MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 26 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00017 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WRUL

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. NG C/ S.A.S.U. ELIA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I. NG

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 433 808 755

dont le siège social est sis 9/1 rue Salengro – 94450 LIMEIL BREVANNES

représentée par Maître Raphaël BENILLOUCHE, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : P0519

DEFENDERESSE

S. A. S. ELIA

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 839 121 530

dont le siège social est sis 8 rue Claude Bernard – 94450 LIMEIL BREVANNES

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 26 Février 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : le 26 Mars 2026

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 12 avril 2018, la société NG a donné à bail commercial à la société ELIA des locaux situés 8 rue Claude Bernard – ZAC Léon Bernard à Limeil-Brévannes (94450), moyennant un loyer annuel de 18 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par exploit de commissaire de justice du 18 mars 2024 la société NG a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société ELIA pour une somme de 37 264,28 € au titre de l’arriéré locatif au 10 février 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2025, la société NG a fait assigner la société ELIA devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société ELIA et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société ELIA à payer à la société NG la somme provisionnelle de 15 225,75 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1 octobre 2025 ,

— condamner la société ELIA à payer à la société NG la somme provisionnelle de 46 246,76 € au titre de l’accord de conciliation,

— condamner la société ELIA à payer à la société NG la somme de 5 000 € au titre de son préjudice moral,

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner la société ELIA au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— condamner la société ELIA au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 26 février 2026, la société NG, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative à la somme de 67 532,51 €.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la société ELIA n’a pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société NG n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 37 264,28 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 19 avril 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société ELIA et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société ELIA depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte et de l’avis de rejet du chèque de la preneuse, effectué en exécution du constat d’accord du 13 décembre 2024, produits par la société NG, l’obligation de la société ELIA au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1 octobre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 61 472,51 €, correspondant à la somme de 46.246,76 € mentionnée dans ledit constat d’accord et de 15 225,75 € au titre de l’arriéré locatif, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société ELIA , avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 37 264,28 € et à compter du 23 décembre 2025 pour le solde.

Il sera rappelé qu’il ne peut être tenu compte de l’actualisation de la dette formulée à l’audience par la société NG en ce que la société ELIA n’a pas comparu.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 23 décembre 2025, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois.

La clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, la demande en dommages-intérêts au titre du préjudice moral de la société NG n’est pas formée à titre provisionnel au sein du dispositif des conclusions et aucune demande spécifique n’a été formulée à l’audience à ce titre.

Dans ces conditions, le juge étant saisi des prétentions figurant au dispositif des conclusions visées à l’audience, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande car il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur une demande en paiement d’une somme non provisionnelle.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société ELIA, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société ELIA ne permet d’écarter la demande de la société NG formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 19 avril 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société ELIA et de tout occupant de son chef des lieux situés 8 rue Claude Bernard – ZAC Léon Bernard à Limeil-Brévannes (94450) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société ELIA , à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la société ELIA à la payer,

CONDAMNONS par provision la société ELIA à payer à la société NG la somme de 61 472,51 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 1 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2024 sur 37 264,28 € euros et à compter du 23 décembre 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 23 décembre 2025, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre du dépôt de garantie,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre du préjudice moral,

CONDAMNONS la société ELIA aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la société ELIA à payer à la société NG la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 26 mars 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,