MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 05 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00783 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WA35

CODE NAC : 59B – 0A

AFFAIRE : PARIS HABITAT – OPH anciennement l’Office Public d’Aménagement et de Construction de Paris (OPAC de Paris) C/ Association KANA JEUNESSE D’AVENIR, ASSOCIATION DES PARENTS DU BOIS L’ABBÉ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

PARIS HABITAT – OPH ANCIENNEMENT L’OFFICE PUBLIC D’AMÉNAGEMENT ET DE CONSTRUCTION DE PARIS (OPAC DE PARIS

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 344 810 825

dont le siège social est sis 21 bis rue Claude Bernard – 75005 PARIS

représentée par Maître Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : P0173

DEFENDERESSES

ASSOCIATION KANA JEUNESSE D’AVENIR

immatriculée au SIREN sous le numéro 829 852 086

dont le siège social est sis 16 Square Lulli – 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE

ASSOCIATION DES PARENTS DU BOIS L’ABBÉ

immatriculée au SIREN sous le numéro 829 519 180

dont le siège social est sis 2 Avenue Boileau – 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE

toutes deux non représentées

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Débats tenus à l’audience du : 27 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 05 Janvier 2026

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 05 Janvier 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1 juillet 2019, l’EPIC Paris Habitat – OPH a donné à bail à l’association Kana Jeunesse d’Avenir et l’association des Parents du Bois d’Abbé un local situé 16, Square Lulli à CHAMPIGNY-SUR-MARNE (94500), moyennant un loyer annuel de 2 880,00 €, hors charges et hors taxes.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par exploit de commissaire de justice du 10 février 2025, l’EPIC Paris Habitat – OPH a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’association Kana Jeunesse d’Avenir et l’association des Parents du Bois d’Abbé pour une somme de 3 352,17 € au titre de l’arriéré locatif au 5 février 2025.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 16 mai 2025, l’EPIC Paris Habitat – OPH a fait assigner l’association Kana Jeunesse d’Avenir et l’association des Parents du Bois d’Abbé devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

A titre principal :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,ordonner l’expulsion de l’association Kana Jeunesse d’Avenir et l’association des Parents du Bois d’Abbé et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,condamner l’association Kana Jeunesse d’Avenir et l’association des Parents du Bois d’Abbé à payer à l’EPIC Paris Habitat – OPH la somme provisionnelle de 4 544,73 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 avril 2025 ,condamner l’association Kana Jeunesse d’Avenir et l’association des Parents du Bois d’Abbé au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,n’accorder aucun délai de paiement supplémentaire au locataire en raison du montant et de l’ancienneté de la dette,A titre subsidiaire, si par impossible des délais de paiement pour régler les sommes dues étaient accordées :

n’accorder des délais de paiement que sous réserve du strict paiement des échéances courantes de loyers et de charges ainsi que des paiements des mensualités accordées à date fixe,à défaut, en cas de simple retard ou de défaut de paiement, dire et juger que la déchéance du terme sera acquise et que le bailleur pourra alors librement engager l’expulsion des preneurs,En tout état de cause :

condamner l’association Kana Jeunesse d’Avenir et l’association des Parents du Bois d’Abbé au paiement d’une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de la présente assignation.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Par ordonnance de référé du 13 octobre 2025, la réouverture des débats a été ordonnée pour permettre aux défendeurs de constituer avocat et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 27 novembre 2025.

A l’audience du 27 novembre 2025, l’EPIC Paris Habitat – OPH, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative à la somme de 2 365,33 €.

Bien que régulièrement assignées par acte remis à étude, l’association Kana Jeunesse d’Avenir et l’association des Parents du Bois d’Abbé n’ont pas constitué avocat.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 5 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Cette disposition permet aux parties à un contrat de bail de prévoir une clause résolutoire, octroyant au bailleur la faculté de résilier de plein droit le bail, en cas de non-exécution par le locataire de l’une des obligations mentionnées au contrat.

En l’espèce, le bail dérogatoire comprend une clause résolutoire selon laquelle le contrat sera résolu de plein droit, un mois après un commandement demeuré infructueux, en cas de défaut de paiement aux termes convenus du contrat de tout ou partie du loyer ou des charges.

Le bailleur demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, l’EPIC Paris Habitat – OPH n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 3 352,17 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 11 mars 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de l’association Kana Jeunesse d’Avenir et l’association des Parents du Bois d’Abbé et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par l’association Kana Jeunesse d’Avenir et l’association des Parents du Bois d’Abbé depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par l’EPIC Paris Habitat – OPH, l’obligation de l’association Kana Jeunesse d’Avenir et l’association des Parents du Bois d’Abbé au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 26 novembre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 2 365,33 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner l’association Kana Jeunesse d’Avenir et l’association des Parents du Bois d’Abbé, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2025, date de la présente assignation.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’association Kana Jeunesse d’Avenir et l’association des Parents du Bois d’Abbé, qui succumbent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de l’association Kana Jeunesse d’Avenir et l’association des Parents du Bois d’Abbé ne permet d’écarter la demande de l’EPIC Paris Habitat – OPH formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 11 mars 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de l’association Kana Jeunesse d’Avenir et l’association des Parents du Bois d’Abbé et de tout occupant de son chef des lieux situés 16, Square Lulli à CHAMPIGNY-SUR-MARNE (94500) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées dans un lieu désigné par elles et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par l’association Kana Jeunesse d’Avenir et l’association des Parents du Bois d’Abbé, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS l’association Kana Jeunesse d’Avenir et l’association des Parents du Bois d’Abbé à la payer,

CONDAMNONS par provision l’association Kana Jeunesse d’Avenir et l’association des Parents du Bois d’Abbé à payer à l’EPIC Paris Habitat – OPH la somme de 2 365,33 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 26 novembre 2025 , avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2025 sur le surplus,

CONDAMNONS l’association Kana Jeunesse d’Avenir et l’association des Parents du Bois d’Abbé aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS l’association Kana Jeunesse d’Avenir et l’association des Parents du Bois d’Abbé à payer à l’EPIC Paris Habitat – OPH la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 5 janvier 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,