pénale incluse dans le compromis de vente signé le 9 décembre 2019 ;

DÉBOUTE [E] [L], [M] [L], [C] [L], [A] [Y] et [W] [Y] de leur demande de condamnation de [D] [R] au paiement de la somme de 1704,34 euros à titre de remboursement des taxes foncières et de l’assurance habitation des années 2020 et 2021 ;

CONDAMNE [D] [R] aux dépens, incluant le coût de la sommation de comparaître devant le notaire effectuée par huissier de justice le 7 juillet 2020 et celui du procès-verbal de carence du 24 juillet 2020 ;

DÉBOUTE [D] [R] de sa demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [D] [R] à payer à [E] [L], [M] [L] et [C] [L] la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [D] [R] à payer à [A] [Y] et [W] [Y] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,