MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00989 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WCI7

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.A.S. EQUIP’OFFICE ayant pour mandataire la société FONCIA VAL DE MARNE C/ S.A.S. LE KOTI DU MIEUX ETRE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

GREFFIERS : lors des débats, Madame Valérie PINTE, Greffier

; lors du prononcé,Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. A. S. EQUIP’OFFICE AYANT POUR MANDATAIRE LA SOCIÉTÉ FONCIA VAL DE MARNE

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 381 605 138

dont le siège social est sis 2 boulevard Albert 1er – 94130 NOGENT-SUR-MARNE

représentée par Maître Jean-François BLANC, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : E0308

DEFENDERESSE

S. A. S. LE KOTI DU MIEUX ETRE

immattriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 933 391 906

dont le siège social est sis 7 rue Richard Gardebled – 93110 ROSNY-SOUS-BOIS

et à l’adresse des lieux loués sis 188 grande rue Charles de Gaulle – 94130 NOGENT-SUR-MARNE

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 25 Septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 23 Octobre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 31 mars 2015, la SAS EQUIP’OFFICE a donné à bail commercial à la SAS SOPHRO KHEPRI des locaux situés 188, Grande rue Charles de Gaulle à NOGENT-SUR-MARNE (94130), moyennant un loyer annuel de 32 220,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Par acte du 25 juillet 2024, la SAS SOPHRO KHEPRI, représentée par la SARL MJL, en la personne de Maître [J] [V], mandataire liquidateur, a cédé son fonds de commerce à la SAS Le KOTI Du Mieux Etre.

Des loyers sont demeurés impayés.

La SAS EQUIP’OFFICE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 9 avril 2025 à la SAS Le KOTI Du Mieux Etre pour une somme de 22 600,00 € au titre de l’arriéré locatif au 1 avril 2025.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice des 17 et 18 juin 2025, la SAS EQUIP’OFFICE a fait assigner la SAS Le KOTI Du Mieux Etre devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la SAS Le KOTI Du Mieux Etre et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la SAS Le KOTI Du Mieux Etre à payer à SAS EQUIP’OFFICE la somme provisionnelle de 26 416,26 €, terme de mai 2025 inclus, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 mai 2025 majorée des intérêts légaux à compter du 9 avril 2025, date du commandement de payer,

— condamner la SAS Le KOTI Du Mieux Etre au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, soit la somme de 3 384,26 €, avec réévaluation annuelle en fonction de l’ILC, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la SAS Le KOTI Du Mieux Etre au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 25 septembre 2025, la SAS EQUIP’OFFICE, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, et a actualisé sa créance à la somme de 7 914,62 € au 23 septembre 2025.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la SAS Le KOTI Du Mieux Etre n’a pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SAS EQUIP’OFFICE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 22 600,00 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 10 mai 2025.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SAS Le KOTI Du Mieux Etre depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Il n’y a pas lieu de prévoir une réévaluation annuelle de cette somme en fonction de l’indice des loyers commerciaux.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SAS EQUIP’OFFICE, l’obligation de la SAS Le KOTI Du Mieux Etre au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 23 septembre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 7 914,62 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SAS Le KOTI Du Mieux Etre, avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2025, date de la date de délivrance du commandement de payer.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS Le KOTI Du Mieux Etre, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS Le KOTI Du Mieux Etre ne permet d’écarter la demande de la SAS EQUIP’OFFICE formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 10 mai 2025,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS Le KOTI Du Mieux Etre, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la SAS Le KOTI Du Mieux Etre à la payer,

DISONS n’y avoir lieu de prévoir une réévaluation annuelle de cette somme en fonction de l’indice des loyers commerciaux,

CONDAMNONS par provision la SAS Le KOTI Du Mieux Etre à payer à SAS EQUIP’OFFICE la somme de 7 914,62 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 23 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2025, date de délivrance du commandement de payer,

CONDAMNONS la SAS Le KOTI Du Mieux Etre aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la SAS Le KOTI Du Mieux Etre à payer à la SAS EQUIP’OFFICE la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 23 octobre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,