MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 03 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00130 – N° Portalis DB3T-W-B7J-VR7E

CODE NAC : 72A – 0A

AFFAIRE : LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LA CLOSERIE SISE 29-31 AVENUE DU 08 MAI 1945 – 94500 CHAMPIGNY-SUR-MARNE C/ [X] [M] [D], [N] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Maëva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LA CLOSERIE SISE 29-31 AVENUE DU 08 MAI 1945 – 94500 CHAMPIGNY-SUR-MARNE

Représenté par son Syndic, HOME IN TIME,SARL

Immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 809 785 108

dont le siège social est sis 27, Rue des Perroquets – 94500 CHAMPIGNY-SUR-MARNE

représenté par Maître Franck NICOLLEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2467, avocat postulant, Maître Grégory VAVASSEUR, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 238, avocat plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [X] [M] [D]

Né le 11 Septembre 1959 à SAO SEBASTIO DA PEDREIR (PORTUGAL)

demeurant 29, Avenue du 8 mai 1945 – 94500 CHAMPIGNY-SUR-MARNE

Non représenté

Madame [N] [I]

Née le 16 Février 1963 à L’ILE MAURICE

demeurant 29, Avenue du 8 mai 1945 – 94500 CHAMPIGNY-SUR-MARNE

Non représentée

*******

Débats tenus à l’audience du : 06 Février 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 03 Mars 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 03 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice du 20 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA CLOSERIE sis 29-31 avenue du 8 mai 1945 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE a fait assigner Monsieur [X] [M] [Y] [H] et Madame [N] [I], copropriétaires des lots 34 et 45 dans ledit immeuble, devant le Président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond afin de :

— dire le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en ses demandes,

— constater l’approbation par les différentes assemblées générales de copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance des copropriétaires et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles,

— condamner in solidum Monsieur [X] [M] [Y] [H] et Madame [N] [I] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

* 11.451,85 euros selon décompte arrêté le 8 octobre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 et 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965, cette somme comprenant la somme de 775 euros due au titre des dispositions de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2023, date de présentation de la mise en demeure,

* 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,

* 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir et en cas de non règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible,

— constater que la décision à intervenir est exécutoire,

— condamner in solidum les défendeurs aux entiers dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 6 février 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA CLOSERIE sis 29-31 avenue du 8 mai 1945 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE a maintenu ses demandes conformément à son acte introductif d’instance, et a actualisé la dette à la somme de 9.508,94 euros en raison de règlements intervenus depuis l’assignation.

Monsieur [X] [M] [Y] [H] et Madame [N] [I], régulièrement assignés par actes déposés à étude, n’ont pas constitué avocat.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la partie représentée a été avisée que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

Il ressort de ce texte que la mise en demeure qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur son fondement doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande.

Selon l’avis de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 12 décembre 2024 (n°15013), la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

Au cas présent, il est versé aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception du 11 juillet 2023 mettant en demeure Monsieur [X] [M] [Y] [H] et Madame [N] [I] de régler la somme de 7 259,83 € au titre des charges de copropriétés dues.

Cette mise en demeure n’indique pas avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget. Elle se contente de fixer un montant et aucun décompte n’est annexé.

Cette mise en demeure ne précise en outre pas clairement qu’à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en œuvre rendant exigibles les provisions à échoir.

Elle ne permet donc pas au copropriétaire débiteur de comprendre qu’en cas de paiement d’une seule provision, il pourra être poursuivi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

La demande ne peut donc être accueillie devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

Dès lors, la demande présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA CLOSERIE sis 29-31 avenue du 8 mai 1945 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE tenant au paiement des charges de copropriété est irrecevable, comme toutes les demandes qui en découlent.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Le syndicat des copropriétaires de la résidence LA CLOSERIE sis 29-31 avenue du 8 mai 1945 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’équité commande de rejeter toutes demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence LA CLOSERIE sis 29-31 avenue du 8 mai 1945 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire susceptible d’appel assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉCLARE les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA CLOSERIE sis 29-31 avenue du 8 mai 1945 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE irrecevables,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA CLOSERIE sis 29-31 avenue du 8 mai 1945 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE aux dépens,

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA CLOSERIE sis 29-31 avenue du 8 mai 1945 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que cette décision a autorité de chose jugée et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 3 mars 2025.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT