Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 22 mai 2025

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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19-21, Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

substituée par la SCP MENARD-JULIENNE, société d’avocats au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [J]

Appartement 6 Etage 2

96 Rue Saint Jacques

44200 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 21 novembre 2024

date des débats : 21 novembre 2024

délibéré au : 06 février 2025 prorogé au 22 mai 2025

RG N° N° RG 24/01965 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NDKI

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER

CCC à Monsieur [N] [J] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 2 septembre 2022 à effet au même jour, [L] [K] et [O] [M] ont donné à bail à [N] [J] un logement meublé de type T2 leur appartenant sis, 96 rue Saint-Jacques, 2ème étage, appartement n°6 – 44200 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 520 € outre une provision mensuelle pour charges de 80 €.

[L] [K] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ont signé un contrat de cautionnement Visale le 31 août 2022.

Par acte de commissaire de justice du 29 mars 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à [N] [J] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 817 € arrêté au 26 mars 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner [N] [J] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire prononcer la réalisation du bail aux torts et griefs du preneur ;

· Ordonner l’expulsion de [N] [J] et de tout occupant de son chef du logement, avec au besoin le concours de la force publique ;

· Condamner [N] [J] au paiement de la somme de 1.417 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 mars 2024 sur la somme de 817 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

· Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

· Condamner [N] [J] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

· Condamner [N] [J] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

· Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 5 novembre 2024, par les services sociaux du département indiquant ne pas avoir réussi à établir de contact avec le locataire et le propriétaire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2024.

A ladite audience, ACTION LOGEMENT SERVICES se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 4.826? € au titre des loyers et charges échus à la date du 15 novembre 2024.

Régulièrement assigné à étude, [N] [J] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. Pour raisons de service, le délibéré a été prorogé au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige et il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits du bailleur

Suivant l’article 2305 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2306 du code civil énonce que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre les bailleurs et ACTION LOGEMENT SERVICES le 31 août 2022 s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’État et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8 de ce contrat stipule que : “Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ”.

En outre, l’article 7.1 de la convention État – UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.

Ainsi, en application des dispositions précitées, ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’a les bailleurs à l’encontre de [N] [J] et notamment dans le droit de demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la notification du commandement de payer à la CCAPEX le 1er avril 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 20 juin 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 20 juin 2024 a été régulièrement dénoncée par ACTION LOGEMENT SERVICES au représentant de l’État dans le département le 20 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 novembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

Sur le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 7.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à [N] [J] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 817 € arrêté au 26 mars 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Or, le relevé de compte locataire ne mentionne aucun solde qui puisse permettre de vérifier le montant de la dette locative et son éventuel règlement dans les deux mois suivant le commandement de payer.

La demande de constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire est donc rejetée.

Sur le prononcé de la résiliation du bail

L’article 1217 du code civil dispose que “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter”.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Il appartient au juge d’apprécier si le ou les manquements invoqués par le demandeur sont suffisamment graves pour justifier une résiliation du contrat.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il résulte du décompte locataire que [N] [J] a payé l’intégralité de ses loyers depuis le début du bail en septembre 2022 jusqu’au 31 janvier 2024, où l’intervention de Visale est immédiate et totale. En septembre, novembre et décembre 2023, le locataire a réglé son loyer en plusieurs fois, mais l’a réglé intégralement au cours du mois. A compter de décembre 2023, la CAF verse chaque mois directement l’allocation à hauteur de 191 €.

Ensuite, [N] [J] a payé, le 28 février 2024, 400 € de son loyer de 600 € (la CAF versant 191 €, soit un total de 591 € sur 600 € versés au bailleur) puis Visale paye l’intégralité.

De fait, à la date de l’audience, le locataire ne paye plus ses loyers depuis neuf mois, ce qui justifie de prononcer la résiliation du bail.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de [N] [J].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ACTION LOGEMENT SERVICES est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[N] [J] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 4.826? € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 15 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse. En conséquence, [N] [J] sera condamné au paiement de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Le défendeur sera enfin condamné à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 16 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges avec revalorisation incluse, soit la somme de 600 €, dans les limites que celle-ci aura réglée à ce titre aux bailleurs.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil énonce que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

[N] [J] ne s’est présenté ni aux rendez-vous du service social du département ni à l’audience du 21 novembre 2024 et ne présente ainsi aucune demande de délais. La partie demanderesse n’en propose pas.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [N] [J].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [N] [J], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 2 septembre 2022 entre [L] [K] et [O] [M] d’une part et [N] [J] d’autre part, concernant le logement sis 96 rue Saint Jacques, 2ème étage, appartement n°6 – 44200 NANTES ;

REJETTE la demande de constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [N] [J] et à payer à LA SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4.826 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 15 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, et ce outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE à [N] [J], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [N] [J] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [N] [J] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 7 février 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges avec revalorisation, soit la somme mensuelle de 600 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, et dans les limites qu’elle aura réglée à ce titre aux bailleurs ;

CONDAMNE [N] [J] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY