MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 18 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/01392 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WJWB

CODE NAC : 70C – 0A

AFFAIRE : S.C.I. VILLENEUVE 26 C/ S.A.S. BZ RESTAURATION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. VILLENEUVE 26, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 897 794 608, dont le siège social est sis 13 Avenue Robert-André Vivien – 94160 SAINT-MANDE

représentée par M^e Hervé BENCHÉTRIT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1992

DEFENDERESSE

S.A.S. BZ RESTAURATION, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 921 514 410, dont le siège social est sis 69 rue du Général de Gaulle – 94290 VILLENEUVE-LE-ROI,

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 17 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 18 Décembre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 20 juillet 2022, la société Villeneuve 26 a donné à bail à M. [N] [E] et M. [J] [B], représentant la société BZ Restauration, un local commercial situé 71, rue du Général de Gaulle à Villeneuve-le-Roi (94219).

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2025, la société Villeneuve 26 a fait assigner la société BZ Restauration devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— voir ordonnée son expulsion ainsi que celle de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— la voir condamnée à lui verser une indemnité d’occupation égale à 5 % du loyer mensuel par jour jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clés,

— la voir condamnée à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 17 novembre 2025, la société Villeneuve 26, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile, la société BZ Restauration n’a pas constitué avocat.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Au cas présent, le contrat conclu entre les parties stipule, en son article 6 que : « par dérogation au statut des baux commerciaux et conformément à l’article L. 145-5 du code de commerce, le présent bail est consenti pour une durée ferme de trois ans à compter du 01/08/2022 pour se terminer le 31/07/2025 ».

Il est précisé que : « à l’arrivée du terme, le preneur devra spontanément libérer les lieux de tout occupant et il devra procéder à l’enlèvement de tout le mobilier et effets qui s’y trouvent, à ses frais ».

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 17 juillet 2025, la société Villeneuve 26 a rappelé à la société BZ Restauration son obligation de quitter le local objet du bail au plus tard le 31 juillet 2025 et de le restituer vide de toute occupation et de tout effet personnel.

Or, il résulte du constat de commissaire de justice établi Maître [T] [Y] le 31 juillet 2025 que la société BZ Restauration n’avait pas, à cette date, libéré les lieux conformément à ses obligations contractuelles.

Dans ces circonstances, il y a lieu de constater que la société BZ Restauration occupe sans droit ni titre les locaux situés 71, rue du Général de Gaulle à Villeneuve-le-Roi (94219), de sorte que le trouble manifestement illicite allégué par la demanderesse est constitué.

L’expulsion de la société BZ Restauration et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

La société Villeneuve 26 sollicite une indemnité d’occupation égale à 5 % du loyer mensuel par jour jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clés.

Or, cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel la bailleresse peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Ainsi, l’indemnité d’occupation due par la société BZ Restauration depuis le 31 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

La société Villeneuve 26 sera déboutée du surplus de sa demande.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société BZ Restauration, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, listés par l’article 695 du code de procédure civile, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société BZ Restauration ne permet d’écarter la demande de la société Villeneuve 26 formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la société BZ Restauration occupe sans droit ni titre depuis le 31 juillet 2025 les locaux situés 71, rue du Général de Gaulle à Villeneuve-le-Roi (94219),

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société BZ Restauration et de tout occupant de son chef des locaux 71, rue du Général de Gaulle à Villeneuve-le-Roi (94219) ainsi que la restitution des moyens d’y accéder, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société BZ Restauration, à compter du 15 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la société BZ Restauration à la payer,

DEBOUTONS la société Villeneuve 26 du surplus de sa demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation,

CONDAMNONS la société BZ Restauration aux entiers dépens, listés par l’article 695 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la société BZ Restauration à payer à la société Villeneuve 26 la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELONS que la présente ordonnance a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 18 décembre 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS