TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES

JUGEMENT FIXANT INDEMNITE

DU 08 JANVIER 2026

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N° RG 25/00013 – N° Portalis DB22-W-B7J-S4VY

Code NAC : 70H

OPÉRATION : ORCOD-IN du [Adresse 15] à [Localité 13]

Nous, Noélie CIROTTEAU, Juge de l’Expropriation des YVELINES, désignée le 31 août 2022 par ordonnance n 391/2022 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de [Localité 20] en conformité des dispositions des articles L211-1 et L220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Sarah TAKENINT, Greffier,

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF), établissement public de l’Etat à caractère industriel et commercial immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 495 120 008, dont le siège social est situé [Adresse 6], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

AUTORITE EXPROPRIANTE ET DEMANDERESSE

Représentée par Maître Miguel BARATA de L’AARPI BARATA-CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Tanguy DECAUP, avocat au barreau de PARIS.

ET

Monsieur [Y] [D], demeurant [Adresse 5] à [Localité 13].

Madame [W] [F] épouse [D], demeurant [Adresse 9] à [Localité 13].

PROPRIETAIRES EXPROPRIÉS ET DEFENDEURS

Non comparant, n’ayant pas constitué avocat.

DÉBATS

À l’audience du 05 décembre 2025 tenue en audience publique.

EN PRESENCE DE :

Monsieur Boris LARZILLIERE, Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [Y] [D] et Madame [W] [F] épouse [D] étaient propriétaires d’un appartement, lot n°7, et d’une cave, lot n°112, au sein de la copropriété « [Adresse 19] », ainsi que d’une place de parking, lot n°63, au sein de la copropriété « GBC », toutes deux situées [Adresse 4] à [Adresse 11] [Localité 1].

Dans le cadre de du projet de restructuration urbaine de l’ilot Ronsard situé au sein de l’ORCOD-IN du [Adresse 16] à [Localité 12], déclarée d’utilité publique au profit de l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (ci-après EPFIF) par arrêté préfectoral du 27 août 2024, l’EPFIF a engagé une procédure d’expropriation des parcelles et immeubles situés dans le périmètre de l’opération dont la parcelle précitée.

L’EPFIF a notifié aux époux [D] son offre d’indemnisation par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 juillet 2024.

En l’absence d’acceptation, suivant mémoire reçu au greffe le 24 mars 2025, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation des Yvelines aux fins de voir fixer l’indemnité de dépossession devant revenir aux époux [D].

L’ordonnance fixant la date du transport et de l’audience a été rendue le 3 avril 2025.

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 6 mai 2025.

Le transport sur les lieux est intervenu le 22 mai 2025 en présence de l’EPFIF et du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 26 septembre 2025 au cours de laquelle les parties et le commissaire du gouvernement ont été entendus.

Aux termes de son mémoire de saisine réceptionné par le greffe le 24 mars 2025, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité devant revenir aux époux [D] comme suit :

En cas de demande à bénéficier du droit au logement : 93.963,20 euros soit : 84.512 euros au titre de l’indemnité principale et 9.451,20 euros au titre de l’indemnité de remploi,En cas de renonciation à bénéficier du droit au logement : 111.695,20 euros soit :100.632 euros au titre de l’indemnité principale et 11.063,20 euros au titre de l’indemnité de remploi,Laisser les dépens à la charge de l’EPFIF.

Aux termes de ses dernières conclusions réceptionnées au greffe le 6 mai 2025, le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité de dépossession comme suit :

En cas de renonciation au bénéfice du relogement : 102.640 euros soit : 92.400 euros au titre de l’indemnité principale et 10.240 euros au titre de l’indemnité de remploiEn cas d’acceptation au bénéfice du relogement : 87.394 euros soit :78.540 euros au titre de l’indemnité principale et 8.854 euros au titre de l’indemnité de remploi

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

Au regard des notes en délibérés autorisées par le magistrat et reçues les 6 et 10 novembre 2025 au greffe, une réouverture des débats a été ordonnées. L’affaire a été rappelée à l’audience du 5 décembre 2025 au cours de laquelle ont été entendus le commissaire du gouvernement et le conseil de l’EPFIF. La réouverture des débats a été signifiée à Madame [W] [D] par acte du 21 novembre 2025 déposé à étude et à Monsieur [Y] [D] par acte du 18 novembre 2025 remis à domicile.

Selon son mémoire récapitulatif et en réplique réceptionné au greffe le 28 novembre 2025, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de :

Rejeter les propositions indemnitaires du commissaire du gouvernement En cas de demande à bénéficier du droit au logement : 93.963,20 euros soit : 84.512 euros au titre de l’indemnité principale et 9.451,20 euros au titre de l’indemnité de remploi,En cas de renonciation à bénéficier du droit au logement : 111.695,20 euros soit 100.632 euros au titre de l’indemnité principale et 11.063,20 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue le 8 décembre 2025 au profit de l’EPFIF s’agissant de cette parcelle.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LE BIEN

Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme

1) Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien

En application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L.121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 10] [Localité 14], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L.311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Aux termes de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4.

Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L.212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

Aux termes de l’article L.213-4 a du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

Pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;Pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, en application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’occurrence, une modification du PLUi est intervenue le 16 janvier 2020, celle-ci étant devenue opposable aux tiers le 21 février 2020. A cette date, l’emprise était située en zone UCa du PLUi de la Communauté Urbaine du [Localité 10] [Localité 14] Seine et Oise soit une zone à dominante résidentielle qui regroupe les ensembles importants de logements collectifs, implantés sur des vastes emprises foncières.

La date de référence est donc le 21 février 2020.

2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 8 décembre 2025.

La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.

3) Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

B. La surface

Le bien comprend un appartement n°7 situé au 6ème étage. L’EPFIF et le commissaire du gouvernement s’accordent sur une superficie totale de 84 m2. Le bien comporte également une cave, lot n°112, et une place de parking au sous-sol, lot n°63.

L’évaluation s’effectuera donc sur cette base.

C. L’occupation du bien

Lors du transport sur les lieux, l’état d’occupation par les propriétaires eux-mêmes a pu être constaté. L’expropriant fait valoir que le bien est en situation d’occupation mais propose au juge de fixer une indemnisation alternative. Le commissaire du gouvernement propose également une indemnisation alternative.

Dès lors, une indemnité alternative sera fixée, en valeur libre ou en valeur occupée, dans l’hypothèse ou non d’une renonciation au droit au relogement (Civ. 3, 16 mars 2022, 21-10.032, Publié au bulletin).

D. Les constats lors de la visite des lieux

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes :

Sur l’environnement

La Tour Jupiter se situe au sein du [Adresse 15], à environ 45-50 minutes en voiture de [Localité 20] que l’on rejoint par l’autoroute A13. Le quartier est éloigné de 3 km du centre-ville de [Localité 12] où se trouve la gare ferroviaire reliant la ville à [Localité 14] (ligne J). La tour de 17 étages se trouve dans un quartier urbain, à proximité de résidences, du marché du Val Fourré et du centre hospitalier.

La tour, construite dans les années 1970, est en mauvais état.

Sur les parties communes

L’ascenseur fonctionne. La cage d’escalier est en mauvais état (traces d’usure et de saleté). L’espace commun sur le palier est sale mais en état correct.

Sur la visite de l’appartement

On entre dans l’appartement dans un espace d’entrée qui dessert une cuisine, des toilettes, un cagibi et un couloir pour l’espace nuit.

On note que l’appartement est en bon état / état d’usage, propre.

La cuisine carrelée comporte un plan de travail et de l’électroménagers, une petite table, une fenêtre qui donne sur le balcon filant, il y a quelques cloques au plafond mais le tout est dans un état très correct.

Dans le salon les murs sont recouverts de papier peint. Le salon comporte 3 sofas, une grande table et un meuble TV avec un grand écran. Derrière l’un des canapés se trouve une porte vitrée qui mène sur le balcon filant.

Sur le balcon se trouve un filet anti-pigeons installé par Monsieur [D].

Le couloir de l’espace nuit dessert une salle de bain, 3 chambres et un cagibi.

La salle de bain est en état d’usage, il s’y trouve un lave-linge.

Les chambres sont recouvertes de papier peint. Elles abritent chacune un lit double, la dernière comportant 2 lits simples et ayant les murs dans le plus mauvais état. Dans les chambres le sol est en lino.

Sur le parking

Au rez-de-chaussée, le gardien nous ouvre la porte d’un escalier qui descend au garage.

Le parking (accessible) est une grande dalle de béton avec des traces passées concernant les espaces de stationnement. Les numéros sont tagués sur les murs. Le parking est éclairé par un éclairage qui n’est pas automatique.

II. SUR LA DETERMINATION DE L’INDEMNITE DE DEPOSSESSION.

Sur l’évaluation de l’indemnité principale

Sur la valeur proposée par l’EPFIF

L’EPFIF rappelle qu’aux termes de l’article L.322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge de l’expropriation doit tenir des accords intervenus entre l’expropriant et les expropriés sous certaines conditions. Il choisit de présenter des termes de comparaison toutes situées au sein de la Tour Jupiter et d’une surface similaire :

1- Cession du 30 décembre 2020 du lot logement n°26, occupé, état bon,

Surface du bien : 83,29 m²

Prix de vente : 78.525 €

Prix au m² : 942,79 €

2- Cession du 24 mars 2022 du lot logement n°20, libre, état moyen,

Surface du bien : 83,10 m²

Prix de vente : 84.600 €

Prix au m² : 1.018 €

3- Cession du 7 février 2023 du lot logement n°15, libre, état bon,

Surface du bien : 84,22 m²

Prix de vente : 91.210 €

Prix au m² : 1.083 €

4- Cession du 27 décembre 2023 du lot logement n°8, libre, état bon,

Surface du bien : 83,95 m²

Prix de vente : 96.375 €

Prix au m² : 1.148 €

5- Cession du 29 octobre 2024 du logement n°23, libre, état moyen,

Surface du bien : 85,38 m²

Prix de vente : 96.609,52 €

Prix au m² : 1.018 €

6- Cession du 14 novembre 2024 du lot logement n°10, libre, état moyen,

Surface du bien : 85,94 m²

Prix de vente : 97.235,61 €

Prix au m² : 1.018 €

7- Cession du 4 février 2025 du lot logement n°12, occupé, état moyen,

Surface du bien : 84,09 m²

Prix de vente : 81.011,64 €

Prix au m² : 865 €

8- Cession du 13 mars 2025 du lot logement n°13, occupé, état moyen,

Surface du bien : 84,32 m²

Prix de vente : 81.230,48 €

Prix au m² : 865 €

9- Cession du 18 mars 2025 du lot logement n°24, libre, état bon,

Surface du bien : 83,55 m²

Prix de vente : 106.506,94 €

Prix au m² : 1.148 €

10- Cession du 27 mai 2025 du lot logement n°3, libre, état bon,

Surface du bien : 84,20 m²

Prix de vente : 107.075,20 €

Prix au m² : 1.148 €

11- Cession du 18 septembre 2025 du lot logement n°6, occupé, état moyen -,

Surface du bien : 84,07 m²

Prix de vente : 76.276,28 €

Prix au m² : 814 €

12- Cession du 6 novembre 2025 du lot logement n°5, libre, état mauvais,

Surface du bien : 83,96 m²

Prix de vente : 83.975,20 €

Prix au m² : 898 €

L’EPFIF estime que l’état d’entretien est « bon + » et retient un montant de 1.018 €/m2 en cas de demande à bénéficier du droit au relogement et 1.198 €/m2 en cas de renonciation à bénéficier du droit au relogement.

S’agissant des termes proposés par le commissaire du gouvernement, l’EPFIF remarque que l’analyse du commissaire du gouvernement, lequel prend en compte des logements situés dans d’autres copropriétés, montrent des valeurs très homogènes. Néanmoins, il critique les termes de comparaison retenus par le commissaire du gouvernement en ce qu’il retient des termes de comparaison issus d’autres copropriétés, que celle de la Tour Jupiter, et sans tenir compte de l’état d’entretien variable des biens retenus en référence qu’il précise.

Sur l’avis du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement estime que les termes de comparaison présentés par l’EPFIF font état d’une valeur homogène, bien qu’il retienne une valeur légèrement supérieure aux termes présentés. Le commissaire du gouvernement analyse 22 ventes d’appartement de typologies T1 à T5 d’une superficie comprise entre 25 m2 à 100 m2, entre mars 2023 et mars 2025, issues de 4 copropriétés différentes dans le [Adresse 15], dont 14 au sein de la Tour Jupiter :

1- Cession du 19 avril 2023 d’un bien libre situé [Adresse 2]

Surface du bien : 64 m²

Prix de vente : 75.000 €

Prix au m² : 1.171,88 €

2- Cession du 30 juillet 2024 d’un bien occupé situé [Adresse 7]

Surface du bien : 79 m²

Prix de vente : 75.000 €

Prix au m² : 949,37 €

3- Cession du 21 juillet 2023 d’un bien libre situé [Adresse 3]

Surface du bien : 72 m²

Prix de vente : 70.000 €

Prix au m² : 972,22 €

4- Cession du 29 septembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 3]

Surface du bien : 72 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 1.166,67 €

5- Cession du 4 octobre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 3]

Surface du bien : 86 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 976,74 €

6- Cession du 20 avril 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 4]

Surface du bien : 83 m²

Prix de vente : 76.248 €

Prix au m² : 918,65 €

7- Cession du 17 octobre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 4]

Surface du bien : 50 m²

Prix de vente : 49.201 €

Prix au m² : 984,02 €

8- Cession du 30 novembre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 4]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 77.136 €

Prix au m² : 918,29 €

9- Cession du 5 décembre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 4]

Surface du bien : 51 m²

Prix de vente : 56.295 €

Prix au m² : 1.103,82 €

10- Cession du 14 décembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 4]

Surface du bien : 33 m²

Prix de vente : 41.123 €

Prix au m² : 1.246,15 €

11- Cession du 27 décembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 4]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 96.375 €

Prix au m² : 1.147,32 €

12- Cession du 30 janvier 2024 d’un bien occupé situé [Adresse 4]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 91.000 €

Prix au m² : 1.083,33 €

13- Cession du 13 février 2024 d’un bien occupé situé [Adresse 4]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 1.000 €

14- Cession du 28 mars 2024 d’un bien libre situé [Adresse 4]

Surface du bien : 34 m²

Prix de vente : 46.585 €

Prix au m² : 1.370,15 €

15- Cession du 13 juin 2024 d’un bien libre situé [Adresse 4]

Surface du bien : 51 m²

Prix de vente : 55.312 €

Prix au m² : 1.084,55 €

16- Cession du 17 septembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 4]

Surface du bien : 33 m²

Prix de vente : 40.425 €

Prix au m² : 1.225 €

17- Cession du 29 octobre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 4]

Surface du bien : 85 m²

Prix de vente : 86.917 €

Prix au m² : 1.022,55 €

18- Cession du 14 novembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 4]

Surface du bien : 85 m²

Prix de vente : 87.487 €

Prix au m² : 1.029,26 €

19- Cession du 19 décembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 4]

Surface du bien : 34 m²

Prix de vente : 35.092 €

Prix au m² : 1.032,12 €

20- Cession du 21 septembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 8]

Surface du bien : 99 m²

Prix de vente : 119.500 €

Prix au m² : 1.207,07 €

21- Cession du 11 octobre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 8]

Surface du bien : 67 m²

Prix de vente : 91.000 €

Prix au m² : 1.358,21 €

22- Cession du 19 décembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 8]

Surface du bien : 68 m²

Prix de vente : 80.981 €

Prix au m² : 1.190,90 €

Il souligne que les valeurs sur le secteur sont très homogènes et qu’il n’est pas constaté d’écarts de prix significatifs en fonction des copropriétés. Il souligne toutefois que les valeurs semblent varier selon la typologie des logements et en fonction de leurs situations libres ou occupés.

Il rappelle que la jurisprudence retient un abattement de 15% pour les biens loués par rapport aux biens libres, afin de tenir compte de la moins-value liée à l’état d’occupation (CA [Localité 14]. 12 septembre 2024, n°23/08176). Le commissaire du gouvernement retient donc un abattement de 15% pour les valeurs occupées par rapport à la valeur libre.

Le commissaire du gouvernement indique qu’il ressort de ces 22 termes une moyenne de 1.098,10 €/m2 et une médiane de 1.083,94 €/m2. Sur la copropriété du [Adresse 4] la moyenne est de 1.083 €/m2 et la médiane de 1.058 €/m2. Il retient pour les T1-T2 en valeur libre : 1.225 €, en valeur occupée : 1.040 € ; pour les T3 : en valeur libre : 1.175 €, en valeur occupée : 1.000 € et pour les T4 et + : en valeur libre : 1.100 € et en valeur occupée : 935 €. Ses différentes comparaisons mettent en avant l’homogénéité du marché.

Au vu du transport sur les lieux, il pourra être appliqué une pondération comprise entre 5% et 15% à la hausse ou à la baisse selon l’état constaté du logement.

Le commissaire du gouvernement retient une valeur de 1.100 euros/m2 en valeur libre ou 935 euros/m2 en valeur occupée.

Pour confirmer son analyse, le commissaire du gouvernement compare ses résultats avec ceux obtenus par la méthode par capitalisation qui consiste à appliquer au revenu de l’appartement productif de revenus, un coefficient de capitalisation tiré de l’observation du marché des appartements loués. Il retient une valeur de 7 €/ m²/mois, soit une valeur locative annuelle de 7.056 euros (7 €/ m²/mois x 84 m2 x 12 mois). Il retient le taux médian de 8,15%. Par conséquent, il retient la valeur arrondie à 86.577 (7.056 euros / 8,15%). Il conclut que l’évaluation par la méthode par le revenu corrobore l’évaluation obtenue par la méthode par comparaison en valeur vénale occupée.

Sur la méthode

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

La méthode dite par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s’exerce l’emprise à évaluer sur le marché immobilier local n’est pas contestée. L’EPFIF et le commissaire du gouvernement proposent des termes de comparaison. Cette méthode sera donc appliquée au présent litige, parties communes et cave intégrées.

Sur la valeur retenue

L’article R.311-22 alinéa 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant ».

Il résulte de ce texte qu’en matière d’expropriation, l’application du principe, énoncé à l’article 4 du code de procédure civile, selon lequel l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, tient compte, d’une part, de la présence à l’instance du commissaire du gouvernement, qui est partie à la procédure, d’autre part, de la participation, active ou non, de l’exproprié à la procédure le concernant. Ainsi en l’absence de réponse de l’exproprié aux offres de l’expropriant et de demande formée par mémoire remis dans le délai qui lui est imparti, le juge est tenu de fixer l’indemnité en fonction des éléments dont il dispose, au titre desquels figure la proposition du commissaire du gouvernement, celle-ci serait-elle supérieure à l’offre de l’expropriant. Il en découle que, si l’exproprié n’a pas répondu aux offres de l’expropriant ni notifié de mémoire, le juge peut allouer une indemnité supérieure à l’offre de l’expropriant, dès lors qu’elle n’excède pas la proposition du commissaire du gouvernement, comme l’a jugé la Cour de cassation (Cass. 3e Civ. 9 octobre 2025, n°24-12.637).

Les parties et le commissaire du gouvernement proposent les valeurs unitaires suivantes, en valeur occupé :

Pour l’EPFIF : 1.198 euros/m² en cas de renonciation à bénéficier du droit au relogement ou 1.018 euros/m² en cas de demande à bénéficier du droit au relogement,D’après le commissaire du gouvernement : 1.100 €/m2 en valeur libre ou 935 euros/m2 en valeur occupée.

En l’espèce, s’agissant des termes de comparaison présentés, il convient de privilégier les plus récents. Dès lors, les termes de comparaison n°1 et n°2 de l’expropriant seront écartés.

Il a pu être remarqué que la Tour Jupiter est bien plus dégradée dans le [Adresse 15] que les autres tours environnantes, y compris la Tour Neptune. Les résidences situées [Adresse 17] et [Adresse 18] comportent beaucoup moins d’étages et sont dans un meilleur état. Au regard du nombre de termes de comparaison proposés au juge de l’expropriation et de l’homogénéité du marché, outre la spécificité de l’état de la Tour Jupiter, il y a lieu d’écarter les termes correspondant à des bien situés en dehors de la Tour Jupiter, c’est-à-dire les termes n°1 à n°5 et n°20 à n°22 du commissaire du gouvernement.

En valeur libre

Concernant la valeur du bien en cas de renonciation au droit au relogement, les termes n°3 à n°6, n°9, n°10 et n°12 de l’expropriant peuvent être retenus. Les termes n°10, n°11 et n°14 à n°19 du commissaire du gouvernement peuvent également être retenus, soit une moyenne de :

(1.083 + 1.148 + 1.018+ 1.018 + 1.148 + 1.148 + 898 + 1.246,15 + 1.147,32 + 1.370,15 + 1.084,55 + 1.225 + 1.022,55 + 1.029,26 + 1.032,12) / 15 = 16.618,1 / 15 = 1.107,9 €/m².

Parmi ces termes, la moyenne des seuls logements d’environ 80 m2 est de :

(1.083 + 1.148 + 1.018+ 1.018 + 1.148 + 1.148 + 898 + 1.147,32 + 1.022,55 + 1.029,26) / 10 = 10.660,13 / 10 = 1.066 €/m².

Enfin, en écartant le terme en état « mauvais » ne correspondant pas à l’état du bien visité, la moyenne est de :

(1.083 + 1.148 + 1.018+ 1.018 + 1.148 + 1.148 + 1.147,32 + 1.022,55 + 1.029,26) / 9 = 9.762,13 / 9 = 1.084,7 €/m².

Parmi ces calculs, il convient de retenir la moyenne la plus avantageuse pour les expropriés. Ainsi, l’indemnité principale s’établit à 84 m2 x 1.107,9 euros/m2 = 93.063,6 euros. Compte tenu du particulier bon état du logement des époux [D], l’indemnité principale sera élevée à la somme de 95.000 euros en valeur libre.

En valeur occupé

Concernant les biens en situation d’occupation et situés au sein de la Tour Jupiter, les termes n°7, 8 et 11 de l’expropriant ainsi que les termes n°6 à 9 et 12 et 13 du commissaire du gouvernement peuvent être retenus. La moyenne des biens est de :

(865 + 865 + 814 + 918,65 + 984,02 + 918,29 + 1.103,82 + 1.083,33 + 1.000) /9 = 8.552,11 /9 = 950,23€/m².

Parmi ces termes, la moyenne des seuls logements d’environ 80 m2 est de :

(865 + 865 + 814 + 918,65 + 918,29 + 1.083,33 + 1.000) /7 = 6.464,27 /7 = 923,5 €/m².

Enfin, en écartant les termes en état « mauvais » ou dont la valeur laisse entrevoir un état mauvais, ne correspondant pas à l’état du bien visité, la moyenne est de :

(918,65 + 918,29 + 1.083,33 + 1.000) /4 = 3.920,27 /4 = 980,1 €/m².

Ainsi, l’indemnité principale s’établit à 84 m2 x 980,1 euros/m2 = 82.328,4 euros. Compte tenu du particulier bon état du logement des époux [D], l’indemnité principale sera élevée à la somme de 83.000 euros en valeur occupée.

B. Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R.322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

L’indemnité de remploi sera fixée – comme usuellement et conformément à la jurisprudence – de manière dégressive sur la base du montant de l’indemnité principale.

En valeur libre, elle est égale à :

20 % jusqu’à 5 000 euros = 1.000 euros15 % de 5 000 euros à 15 000 euros = 1.500 euros 10 % sur le surplus = 8.000 euros soit un total de 10.500 euros.

En valeur occupée, elle est égale à :

20 % jusqu’à 5 000 euros = 1.000 euros15 % de 5 000 euros à 15 000 euros = 1.500 euros 10 % sur le surplus = 6.800 euros soit un total de 9.300 euros.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de L’EPFIF par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation des Yvelines, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE alternativement le prix d’acquisition dû par l’EPFIF à Monsieur [Y] [D] et Madame [W] [F] épouse [D] en contrepartie d’un appartement, lot n°7, et d’une cave, lot n°112, au sein de la copropriété « [Adresse 19] », ainsi que d’une place de parking, lot n°63, au sein de la copropriété « GBC », toutes deux situées [Adresse 4] à [Localité 13] :

—  1- Dans l’hypothèse d’une renonciation au droit au relogement, à la somme totale de 105.500 euros, décomposée comme suit :

— Indemnité principale : 95.000 euros en valeur libre,

— Indemnité de remploi : 10.500 euros,

—  2- Dans l’hypothèse d’une absence de renonciation au droit au relogement, à la somme totale de 92.300 euros, décomposée comme suit :

— Indemnité principale : 83.000 euros en valeur occupée,

— Indemnité de remploi : 9.300 euros ;

CONDAMNE l’EPFIF aux dépens.

Fait et mis à disposition à [Localité 20], le 08 Janvier 2026.

Le Greffier Le Juge de l’expropriation

Sarah TAKENINT Noélie CIROTTEAU