Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/02916 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-ILDT

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 02 Décembre 2024

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE venant aux droits de METROPOLE HABITAT SAINT-ETIENNE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Madame [G] [P], chargée de contentieux locatif, munie d’un pouvoir

ET :

Madame [K] [C] [Y]

demeurant [Adresse 1]

non comparante

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le le 17 août 2017, la société Métropole Habitat [Localité 3] aux droits de laquelle vient désormais l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a donné à bail à Madame [K] [Y] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 391,11 euros, outre 149,15 euros de provision sur charges.

L’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a fait délivrer le 28 septembre 2023 à Madame [K] [Y] un commandement de payer des loyers échus pour un arriéré de 2927,40 euros, échéance d’août 2023 incluse, et de fournir les justificatifs d’assurance.

Par courrier en date du 5 septembre 2023, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2024, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a attrait Madame [K] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

à titre principal, constater la résiliation du contrat de location pour défaut d’assurance par le jeu de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, constater la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et charges par le jeu de la clause résolutoire, et le prononcé à titre infiniment subsidiaire, de la résiliation du contrat,ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, et notamment avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si besoin est,supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux, contenu du danger encouru pour l’immeuble et les autres locataires,sa condamnation au paiement de la somme de 440,03 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 30 avril 2024 (mois de mars inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience,sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et charges et en subissant les augmentations légales à compter de la date d’assignation jusqu’à l’entière libération des lieux,sa condamnation au paiement de la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts,sa condamnation au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par lettre électronique avec accusé de réception délivrée le 24 juin 2024.

L’audience s’est tenue le 2 décembre 2024 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

L’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, représenté par Madame [G] [P], chargée de contentieux locatif muni d’un pouvoir délivré par la directrice générale, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance à l’exception de sa demande principale dont il s’est désisté compte tenu de la réception d’une attestation d’assurance. Il a sollicité la validation du plan en cours sur la somme de 552,16 euros et prévoyant un échéancier avec des mensualités à hauteur de 120 euros.

Madame [K] [Y], citée à étude, n’a pas comparue et n’a pas été représentée.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier de la présente juridiction.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR L’ABSENCE DU DÉFENDEUR

En l’espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

L’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a bien informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

SUR LA DEMANDE DE SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l’historique des loyers et du décompte, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [K] [Y] le 28 septembre 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 2927,40 euros, échéance d’août 2023 incluse.

Il est rapporté que le commandement de payer délivré à Madame [K] [Y] est demeuré partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 novembre 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

L’analyse des éléments comptables démontre également qu’à la date de l’audience, la dette locative demeure impayée et se monte à la somme de 552,16 euros, échéance de novembre 2024 incluse.

Il convient donc de condamner Madame [K] [Y] à payer cette somme à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Cependant, compte tenu d’un échéancier en cours avec la locataire dont la validation est demandée par le bailleur, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Madame [K] [Y] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 120 euros par mois pendant 4 mois, la 5ème mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir jouée.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

— la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

— la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible (laquelle couvre la dette échéance de novembre 2024 incluse) ;

— Madame [K] [Y] devra régler à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce à compter du 1er décembre 2024, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

— Et faute par Madame [K], [C] [Y] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement de commissaire de justice de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— Et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE aux frais et aux risques et périls de Madame [K] [Y], dans les conditions prévues par l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

SUR LA DEMANDE DE SUPPRESSION DU DÉLAI DE DEUX MOIS QUI SUIT LE COMMANDEMENT DE QUITTER LES LIEUX

Conformément à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, qui dispose que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

En vertu de ce même article, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Conformément aux articles L.412-3 et L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation, en prenant en considération notamment, la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, les situations respectives du propriétaire et de l’occupant, l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Le juge est tenu d’opérer un contrôle de proportionnalité au stade de la détermination et de l’opportunité de la mesure adoptée pour mettre fin au trouble manifestement illicite relevé. Ledit contrôle peut se manifester dans le choix des modalités qui peuvent assortir la mesure soit pour renforcer cette dernière soit pour en atténuer les effets.

Le juge doit donc se déterminer, au vu des circonstances de l’espèce, en confrontant les intérêts en cause et les droits fondamentaux invoqués et garantis comme, en l’espèce, par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme.

En l’espèce, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE sollicite la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sans en justifier.

Par conséquent, la demande de l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE aux fins de suppression du délai qui suit le commandement de quitter les lieux, fixé à deux mois, sera rejetée.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Madame [K], [C] [Y] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il y a donc lieu de le débouter de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [K] [Y] aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonce à la CAF valant saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de la dénonciation à la préfecture.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE RECEVABLE l’action de l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail signé le 17 août 2017 entre la société Métropole Habitat [Localité 3] aux droits de laquelle vient désormais l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE et Madame [K] [Y], concernant l’immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 1], sont réunies et que le bail est résilié à compter du 29 novembre 2023 ;

CONDAMNE Madame [K] [Y] à payer à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE la somme de 552,16 euros, échéance de novembre 2024 incluse au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [K] [Y] à se libérer en 4 mensualités de 120 euros, la 5ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 1er du mois suivant la présente décision ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir jouée si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [K], [C], [Y] dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;

— Madame [K] [Y] devra régler à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

— faute par Madame [K] [Y] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, aux frais et aux risques et périls de Madame [K] [Y] ;

DÉBOUTE l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de sa demande de suppression du délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux ;

DÉBOUTE l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [K] [Y] aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonce à la CAF valant saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de la dénonciation à la préfecture ;

DÉBOUTE l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION