MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 21 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00260 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WSOK

CODE NAC : 70C – 0A

AFFAIRE : ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE-DE-FRANCE, EPFIF C/ S.A.R.L. NEGOCE PLUS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER lors des débats : Madame Valérie PINTE, Greffier

GREFFIER lors du délibéré : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

L’ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE-DE-FRANCE, EPFIF, établissement public foncier d’Etat, immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 495 120 008, dont le siège social est sis 4-14, Rue Ferrus – 75014 PARIS, pris en la personne de son représentant légal, Monsieur [B] [U], Directeur Général, domicilié en cette qualité audit siège.

représenté par M^e Miguel BARATA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1185

DEFENDERESSE

S.A.R.L. NEGOCE PLUS, dont le siège social est sis 5 rue du Courson – 94320 THIAIS, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 805 344 553, représentée par son gérant en exercice, domicilié audit siège en cette qualité.

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 10 Mars 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 21 Avril 2026

Prorogé au 12 puis au 21 Mai 2026

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 18 octobre 2011, l’établissement Public Foncier d’Île-de-France, EPFIF a conclu avec la société PRO PAL une convention précaire portant sur des locaux correspondant au lot n°5 rue du Courson à Thiais (94320) , moyennant une redevance annuelle de 30 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Suivant acte sous seing privé à effet du 1 er janvier 2015, la société PRO PAL a cédé, avec l’agrément de l’EPFIF, appartenant à cette dernière à la SARL Negoce Plus son droit d’occupation temporaire et précaire, conformément aux charges et conditions prévues par la convention du 18 octobre 2011.

Des loyers sont demeurés impayés.

l’établissement Public Foncier d’Île-de-France, EPFIF a fait délivrer un congé convention occupation précaire pour le 31 mai 2025 par acte d’huissier du 14 février 2025 à la SARL Negoce Plus.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 20 février 2025, l’établissement Public Foncier d’Île-de-France, EPFIF a fait assigner la SARL Negoce Plus devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— ordonner l’expulsion de la SARL Negoce Plus et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte journalière de 1 000,00 € pendant six moix,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la SARL Negoce Plus au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle, de 200 (deux cents) euros par jour calendaire à compter du 1er juin 2025 et, à défaut de libération volontaire, jusqu’au terme des quinze jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ou, si elle est antérieure, jusqu’à la date de libération complète et effective des lieux occupés, cette indemnité d’occupation se compensant jusqu’à due concurrence avec le montant du dépôt de garantie.

— condamner la SARL Negoce Plus à payer à l’établissement Public Foncier d’Île-de-France, EPFIF une provision de 30.000 euros (à parfaire), à valoir sur sa créance de restitution des fruits et sommes versés par la société AM EMBALLAGES, sous-occupante non autorisée, et par tout autre occupant de son chef ;

— - ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner la SARL Negoce Plus à transférer son siège social dans tel autre lieu qu’il lui plaira dans un délai de trente jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir et à en lui justifier par tous moyens et, passé ce délai, sous astreinte journalière de 100 (cent) euros pendant six mois ;

— condamner la SARL Negoce Plus au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût des procès verbaux de constat des 2 juin 2025 et 18 décembre 2025.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif et aux écritures déposées par les parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

À l’audience du 10 mars 2026, l’établissement Public Foncier d’Île-de-France, EPFIF, assisté de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus,

Bien que régulièrement assigné par acte remis à étude, la SARL Negoce Plus n’a pas constitué avocat.

Aucun document n’a été fourni concernant la dénonciation de la procédure aux créanciers éventuellement inscrits sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Cette disposition permet aux parties à un contrat de bail ou convention d’occupation précaire de prévoir une clause résolutoire, octroyant au bailleur la faculté de résilier de plein droit le bail, en cas de non-exécution par le locataire de l’une des obligations mentionnées au contrat.

Le propriétaire demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans la convention doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le propriétaire soit, soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, l’établissement Public Foncier d’Île-de-France, EPFIF n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le la convention d’occupation précaire se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 1 juin 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SARL Negoce Plus et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et passé ce délai, sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SARL Negoce Plus depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Si l’établissement Public Foncier d’Île-de-France, EPFIFsollicite une indemnité d’occupation égale à 200 € HT par jour calendaire, , cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 20 février 2025, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois.

Sur la clause pénale

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de restitution des fruits (sous-occupants) :

La détermination des sommes perçues par l’établissement Public Foncier d’Île-de-France, EPFIF au titre de la sous-location consentie à la société sous-occupante, ainsi que leur répartition implique l’examen des relations contractuelles liant les parties ainsi qu’une analyse au fond.

Cette demande dépasse les pouvoirs du juge des référés.

Elle doit être rejetée.

Sur la demande de transfert du siège social :

la SARL Negoce Plus ne disposant plus d’aucun droit d’occupation, le maintien de son siège social dans les lieux n’est pas justifié.

Il y a lieu d’ordonner son transfert dans un délai de trente jours, sous astreinte de 50 euros par jours pendant trois mois.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

la SARL Negoce Plus, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL Negoce Plus ne permet d’écarter la demande de l’établissement Public Foncier d’Île-de-France, EPFIF formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 1 juin 2025,

ORDONNONS à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL Negoce Plus et de tout occupant de son chef des lieux situés 5 rue du Courson à Thiais (94320) avec le concours en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

DISONS en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL Negoce Plus, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la SARL Negoce Plus à la payer,

ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 20 février 2025, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale,

REJETONS la demande de condamnation au défendeur au titre des sommes perçues dans le cadre de la sous-occupation,

ORDONNONS au défendeur de procéder au transfert de son siège social dans tout lieu de son choix dans un délai de trente jours à compter de signification de la présente ordonnance,

DISONS à défaut, il sera fait application d’une astreinte de 50 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois,

CONDAMNONS la SARL Negoce Plus aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la SARL Negoce Plus à payer à l’établissement Public Foncier d’Île-de-France, EPFIF la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS