TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 28 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/02635 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GX7U

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Société LOGEM LOIRET

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [H], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [Y] [T]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 10 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 2 octobre 2013, ayant pris effet de manière rétroactive le 6 janvier 2010 l’OPH LOGEMLOIRET -venant aux droits de l’OPAC du Loiret- a consenti un bail à Madame [Y] [T] qui avait auparavant été conclu le 15 mai 2003 entre l’OPAC du Loiret et Madame [Y] [T], s’agissant d’un logement à usage d’habitation conventionné situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel initial de 331,65 euros hors charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois

Des loyers et charges étant demeurés impayés par Madame [Y] [T], la société LOGEMLOIRET a fait signifier le 18 décembre 2023 à cette dernière un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 4.063,55 euros.

A défaut de règlement des causes du commandement par la locataire, la société LOGEMLOIRET a fait assigner Madame [Y] [T] -par acte d’huissier de justice du 28 mai 2024 signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail d’habitation sous seing privé portant contrat de location à usage d’habitation du 2 octobre 2013 par LOGEMLOIRET à Madame [Y] [T] et la résiliation de plein droit dudit bail et ce, à compter du jugement à intervenir ;ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [Y] [T] ainsi que de tout occupants de son chef du logement qu’elle occupe au [Adresse 2], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la [Localité 4] publique et d’un serrurier conformément à l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;condamner Madame [Y] [T] à lui payer la somme de 4.870,64 euros outre une indemnité d’occupation mensuelle de 368,86 euros et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner Madame [Y] [T], suivant les dispositions de l’article 696 du Code de procédure Civile, en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 18 décembre 2023 et du présent acte ainsi qu’une indemnité de 400 euros à titre provisionnel sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;voir constater l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

À l’audience du 10 décembre 2024, la société LOGEMLOIRET – représentée avec pouvoir par Madame [H] – a procédé au dépôt de son dossier de plaidoirie.

Citée à étude, Madame [Y] [T] n’a pas comparu, ni personne pour elle.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Madame [T] vit dans ce logement depuis plus de 20 ans, et que celui-ci a été un foyer pour elle et ses enfants. Il ressort notamment de note sociale de l’UDAF que la vie de Madame [T] a pris un tournant difficile lorsqu’elle a dû faire face à un arrêt maladie. Cette période a entraîné une baisse significative de ses revenus, rendant le paiement de son loyer de plus en plus compliqué. Aussi, les dettes de loyer ont commencé à s’accumuler.

La décision a été mise en délibéré à la date du 28 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même Code, le jugement étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 29 mai 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 10 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement signalé à la caisse d’allocations familiales du Loiret la situation d’impayés de Madame [Y] [T] dès le 4 août 2020, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il résulte en effet de ce texte que la saisine obligatoire pour un bailleur personne morale de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés qui a été préalablement signalée à l’organisme payeur de l’aide au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides, ce qui est le cas en l’espèce.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 28 mai 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, le contrat de location conclu le 2 octobre 2013 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (paragraphe 3-5 page 5), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 décembre 2023, pour la somme en principal de 4.063,55 euros et ce, dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire sera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer. Madame [Y] [T] disposait donc d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 4.063,55 euros, expirant le 19 février 2024 à 24 heures.

En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés, Madame [T] n’ayant réglé que la somme de 550 euros sur cette période, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 20 février 2024.

L’expulsion de Madame [Y] [T] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [Y] [T] reste redevable des loyers jusqu’au 19 février 2024 et, à compter du 20 février 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 20 février 2024, la locataire a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale d’un montant de 368,86 euros, conformément à la demande.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l’audience.

L’OPH LOGEMLOIRET produit un décompte du 5 décembre 2024 démontrant que Madame [Y] [T] reste devoir la somme résiduelle de 4.636,03 euros.

De cette somme, il convient de retirer les frais de procédure (149,05 euros, 155,04 euros et 155,56 euros, relevant éventuellement des dépens).

De cette somme, il convient de déduire la somme de 22,87 euros correspondant aux frais de dossiers SLS, non justifiés en procédure, ainsi que la somme de 15,24 euros (2 fois 7,62 euros), correspondant aux frais de pénalités d’enquête, non justifiés en procédure.

En tout état de cause, la dette locative s’élève à la somme de 4.138,27 euros.

Absente à l’audience, Madame [Y] [T] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Madame [Y] [T] sera donc condamnée à verser à l’OPH LOGEMLOIRET une somme de 4.138,27 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte du 5 décembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la signification de la présente décision.

Madame [Y] [T] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l’occupation indue du logement jusqu’à la libération des lieux. Cette indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 368,86 euros.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [Y] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH LOGEMLOIRET, Madame [Y] [T], sera condamnée à verser à son bailleur la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 octobre 2013 entre la société LOGEMLOIRET et Madame [Y] [T], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], sont réunies à la date du 20 février 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Y] [T], occupante sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société LOGEMLOIRET pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Y] [T] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4.138,27 € (quatre mille cent trente-huit euros et vingt-sept centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 5 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, et ce, hors frais de procédure, pénalités et frais divers, portant intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [Y] [T] à verser à la société LOGEM LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 368,86 euros, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [Y] [T] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200,00 euros (deux cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [T] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer et celui de l’assignation introductive ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 mars 2025, la minute étant signée par le juge et par le greffier.

Le greffier, Le juge,