MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 16 Janvier 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01302 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VMU4

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. FONCIERE MURS ILE DE FRANCE C/ S.A.S.U. TNK, [B] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I. FONCIERE MURS ILE DE FRANCE

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 883 081 804

dont le siège social est sis 137 rue de Paris – 94220 CHARENTON LE PONT

représentée par Maître Antoine GOURDET, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : P0557

DEFENDEURS

S. A. S. U. TNK

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 977 841 576

dont le siège social est sis 47 avenue Anatole France – 94400 IVRY SUR SEINE

non représentée

Monsieur [B] [R] né le 03 Janvier 1987 à JAFFNA (SRI LANKA), demeurant 198 rue Marcel Hartmann – 94200 IVRY SUR SEINE

non comparant, ni représenté

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Débats tenus à l’audience du : 16 Décembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : le 16 Janvier 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 15 mai 2023, la S.C.I. FONCIERE MURS ILE DE FRANCE a donné à bail commercial à Monsieur [B] [R], agissant tant en son nom personnel qu’en qualité de Président de la S.A.S.U. TNK en cours de formation, des locaux situés 47 avenue Anatole France à VITRY SUR SEINE (94400), moyennant un loyer annuel de 12 900,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Par acte du 15 mai 2023, Monsieur [B] [R] s’est porté caution solidaire de la S.A.S.U. TNK pour les sommes dues dans le cadre du bail pour une durée de 9 ans.

Des loyers sont demeurés impayés.

La S.C.I. FONCIERE MURS ILE DE FRANCE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 4 avril 2024 puis du 11 juillet 2024 à la S.A.S.U. TNK pour une somme de 2 414,60 € au titre de l’arriéré locatif au 5 juillet 2024.

La S.C.I. FONCIERE MURS ILE DE FRANCE a dénoncé le commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 30 août 2024 à Monsieur [B] [R], en sa qualité de caution.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice du 11 septembre 2024, la S.C.I. FONCIERE MURS ILE DE FRANCE a fait assigner la S.A.S.U. TNK et Monsieur [B] [R] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

– constater que depuis la S.A.S.U. TNK est occupante sans droit ni titre,

– ordonner l’expulsion de la S.A.S.U. TNK et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

– ordonner le transport du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur et ce en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourraient être dues,

– condamner la S.A.S.U. TNK à payer à la S.C.I. FONCIERE MURS ILE DE FRANCE la somme provisionnelle de 3 057,35 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, sur la somme de 2 414,60 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

– condamner solidairement Monsieur [B] [R] à payer avec la S.A.S.U. TNK la somme provisionnelle de 3 057,35 € au titre de l’arriéré locatif,

– condamner solidairement la S.A.S.U. TNK et Monsieur [B] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux,

– condamner solidairement la S.A.S.U. TNK et Monsieur [B] [R] au paiement d’une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements et leur dénonciation.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 16 décembre 2024, la S.C.I. FONCIERE MURS ILE DE FRANCE, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisant la dette locative à la somme de 2 739,31 €.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la S.A.S.U. TNK et Monsieur [B] [R] n’ont pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 11 juillet 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. FONCIERE MURS ILE DE FRANCE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 2 414,60 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 12 août 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S.U. TNK et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S.U. TNK depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. FONCIERE MURS ILE DE FRANCE, l’obligation de la S.A.S.U. TNK au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 10 décembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 256,89 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S.U. TNK, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement.

Ont en effet été déduits du décompte :

— les sommes demandés au titre des frais d’avocat, lesquels sont compris dans l’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— les frais de commandements de payer et de dénonciations, lesquels sont compris dans les dépens,

— les frais de relance, non justifiés.

Sur le cautionnement, il apparaît que la S.C.I. FONCIERE MURS ILE DE FRANCE se prévaut d’un cautionnement du 15 mai 2023 par lequel Monsieur [B] [R] affirme, dans une mention manuscrite, se porter caution solidaire de la S.A.S.U. TNK pour la durée de 9 années « en garantie de toutes les sommes dues ou à devoir directement ou indirectement au titre du bail en principal, intérêts et accessoires, y incluses les éventuelles réparations et indemnités d’occupation », renonçant aux bénéfices de division et de discussion.

De plus, la S.C.I. FONCIERE MURS ILE DE FRANCE a fait dénoncer le commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 30 août 2024 à Monsieur [B] [R].

Dès lors, aucune contestation sérieuse ne pèse sur ce cautionnement et Monsieur [B] [R] doit être solidairement condamné au paiement des sommes pour lesquelles la présente décision condamne la S.A.S.U. TNK.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S.U. TNK et Monsieur [B] [R], qui succombent, doivent supporter in solidum la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S.U. TNK et Monsieur [B] [R] ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. FONCIERE MURS ILE DE FRANCE formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 12 août 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S.U. TNK et de tout occupant de son chef des lieux situés 47 avenue Anatole France à VITRY SUR SEINE (94400) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S.U. TNK, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS solidairement la S.A.S.U. TNK et Monsieur [B] [R] à la payer,

CONDAMNONS solidairement par provision la S.A.S.U. TNK et Monsieur [B] [R] à payer à la S.C.I. FONCIERE MURS ILE DE FRANCE la somme de 256,89 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 10 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2024, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

CONDAMNONS in solidum la S.A.S.U. TNK et Monsieur [B] [R] aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements et de leur dénonciation,

CONDAMNONS in solidum la S.A.S.U. TNK et Monsieur [B] [R] à payer à la S.C.I. FONCIERE MURS ILE DE FRANCE la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 16 janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,