MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 18 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00421 – N° Portalis DB3T-W-B7J-VZBC

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C. SOCIETE CIVILE POUR LA LOCATION DU CENTRE COMMERCI AL REGIONAL DE CRETEIL C/ S.A.S. MGL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : lors des débats, Madame Louise DJIRETA-DJOBSIA, Greffier lors du prononcé, Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

SOCIETE CIVILE POUR LA LOCATION DU CENTRE COMMERCIAL REGIONAL DE CRETEIL

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 320 217 391

dont le siège social est sis 26 Boulevard des Capucines – 75009 PARIS

représentée par Maître Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : P043

DEFENDERESSE

S. A. S. MGL – EXPLOITANT SOUS L’ENSEIGNE LOLLY’S

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 823 097 183

dont le siège social est sis 102 avenue des Champs-Elysées – 75008 PARIS

représentée par Maître Dominique MESTRE ANGELINA, avocat au barreau du VAL-DE-MARN E – Vestiaire : PC416, avocat postulant et par Maître Alain CHETRIT, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

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Débats tenus à l’audience du : 16 Septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 14 Octobre 2025, prorogé au 04 Novembre 2025 puis prorogé au 18 Novembre 2025, nouvelle date indiquée par le Président

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 13 août 2019, la société civile pour la location du centre commercial régional de Créteil (SOLOREC) a donné à bail commercial à la SAS MGL le local n° 2329 dépendant du centre commercial CRETEIL SOLEIL, sis 101 avenue du Général de Gaulle à CRETEIL (94012), moyennant un loyer annuel de 88 400,00 €, hors charges et hors taxes, outre un loyer variable calculé au taux de 9 % hors taxes sur le chiffre d’affaires hors taxes.

Par avenant du 29 octobre 2021, la SAS MGL a loué en sus le local n°5240, à usage de réserve, pour la somme annuelle de 6 500 € hors charges et hors taxes en principal.

Le montant du loyer minimum garanti trimestriel s’élève à la somme en principal de 24 709,09 € hors charges et hors taxes.

Des loyers étant demeurés impayés, la SOLOREC a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 27 novembre 2024 à la SAS MGL pour une somme de 49 434,84 € au titre de l’arriéré locatif au 25 novembre 2024.

C’est dans ces conditions que par actes d’huissier des 28 février 2025 (locaux loués) et 3 mars 2025 (siège social), la SOLOREC a fait assigner la SAS MGL devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail avec toutes conséquences de droit.

Vu les conclusions soutenues à l’audience pour la SOLOREC, qui sollicite :

— l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la SAS MGL et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 500,00 € par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la SAS MGL à payer à la SOLOREC la somme provisionnelle de 161 377,86 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3e trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, sur la somme de 49 434,84 € et à compter des échéances successives pour le surplus,

— condamner la SAS MGL au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— condamner la SAS MGL au paiement d’une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Vu les conclusions soutenues à l’audience pour la SAS MGL, qui élèvent des contestations et sollicite en conséquence qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé, ainsi que la délivrance à la bailleresse d’une injonction sous astreinte de communiquer les pièces justificatives des provisions sur charges et de la clef de répartition de celles-ci, de faire sous astreinte à la société bailleresse aux fins de justifications, outre ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles à hauteur de 2 000 € ;

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SOLOREC n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 49 434,84 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 28 décembre 2024.

Les contestations relatives à la surface des locaux loués et aux charges recouvrables ne constituent pas des moyens sérieux au regard :

— du principal de la dette locative qui est dû,

— de la clause du bail qui stipule expressément que la répartitiond es charges s’effectuera au prorata de la surface exploitée, laquelle correspond à la surface GLA des locaux, avec un coefficient de pondération défini et des régularisations,

— des régularisations de charges qui apparaissent dans les décomptes locatifs,

— aux justificatifs communiqués ou mis à disposition pour consultation,

— de l’absence de pièce comptable de nature à établir que certaines charges seraient indues.

Il n’y a donc pas lieu à la délivrance à la bailleresse d’une injonction de communication de pièces sous astreinte.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS MGL et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, sans qu’il y ait lieu à astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SAS MGL depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SOLOREC, l’obligation de la SAS MGL au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 3e trimestre 2025 inclus n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 161 377,86 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SAS MGL, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 49 434,84 € et à compter du 28 février 2025 pour le surplus.

La clause du bail relative au dépôt de garantie est susceptible d’être qualifiée de clause pénale, comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS MGL supportera la charge des dépens.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS MGL ne permet d’écarter la demande de la SOLOREC formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 28 décembre 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS MGL et de tout occupant de son chef des locaux n° 2329 et 5240 dépendant du centre commercial CRETEIL SOLEIL, sis 101 avenue du Général de Gaulle à CRETEIL (94012), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS MGL, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la SAS MGL à la payer,

CONDAMNONS par provision la SAS MGL à payer à a société civile pour la location du centre commercial régional de Créteil la somme de 161 377,86 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 3e trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2024 sur 49 434,84 € euros et à compter du 28 février 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie,

DISONS n’y avoir lieu à injonction de communication de pièces sous astreinte,

CONDAMNONS la SAS MGL aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la SAS MGL à payer à la société civile pour la location du centre commercial régional de Créteil la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 18 novembre 2025.

LE GREFFIERR LE JUGE DES RÉFÉRÉS,