MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 08 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00056 – N° Portalis DB3T-W-B7J-VSUO

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. DE LA PEPINIERE A NOISEAU C/ S.A.S. MSW CONCEPT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I. DE LA PEPINIERE A NOISEAU

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 381 036 433

dont le siège social est sis 12 Rue Sadi Carnot – 94880 NOISEAU

représentée par Maître Céline NETTHAVONGS, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : C1075

DEFENDERESSE

S. A. S. MSW CONCEPT

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 849 341 458

dont le siège social est sis 242 boulevard Voltaire – Rez-de-Chaussée – 75011 PARIS

non représentée

*******

Débats tenus à l’audience du : 02 Juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 08 Juillet 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 08 Juillet 2025

*******

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 19 décembre 2022, la SCI DE LA PEPINIERE A NOISEAU a donné à bail commercial à la SAS MSW CONCEPT des locaux situés 12 rue Sadi Carnot 94880 NOISEAU, moyennant un loyer annuel de 15 600,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

La SCI DE LA PEPINIERE A NOISEAU a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 22 août 2024 à la SAS MSW CONCEPT pour une somme de 5 614,75 € au titre de l’arriéré locatif au 17 août 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2025, la SCI DE LA PEPINIERE A NOISEAU a fait assigner la SAS MSW CONCEPT devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la SAS MSW CONCEPT et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la SAS MSW CONCEPT à payer à la SCI DE LA PEPINIERE A NOISEAU la somme provisionnelle de 7 983,35 € au titre de l’arriéré locatif arrêté à décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la SAS MSW CONCEPT au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— juger que les sommes dues par la SAS MSW CONCEPT à la SCI DE LA PEPINIERE A NOISEAU seront majorées de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— condamner la SAS MSW CONCEPT au paiement d’une somme de 1 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 2 juin 2025, lors de laquelle la SCI DE LA PEPINIERE A NOISEAU, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 1 984,89 € au 2 juin 2025.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la SAS MSW CONCEPT n’a pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 8 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI DE LA PEPINIERE A NOISEAU n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 5 614,75 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI DE LA PEPINIERE A NOISEAU, l’obligation de la SAS MSW CONCEPT au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 2 juin 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 1 984,89 € [mois de juin 2025 inclus], somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SAS MSW CONCEPT, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 9 janvier 2025, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois.

Il ressort de la lecture du décompte que la SAS MSW CONCEPT a réglé la totalité de sa dette locative le 26 mai 2025 et que la somme restant due correspond au loyer du mois de juin 2025, exigible au 1er juin 2025.

Dans ces conditions, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à la SAS MSW CONCEPT un délai de 15 jours pour s’acquitter de sa dette locative, cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Sur les clauses pénales

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS MSW CONCEPT, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS MSW CONCEPT ne permet d’écarter la demande de la SCI DE LA PEPINIERE A NOISEAU formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS par provision la SAS MSW CONCEPT à payer à la SCI DE LA PEPINIERE A NOISEAU la somme de 1 984,89 € au titre du solde des loyers, charges et accessoires au 2 juin 2025 (mois de juin 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 9 janvier 2025, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

AUTORISONS la SAS MSW CONCEPT à se libérer de la dette locative dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision,

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

DISONS que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial,

DISONS que, faute pour la SAS MSW CONCEPT de payer dans le délai susvisé le montant de la dette locative :

— le tout deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera acquise,

— il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SAS MSW CONCEPT et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués,

— en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

— une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

CONDAMNONS la SAS MSW CONCEPT aux entiers dépens listés par l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la SAS MSW CONCEPT à payer à la SCI DE LA PEPINIERE A NOISEAU la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 8 juillet 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,