MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 07 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00141 – N° Portalis DB3T-W-B7I-UW4E

AFFAIRE : LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 7] SISE [Adresse 3] ET [Adresse 2] C/ [Y] [N] [I], [K] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

5ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

PRESIDENT : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

GREFFIER : Mathieu LE LAIN, Greffier

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

Lors du prononcé :

PRESIDENT : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

GREFFIER : Maëva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 7] SISE [Adresse 3] ET [Adresse 2]

Représenté par son Syndic, la Société FONCIA MARNE LA VALLEE, SAS

Immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 317 064 285

dont le siège social est [Adresse 6]

représenté par Maître Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : E0080

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [N] [I]

demeurant [Adresse 1]

Non représenté

Madame [K] [Z]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Aïcha MEDJANI-JACQUEMOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : 53

Clôture prononcée le : 26 Septembre 2024

Débats tenus à l’audience du : 07 Janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 07 Mars 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 07 Mars 2025.

******

FAITS ET PRETENTIONS :

M. [A] [H] et Mme [J] [F] [O] étaient propriétaires en indivision des lots n°12, 66 et 92 de la résidence "[Adresse 7]" sise [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5].

M. [A] [H] est décédé le 1er juin 1986.

Mme [J] [F] [O] est décédée veuve [H] est décédée le 3 juillet 2011. Elle a instituée pour légataire universelle Mme [K] [Z] par testament olographe du 24 mai 2011.

Par arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 9 février 2022, confirmant partiellement le jugement du tribunal d’instance de SUCY-EN-BRIE en date du 20 décembre 2019, Mme [K] [Z] a été condamnée:

* au paiement de la somme de 1998,73 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 7 février 2019,

* au paiement de la somme de 4,93 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

* au paiement de la somme de 17.521,21 euros au titre des charges de copropriété du 1er janvier 2016 au 1er janvier 2020,

* au paiement de la somme de 331,55 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 sur la période du 1er janvier 2016 au 1er janvier 2020.

Par exploit de commissaire de justice du 27 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence ‘[Adresse 7]" sise [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic la société FONCIA MARNE LA VALLEE, a assigné devant ce tribunal Mme [K] [Z] et M. [Y] [N] [I], pour demander au tribunal de:

— condamner solidairement Mademoiselle [K] [Z] et Monsieur [Y] [I] à payer au syndicat des copropriétaires dc la Residence "[Adresse 7]" sise a [Adresse 3] et [Adresse 2]:

* au titre des charges de copropriété appelées entre le 2 juillet 2020 et le 8 novembre 2023 la somme de 18 230,26 € qui sera augmentee des intérêts légaux en matière civile à compter de la

mise en demeure adressée 1e 4 octobre 2023,

* au titre des frais de procédure et de recouvrement, la somme de 1 116,40€,

* au titre des dommages et intérêts, la somme de 2 000 € pour résistance abusive,

* au titre de 1'article 700 du C.P.C, la somme de 2 000 €,

— condamner les défendeurs aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il sera renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Bien régulièrement assigné, M. [Y] [N] [I] n’a pas comparu.

La clôture est intervenue le 26 septembre 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 janvier 2025 mise en délibéré au 7 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Quoique régulièrement assigné dans les formes de l’article 656 du code de procédure civile, M. [Y] [N] [I] n’a pas constitué avocat. En application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, le présent jugement est donc réputé contradictoire.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété:

En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Par ailleurs, et en application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, ils sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipement communs de l’immeuble.

Sur les débiteurs des charges de copropriété:

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse à l’appui de sa demande:

— un relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaires indivis de M. [A] [H] et Mme [J] [F] [O] sur les lots n°12, 66 et 92 de la résidence "[Adresse 7]" sise [Adresse 2] à [Localité 5],

— l’attestation du 19 janvier 2012 de Me [D], notaire, certifiant l’acte de notoriété constatant la dévolution successorale de Mme [J] [F] [O] veuve [H] et l’ordonnance d’envoi en possession du legs consenti par Mme [J] [F] [O] veuve [H] à Mme [K] [Z],

— le jugement du tribunal d’instance de SUCY-EN-BRIE en date du 20 décembre 2019 dans lequel le juge a mantionné dans l’exposé du litige que Mme [Z] avait reconnu à l’audience être propriétaire d’au moins la moitié des lots litigieux,

— le règlement de copropriété dont l’article 40 stipule qu’en cas d’indivision, tous les indivisaires sont tenus solidairement de l’entier paiement des charges afférentes au lot considéré,

— un acte établi le 7 juin 1989 par Me [T], notaire, dans lequel M. [S] [U] et Mademoiselle [E] [P] ont déclaré avoir parfaitement connu M. [A] [H] et attestant d’une part, qu’il a laissé pour recueillir sa succession Mme [J] [F] [O] veuve [H], son épouse, et qu’il a pour seul et unique héritier son fils unique M. [Y] [N] [I].

Il résulte de ces éléments que Mme [K] [Z], en qualité de légataire universelle de Mme [J] [F] [O] veuve [H], est solidairement tenue au paiement des charges de copropriété afférentes aux lots n°12, 66 et 92 de la résidence "[Adresse 7]" sise [Adresse 2] à [Localité 5].

En revanche, l’acte établi le 7 juin 1989 ne suffit pas à établir la qualité de légataire universel de M. [Y] [N] [I], de sorte que les demandes du syndicat des copropriétaires à son égard seront rejetées.

Sur le quantum des charges de copropriété:

Le syndicat des copropriétaire produit à l’appui de sa demande:

— un décompte des charges de copropriétés du 20 août 2020 au 8 novembre 2023,

— les appels de charges et travaux du 4ème trimestre 2020 au 4ème trimestre 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires approuvant les comptes des exercices 2020, 2021, 2022 et votant le budget prévisionnel de l’exercice 2023.

Au regard des pièces produites à la procédure, la dette du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété arrêtées au 8 novembre 2023 s’élève à la somme totale de 18.230,26 euros.

Il y a donc lieu de condamner Mme [K] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 7]" sise [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic la société FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 18.230,26 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 8 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2023, date de la présente assignation.

Sur les frais de recouvrement :

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure.

Les frais de mise en demeure, de relance, de constitution et transmission de dossier huissier et avocat, facturés par le syndic en application d’un contrat auquel le copropriétaire est tiers ne constituent pas des frais nécessaires, puisqu’ils ressortent de la gestion courante du syndic, et qu’il n’est pas établi qu’ils correspondent à des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant ; les frais d’huissier sont inclus dans les dépens ; les honoraires d’avocat peuvent faire l’objet d’une demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement sera rejetée.

Sur la demande en dommages-intérêts:

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est de jurisprudence constante que la mauvaise foi peut être établie l’existence de condamnation antérieure, ou encore la durée des impayés.

En l’espèce, la présente condamnation intervient alors que Mme [K] [Z] a été condamnée au paiement des charges de copropriétés par arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 9 février 2022, confirmant partiellement le jugement du tribunal d’instance de SUCY-EN-BRIE en date du 20 décembre 2019.

Il y a donc lieu de considérer que sa mauvaise foi est établie, de sorte qu’elle sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes :

L’équité commande d’indemniser le syndicat des copropriétaires de ses frais irrépétibles et de condamner Mme [K] [Z] à lui verser la somme de 1.500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, Mme [K] [Z] sera condamnée aux dépens.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence ‘[Adresse 7]" sise [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic la société FONCIA MARNE LA VALLEE, de ses demandes à l’encontre de M. [Y] [N] [I];

CONDAMNE Mme [K] [Z] à payer au le syndicat des copropriétaires de la résidence ‘[Adresse 7]" sise [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic la société FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de DIX-HUIT MILLE DEUX CENT TRENTE EUROS VINGT SIX CENTIMES (18.230,26 euros) au titre des charges de copropriété arrêtées arrêtées au 8 novembre 2023;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2023, date de la présente assignation;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence ‘[Adresse 7]" sise [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic la société FONCIA MARNE LA VALLEE, de sa demande au titre des frais de recouvrement;

CONDAMNE Mme [K] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ‘[Adresse 7]" sise [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic la société FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts;

CONDAMNE Mme [K] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ‘[Adresse 7]" sise [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic la société FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [K] [Z] aux dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit;

Fait à CRETEIL, L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SEPT MARS

LE GREFFIER LE PRESIDENT