TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [G] [W]

Monsieur [B] [L]

Préfecture de [Localité 8]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07115 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PG3

N° MINUTE :

6/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 mars 2025

DEMANDERESSE

ELOGIE-SIEMP

Société anonyme dont le siège social est situé [Adresse 6]

représentée l’association AMIGUES AUBERTY JOUARY POMMIER en la personne de Maître Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire J114

DÉFENDEURS

Madame [G] [W]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

comparante en personne

Monsieur [B] [L]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 décembre 2024

ORDONNANCE

réputé contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 mars 2025 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 23 août 2022, la SA ELOGIE-SIEMP a donné à bail à Madame [G] [W] et Monsieur [B] [L] un appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 794,59 euros, outre une provision sur charges.

Monsieur [B] [L] a donné congé le 23 novembre 2023 à effet le 23 décembre 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ELOGIE-SIEMP a fait signifier par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2024 un commandement de payer la somme de 3800 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de décembre 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2024, la SA ELOGIE-SIEMP a fait assigner en référé Madame [G] [W] et Monsieur [B] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques de Madame [G] [W] et Monsieur [B] [L],

— condamner solidairement Madame [G] [W] et Monsieur [B] [L] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au jour du départ des lieux de Monsieur [B] [L], soit la somme de 4051,49 euros, avec intérêts au tauix légal à compter de l‘assignation,

— condamner Madame [G] [W] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 7 juin 2024, soit la somme de 1159,59 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner in solidum Madame [G] [W] et Monsieur [B] [L] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décmebre 2024.

A cette audience la SA ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l’arriéré de loyers concernant Madame [G] [W] à la somme de 1625,66 euros. Le bailleur a indiqué que les loyers courants étaient payés si bien qu’il a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement selon les modalités proposées en défense.

Madame [G] [W], comparante en personne, a reconnu le montant de la dette. Elle a indiqué être en CDI et percevoir 2200 de revenus par mois. Elle a aussi exliqué qu’elle remboursait 200 euros au titre d’un crédit à la consommation. Elle a proposé de verser 157 euros par mois pendant 36 mois en sus du loyer pour apurer la dette.

Bien que régulièrement assignés à personne, Monsieur [B] [L] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 5 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 juillet 2024 soit au six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CAF le 23 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 juillet 2024.

En conséquence, l’action introduite par la SA ELOGIE-SIEMP est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail signé par les parties le 23 août 2022 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 26 janvier 2024 pour la somme en principal de 3800 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 26 mars 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Madame [G] [W] et Monsieur [B] [L] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce la SA ELOGIE-SIEMP produit un décompte faisant apparaître que Madame [G] [W] et Monsieur [B] [L] restaient devoir la somme de 4051,49 euros au jour du départ des lieux de Monsieur [B] [L]. Madame [G] [W] reste lui devoir en outre la somme de 1625,66 euros (5677,15-4051,49) à la date du 11 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 943,57 euros le 29 novembre 2024). Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Madame [G] [W] reconnaît le montant de la totalité de la dette à l’audience.

Pour la somme de 4051,49 euros, Monsieur [B] [L], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Décision du 05 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07115 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PG3

En conséquence Madame [G] [W] et Monsieur [B] [L] seront condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 4051,49 euros arrêtée au jour du départ des lieux de Monsieur [B] [L], avec intérêt au taux légal à compter de l‘assignation conformément à la demande du bailleur.

En l’absence d’une clause de solidarité dans le contrat de bail, les défendeurs seront condamnés au paiement de cette somme provisionnelle conjointement.

En outre, Madame [G] [W] sera condamnée seule au paiement de la somme de 1625,66 euros arrêtée au 11 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.

Madame [G] [W] sera également condamnée au paiement à compter du 12 décembre 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, s’il n’est communiqué aux débats aucune pièce financière concernant Monsieur [B] [L], Madame [G] [W] fait en revanche état de revenus de 2200 euros dans le cadre d’un CDI. Elle n’a pas d’enfant à charge. Elle a repis le paiement des loyers courants depuis plusiuers mois et elle paraît en capacité de respecter un échéancier. Dans ces conditions, le bailleur a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement à hauteur de 157 euros pendant 36 mois, le dernier mois étant majoré du solde de la dette.

Au regard de ces éléments et de la qualité de la bailleresse, il convient de leur accorder d’office des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Faute pour Madame [G] [W] et Monsieur [B] [L] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [G] [W] et Monsieur [B] [L] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 août 2022 entre la SA ELOGIE-SIEMP et Madame [G] [W] et Monsieur [B] [L], concernant l’appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 26 mars 2024 ;

CONDAMNONS conjointement Madame [G] [W] et Monsieur [B] [L] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés au jour du départ des lieux de Monsieur [B] [L], la somme de 4051,49 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2024 ;

CONDAMNONS Madame [G] [W] seule à payer à la SA ELOGIE-SIEMP à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 11 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 943,57 euros le 29 novembre 2024) la somme de 1625,66 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024 ;

AUTORISONS Madame [G] [W] et Monsieur [B] [L] à s’acquitter des sommes pour lesquelles ils ont été condamnés, outre pour Madame [G] [W] le loyer et les charges courants, en 35 mensualités d’un montant d’au moins 157 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;

RAPPELONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme :

* la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,

* le solde de chaque dette deviendra immédiatement exigible,

* Madame [G] [W], et le cas échéant Monsieur [B] [L] s’il est occupant, devront quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),

* Madame [G] [W] sera tenue seule au paiement à la SA ELOGIE-SIEMP d’une indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux à compter du 12 décembre 2024,

* qu’à défaut pour Madame [G] [W] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, y compris Monsieur [B] [L] s’il est occupant, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

* que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS in solidum Madame [G] [W] et Monsieur [B] [L] à verser à la SA ELOGIE-SIEMP une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS in solidum Madame [G] [W] et Monsieur [B] [L] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

ORDONNONS la communication au Préfet de [Localité 8] de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection