Le 17.12.2025

copie Exécutoire délivrée

à M^e BALK-NICOLAS

CCC délivrée à M^e BREMOND

CCC délivrée à

M^e DARRAS, commissaire de justice

JUGEMENT D’ORIENTATION

du 17 Décembre 2025

ORDONNANT LA VENTE FORCEE

N° RG 24/00034 – N° Portalis DBXY-W-B7I-FE4I

Minute N°

RENDU PAR LE JUGE DE L’EXECUTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE QUIMPER, PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE,

LE DIX SEPT DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ A ONZE HEURES,

Par Monsieur Romain LIVERATO, vice-président, JUGE DE L’EXECUTION

Assisté de Monsieur Stéphane MARION, greffier,

ENTRE :

La S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, société anonyme inscrite au RCS de [Localité 40] sous le numéro B 379 502 644 dont le siège social est situé [Adresse 27] venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (B.P.I.) société anonyme immatriculée au RCS de [Localité 40] ous le numéro 381 804 905,dont le siège social est sis [Adresse 28], par suite d’une fusion absorption selon déclaration de régularité et de conformité constatant la réalisation définitive de la fusion en date du 1er mai 2017 publiée au RCS de [Localité 40] en date du 26 mai 2017 avec date d’effet au 1er mai 2017 ,

représentée par Maître Emmanuelle BALK-NICOLAS de la SELARL BALK-NICOLAS, avocats au barreau de QUIMPER, avocat postulant,

Maître Céline CASTINETTI, de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barrreau de [Localité 34], avocat plaidant

CRÉANCIER POURSUIVANT

ET :

Monsieur [N] [I],

né le [Date naissance 2] 1957 à [Localité 32] (ALGÉRIE),

demeurant [Adresse 1],

représenté par M^e Lucie BREMOND, de la SELARL CAP OUEST AVOCATS, avocat au barreau de QUIMPER, avocat postulant,

M^e Valérie VERNET-SIBEL de la SELAS FIDAL, Avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame [Y] [G] [T] [D] divorcée [I],

née le [Date naissance 3] 1961 à [Localité 38] (34),

demeurant [Adresse 36] / FRANCE,

représenté par M^e Lucie BREMOND, de la SELARL CAP OUEST AVOCATS, avocat au barreau de QUIMPER, avocat postulant

M^e Valérie VERNET-SIBEL de la SELAS FIDAL, Avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

DÉBITEURS SAISIS

Exposé des faits :

Par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2024 publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 42] le 30 mai 2024 sous le volume 2024 S n°39, la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a fait délivrer à Monsieur [N] [I] un commandement de payer valant saisie d’un bien immobilier sis lieudit [Localité 41], dans un ensemble « [Adresse 43] [Localité 39] » à [Localité 33] (29) figurant au cadastre dans la section KO sous les numéros [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 29], [Cadastre 30], bâtiment I lot n°13.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2024 publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 42] le 30 mai 2024 sous le volume 2024 S n°38, la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a fait délivrer à Madame [Y] [D] un commandement de payer valant saisie d’un bien immobilier sis lieudit [Localité 41], dans un ensemble « [Adresse 43] [Localité 39] » à [Localité 33] (29) figurant au cadastre dans la section KO sous les numéros [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 29], [Cadastre 30], bâtiment I lot n°13.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2024, la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a fait assigner Monsieur [N] [I] et Madame [Y] [D] divorcée [I] devant le Juge de l’exécution du Tribunal de céans, afin notamment de voir mentionnée sa créance à la somme de 259 021,88 € et que soit ordonnée la vente forcée du bien saisi.

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 19 juillet 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience du 15 octobre 2025.

A cette audience, la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, représentée par son conseil, a demandé au juge de l’exécution qu’il :

— déclare irrecevable la demande de sursis à statuer ;

— déboute les défendeurs de leurs demandes ;

— mentionne sa créance à la somme de 262 268,87 € ;

— ordonne la vente forcée du bien saisi ;

— condamne solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonne l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente ;

— condamne solidairement les défendeurs aux dépens non compris dans les frais privilégiés de vente.

Pour le détail des moyens développés à l’appui de ces demandes, il convient de se référer aux conclusions notifiées à l’autre partie le 7 octobre 2025.

Monsieur [N] [I] et Madame [Y] [D], représentés par leur conseil, demandent au juge de l’exécution qu’il :

— annule les commandements de payer aux fins de saisie immobilière ;

— ordonne la mainlevée et la radiation de ceux-ci ;

— condamne la demanderesse à leur payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

subsidiairement :

— ordonne le sursis à statuer ;

davantage subsidiairement :

— déclare le CIFD irrecevable en ses demandes ;

— ordonne la mainlevée et la radiation des commandements ;

très subsidiairement :

— prononce la nullité du prêt et à défaut la déchéance du droit du CIFD aux intérêts contractuels ;

— décharge les défendeurs de 95 % du décompte de créance en raison des fautes commises ;

— ramène le décompte de créance au montant du capital restant dû diminué des intérêts encaissés par le CIFD soit à la somme de 100 042,29 € ;

— fixe le montant de cette créance à 5 % de cette somme soit 5 000 € ;

— autorise les défendeurs à vendre le bien saisi amiablement au prix minimum de 12 300 € hors frais d’agence ;

— déboute le CIFD de ses demandes d’indemnités conventionnelle et d’intérêts capitalisés ;

— ordonne l’imputation du prix de vente sur le capital restant dû ;

en tout état de cause :

— déboute le CIFD de ses demandes ;

— condamne le CIFD à leur payer la somme de 5000€ à titre de dommages-intérêts pour abus de saisie.

Pour le détail des moyens développés à l’appui de ces demandes, il convient de se référer aux conclusions n°2 notifiées à l’autre partie le 10 octobre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

Motivation :

Sur la demande de sursis à statuer

L’article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

L’article 73 du code de procédure civile dispose que constitue une exception de procédure qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

L’article 74 du même code dispose que les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées, simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non recevoir.

Il résulte de la combinaison des dispositions susvisées que l’exception de sursis à statuer fondée, tendant à faire suspendre le cours de l’instance, doit à peine d’irrecevabilité être soulevée avant toute défense au fond.

Les défendeurs demandent « très subsidiairement » qu’il soit sursis à statuer en raison de l’action civile engagée par le CIFD contre eux devant le tribunal judiciaire de Marseille en paiement des prêts qu’elle a accordée, prêts résultant notamment de l’acte de prêt litigieux.

Le demandeur rétorque que ce sursis à statuer n’a pas été soulevé in limine litis, de telle sorte qu’il est irrecevable.

En l’espèce, le dispositif des écritures des défendeurs mentionne la demande de sursis à statuer après les demandes de nullité du commandement et de mainlevée de celui-ci. Or, la nullité du commandement et la mainlevée de celui-ci constituent des demandes au fond puisqu’il s’agit de contester le bien-fondé de l’acte de saisie et d’en demander la cessation des effets. Ce même dispositif indique que le sursis à statuer est demandé « très subsidiairement ». En outre, dans la partie discussion des écritures des défendeurs, la demande de sursis à statuer n’intervient qu’en page 21, après les demandes de nullité et de mainlevée du commandement.

En conséquence, en ce que le sursis à statuer n’a pas été demandé in limine litis, cette demande s’avère irrecevable.

Sur le titre exécutoire

Par application de l’article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge doit s’assurer que le créancier est muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.

Le commandement a été délivré en vertu de la copie exécutoire d’un acte authentique contenant prêt dressé le 31 août 2006 par Me [L] [W], notaire à [Localité 31]. Ce prêt a été conclu entre la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER – société absorbée par CIFD- et Monsieur [I] et Madame [D] pour la somme totale de 175 555 €.

a. Sur le moyen tiré de l’autorité de la chose jugée et sur les procurations

L’article 1355 du code civil dispose que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formées par elles et contre elles en la même qualité.

L’article 1370 du code civil dispose que l’acte qui n’est pas authentique du fait de l’incompétence ou de l’incapacité de l’officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écrit sous signature privée, s’il a été signé des parties.

Les défendeurs invoquent le fait que par arrêt confirmatif de la cour d’appel de [Localité 38] du 22 septembre 2011, celle-ci a jugé que le prêt du 31 août 2006 était disqualifié en écriture privée. En conséquence, ce prêt n’étant plus un titre exécutoire, il ne peut faire l’objet de mesures d’exécution forcée.

Le demandeur a répondu qu’il n’y a pas autorité de chose jugée dans la mesure où il n’y a pas identité de partie et d’objet du litige. En outre, un revirement de jurisprudence a eu lieu par l’intervention d’arrêt de la chambre mixte de la Cour de cassation en date du 21 décembre 2012 indiquant que l’absence de mention dans l’acte de l’annexion des procurations ou que celles-ci sont déposées au rang des minutes du notaire n’entraînait pas la perte de la qualité authentique de l’acte.

En l’espèce, par arrêt en date du 22 septembre 2011, la cour d’appel de [Localité 38] a confirmé un jugement du juge de l’exécution de [Localité 38] en date du 2 juillet 2010 qui a :

— déclaré recevable la contestation de la saisie-attribution pratiquée à l’encontre de Monsieur [I] et Madame [D] le 20 novembre 2009 par la SA BPI ;

— déclaré nulle cette saisie-attribution et ordonné sa mainlevée.

Dans ses motifs, la cour d’appel indique que le juge de l’exécution était fondé à apprécier la qualité du caractère authentique de l’acte de prêt du 31 août 2006, qu’il a à raison disqualifié cet acte en écriture privée au motif que ni la procuration des époux [I] n’a été annexée à l’acte, ni la mention selon laquelle ces procurations ont été déposées au rang des minutes du notaire ne figurent dans l’acte notarié en question.

Ainsi, si cet arrêt de la cour d’appel de [Localité 38] concerne le même acte de prêt que celui évoqué à la cause et sur lequel repose la présente saisie immobilière, il n’en demeure pas moins que l’objet du litige n’est pas le même. En effet, l’objet du litige qui a été tranché par la cour d’appel de [Localité 38] portait sur la contestation d’une saisie-attribution du 20 novembre 2009. De la même manière, les demandes n’étaient donc pas les mêmes puisque les demandes portaient sur la nullité et la mainlevée de cette saisie-attribution. Or, la présente instance a pour objet la contestation d’une saisie immobilière. Les demandes portent sur l’annulation et la mainlevée de cette mesure engagée par le commandement de saisie immobilière susvisé.

En conséquence, en ce qu’il n’y a pas identité d’objet du litige, l’autorité de la chose jugée de l’arrêt de la cour d’appel en date du 22 septembre 2011 ne saurait s’appliquer au présent litige.

En outre, l’autorité de la chose jugée n’est attachée qu’au seul dispositif de la décision et non à ses motifs. Or, le dispositif mentionne annuler la saisie-attribution et en ordonne la mainlevée, ce qui ne saurait s’appliquer au présent litige puisqu’il porte sur une mesure d’exécution différente.

Si le prêt notarié du 31 août 2006 ne mentionne pas l’existence des procurations ou que celles-ci ont été versées au rang des minutes du notaire, il n’en demeure pas moins que l’inobservation de l’obligation, pour le notaire, de faire figurer les procurations en annexe de l’acte authentique ou de les déposer au rang de ses minutes ne fait pas perdre à l’acte son caractère authentique, partant son caractère exécutoire (Cour de cassation, chambre mixte, 21 décembre 2012, 11-28.688 et 12-15.063).

En conséquence, en l’espèce l’acte notarié en cause n’a pas perdu son caractère authentique du fait de cette carence.

De manière surabondante, contrairement à ce qu’affirment les défendeurs, le fait que le créancier ait saisi le tribunal de grande instance de Montpellier par assignation du 11 février 2011 pour obtenir un nouveau titre exécutoire ne vaut pas aveu judiciaire de l’absence du caractère exécutoire du présent acte notarié.

b. Sur le moyen tiré de l’absence de production d’un titre exécutoire

Les défendeurs arguent également que le demandeur ne produit pas le titre exécutoire car il n’a jamais produit l’original de la copie exécutoire, ni la procuration des débiteurs, et que l’acte produit n’est pas signé par les débiteurs, et ce en contrariété avec les exigences de la loi du 25 ventôse an XI.

En l’espèce, il est produit la copie exécutoire de l’acte notarié.

En premier lieu, cette copie exécutoire est revêtue de la formule exécutoire, signifiant qu’elle peut recevoir exécutoire forcée. A ce titre, cet acte remplit la condition exigée par l’article L. 111-3 du code des procédures civiles d’exécution disposant que constitue un titre exécutoire, un acte notarié revêtu de la formule exécutoire.

En outre, l’article 34 du décret du 26 novembre 1971 dispose que :

Les copies exécutoires et les copies authentiques sont établies de façon lisible et indélébile sur un papier d’une qualité offrant toute garantie de conservation.

Elles respectent les paragraphes et les alinéas de la minute. Chaque page de texte est numérotée, le nombre de ces pages est indiqué à la dernière d’entre elles.

Chaque feuille est revêtue du paraphe du notaire à moins que toutes les feuilles ne soient réunies par un procédé empêchant toute substitution ou addition ou qu’elles ne reproduisent les paraphes et signatures de la minute.

La signature du notaire et l’empreinte du sceau sont apposées à la dernière page et il est fait mention de la conformité de la copie exécutoire ou de la copie authentique avec l’original.

Les erreurs et omissions sont corrigées par des renvois portés soit en marge, soit au bas de la page, soit à la fin de la copie exécutoire ou de la copie authentique et, dans ce dernier cas, sans interligne entre eux.

Les renvois sont paraphés, sauf ceux qui figurent à la fin de la copie exécutoire ou de la copie authentique pour l’ensemble desquels le notaire appose un seul paraphe.

Le nombre des mots, des chiffres annulés, celui des nombres et des renvois est mentionné à la dernière page. Cette mention est paraphée.

Les paraphes et signatures apposés sur la copie exécutoire et la copie authentique sont toujours manuscrits.

Lorsque la copie authentique est délivrée par un clerc habilité conformément à l’article 32, celui-ci fait figurer sur cette copie, outre le sceau du notaire, sa signature et un cachet portant son nom et la date de son habilitation.

En l’espèce, l’acte comporte un procédé réunissant tous les feuillets empêchant toute addition ou substitution de page. L’acte comporte la signature du notaire. Les feuillets sont numérotés. Le sceau du notaire est apposé sur l’acte et comporte la mention selon laquelle cette copie exécutoire est conforme à la minute. Ainsi, l’acte produit remplit toutes les conditions de validité imposée par la disposition susvisée.

c. Sur le moyen tiré de la disqualification en raison de l’intérêt du notaire

L’article 1318 ancien du code civil, dans sa rédaction applicable à l’acte notarié du 8 juin 2006, dispose que l’acte qui n’est point authentique par l’incompétence ou l’incapacité de l’officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écriture privée, s’il a été signé par les parties.

L’article 2 du décret du 26 novembre 1971 dispose que les notaires ne peuvent recevoir des actes dans lesquels leurs parents ou alliés, en ligne directe, à tous les degrés, et en ligne collatérale jusqu’au degré d’oncle, ou de neveu inclusivement, sont parties, ou qui contiennent quelque disposition en leur faveur. Les notaires associés d’une société titulaire d’un office notarial ou d’une société de notaires ne peuvent recevoir des actes dans lesquels l’un d’entre eux ou les parents ou alliés de ce dernier au degré prohibé par l’alinéa précédent, sont parties ou intéressés.

L’article 23 du décret précité dispose que tout acte fait en contravention de l’article 2 précité ne vaudra que comme écrit sous signature privée, sauf, s’il y a lieu, les dommages et intérêts contre le notaire contrevenant.

La gravité de la sanction de la perte d’authenticité d’un acte notarié impose une interprétation stricte des dispositions précitées.

L’intérêt personnel du notaire, lequel est prohibé, est caractérisé lorsque l’acte qu’il a établi contient des dispositions en sa faveur ou lorsqu’il instrumente pour une société dont il est associé ou actionnaire.

Il incombe au défendeur de démontrer l’existence d’un intérêt personnel de Me [W].

Or, en premier lieu, l’acte de prêt en l’espèce ne contient aucune stipulation en faveur de Me [W]. Me [W] n’est pas partie à l’acte, il n’en est que le rédacteur.

En deuxième lieu, il convient de rappeler que cet intérêt personnel ne saurait être évalué par rapport à une opération globale de promotion immobilière de la société APOLLONIA. Il ne peut être reproché de manière générale à un notaire d’être rémunéré au tarif légal pour un acte qu’il a accompli et dont il n’est pas démontré que celui-ci comporte un vice ou une anomalie le privant de ses effets. Cet argument impose à celui qui l’invoque de démontrer que Me [W] aurait perçu une rémunération non prévue par la réglementation et donc indue. Or, les écritures du défendeur n’évoquent pas un tel fait et donc ne démontrent aucunement l’existence de telles rémunérations. Le fait d’arguer d’un volume conséquent d’actes réalisés, entraînant un chiffre d’affaires élevé, ainsi qu’un aménagement du fonctionnement de l’étude, tant dans ses ressources humaines que dans l’aménagement des emplois du temps pour répondre à la demande de production d’actes exigée par APOLLONIA ne saurait suffire à démontrer un intérêt personnel du notaire tel que défini précédemment.

En dernier lieu, si par arrêt en date du 31 octobre 2013 de la cour d’appel d'[Localité 31], Me [W] a été condamné à une interdiction d’exercer d’une année pour divers manquements, il n’en demeure pas moins qu’il s’agit d’une décision prise dans un cadre disciplinaire au regard des règles de déontologie de la profession de notaire et qu’en tant que telle cette décision n’est pas de nature à avoir une incidence sur la validité d’un acte notarié. De surcroît, il ne ressort pas de cette décision qu’a été relevé un intérêt personnel, dans son acception précédemment exposée, aux actes qu’il a instrumentés.

En conséquence, la disqualification de l’acte de prêt en acte sous seing privé n’est pas encourue, de telle sorte qu’il convient de débouter le défendeur de ses moyens et prétentions sur ce point.

Sur la demande de nullité du prêt notarié

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 2241 du code civil dispose que la demande en justice interrompt le délai de prescription.

L’article 2242 du code civil dispose que l’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance.

Si en principe, l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à l’autre, il en est autrement lorsque les deux actions, bien qu’ayant une cause distincte, tendent à un seul et même but, de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première.

Les défendeurs indiquent que, concernant la nullité du contrat, en ce qu’il s’agit d’un moyen de défense au fond, la prescription n’a pas d’incidence, une défense au fond pouvant être soulevée en tout état de cause. En outre, les défendeurs ont assigné la BPI dès le 14 janvier 2010 devant le tribunal de grande instance de Marseille pour qu’elle soit condamnée à rembourser les intérêts payés, à produire un décompte des sommes encaissées. Au soutien de leurs demandes, ils ont invoqué les dispositions du code de la consommation, l’existence de manœuvres dolosives. Ainsi, cette assignation a interrompu la prescription, en rappelant le principe selon lequel quand deux actions tendent à un même but, l’interruption de la prescription s’étend à la seconde.

Ils évoquent également le fait qu’ils ont été assignés par la BPI devant le tribunal de Montpellier, qui s’est dessaisi au profit de la juridiction marseillaise, ils ont conclu au fond sur la nullité du prêt en cause.

Enfin, ils indiquent également que l’exception de nullité a un caractère perpétuel, elle peut être opposée en tout état de cause, même par celui qui aurait exécuté l’acte nul. La confirmation d’un acte nul exige que l’exécution soit faite avec la connaissance du vice affectant l’acte, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisqu’ils sont victime d’une escroquerie de grande ampleur. Les paiements ne sont pas volontaires, ceux-ci résultent de l’autofinancement des premiers remboursements par affectation de la TVA par le trésor public comme l’établit la procédure pénale.

Il convient de ne pas confondre le régime des exceptions de procédure qui doivent être soulevées in limine litis sous peine d’irrecevabilité et la prescription d’une demande en justice.

En l’espèce, la nullité du prêt, visant à obtenir le remboursement de sommes payées ou la diminution de la créance est une demande au fond. De plus, celle-ci est formulée comme telle dans le dispositif des conclusions des défendeurs. En tant que demande au fond, celle-ci est soumise à prescription.

La prescription concernant la demande de nullité du contrat a débuté à la date du conclusion de ce prêt.

Néanmoins, les débiteurs invoquent le fait d’avoir été victime d’une escroquerie de la part des protagonistes de l’affaire Apollonia. Par conséquent, en application de l’article 2224 précité, le point de départ de la prescription est retardé au moment où les débiteurs ont eu connaissance des faits dont ils ont été victime. Or, la plainte pour escroquerie dans cette affaire dite Apollonia est en date du 10 avril 2008. Le point de départ de la prescription à retenir est donc le 10 avril 2008.

L’assignation délivrée le 14 janvier 2010 devant le tribunal de Marseille à la demande des époux [I] à l’encontre de la BPI mentionne comme demandes :

— de prononcer la déchéance du droit aux intérêts ;

— de condamner les établissements de crédit dont la BPI à leur rembourser les intérêts payés ;

— enjoindre les établissements de crédit dont la BPI de produire le décompte des sommes encaissées par eux.

Ainsi, cette assignation ne contient aucune demande tendant à remettre en cause la validité du contrat de prêt.

Cette action n’a donc pas le même but que la présente instance, ni même que les demandes en diminution du montant de la créance effectuées par les défendeurs au cours de cette instance.

En conséquence, l’interruption de la prescription causée par la délivrance de l’assignation du 14 janvier 2010 ne saurait avoir interrompu la prescription de la demande en nullité de l’acte de prêt formulée dans la présente instance.

Les défendeurs arguent avoir demandé ultérieurement la nullité de ce prêt dans l’instance en cours à [Localité 37]. Néanmoins, ils ne démontrent pas l’avoir invoquée dès 2010. Les conclusions versées contenant cette demande mentionnent comme date de notification à l’autre partie le 23 septembre 2025.

Dès lors, il convient de constater qu’il n’est pas démontré qu’une demande en nullité de l’acte de prêt soit intervenue entre le 10 avril 2008 et dans le délai de 5 ans après cette date.

En conséquence, la demande de nullité du prêt formée par Monsieur [I] et Madame [D] s’avère prescrite.

En conséquence, la demande de nullité étant irrecevable pour cause de prescription, il n’y a lieu non plus à examiner la question de la nullité du contrat pour dol.

Sur la déchéance du droit aux intérêts

Aux termes de l’article L. 312-3 du code de la consommation, dans sa version en vigueur au moment de la signature du contrat de prêt, sont exclus du champ d’application du présent code, les prêts destinés à financer les besoins d’une activité professionnelle notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.

Les défendeurs arguent que les dispositions du code de la consommation s’appliquent au présent contrat de prêt.

Ils exposent qu’ils ne peuvent être qualifiés de professionnels étant donné qu’elle est le résultat d’une escroquerie en bande organisée.

De plus, les parties ont choisi de se soumettre aux dispositions du code de la consommation.

En l’espèce, en premier lieu, il résulte de l’extrait Kbis produit que [N] [I] est immatriculé au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur en meublé professionnel. Il est donc un professionnel.

En deuxième lieu, il résulte des écritures des défendeurs que ceux-ci ont souscrit deux prêts avec la BPI et trois autres prêts avec CREDIT IMMOBILIER DE France RHONE AIN pour un total de 1 259 339 €. Ils ont acquis en tout 10 biens immobiliers dans le cadre de cette opération pour plus de deux millions d’euros. En outre, il résulte de l’acte de prêt que le bien saisi est destiné dès le départ à être loué puisque l’objet du crédit mentionne : « acquisition en état de futur achèvement d’un appartement à usage locatif ».

Ainsi, le fait d’acquérir une pluralité de biens immobiliers dans le seul but de les louer combiné au fait que plusieurs emprunts ont été réalisés, auprès de différentes banques pour acquérir ces biens immobiliers est de nature à caractériser la qualité de professionnel des défendeurs.

En conséquence, il résulte de l’ensemble de ces faits que les défendeurs ont la qualité de professionnel et qu’à ce titre les dispositions du code de la consommation n’ont pas vocation à s’appliquer à eux.

Il est allégué par les défendeurs que le contrat est en outre soumis aux dispositions du code de la consommation car les parties ont entendu se soumettre volontairement à ce régime.

En réponse à ce moyen, en premier lieu, il a été démontré que les défendeurs avaient la qualité de professionnel.

En deuxième lieu, l’acte notarié lui-même ne fait pas référence aux dispositions du code de la consommation.

En troisième lieu, si dans la partie offre de crédit, il existe plusieurs mentions au code de la consommation notamment en page 1 dudit contrat, ces mentions à elles seules sont insuffisantes à caractériser une soumission non équivoque au droit de la consommation.

En quatrième lieu, les défendeurs ne démontrent pas que la banque avait connaissance du fait que ces premiers avaient souscrit plusieurs prêts pour la somme de plus de 2 443 488 € pour l’acquisition de 10 immeubles, comme les défendeurs l’indiquent dans leur assignation en date du 14 janvier 2010 (page 6).

Ainsi, il n’est aucunement démontré que la banque se soit soumise en connaissance de cause et sans équivoque au régime prescrit par le code de la consommation.

Par conséquent, il n’y a lieu à examiner les moyens soulevés sur les violations du code de la consommation.

Il convient de débouter les défendeurs de leur demande de déchéance du droit aux intérêts.

Sur la responsabilité du CIFD

L’article L.519-1 du code monétaire et financier dispose que I.-L’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement est l’activité qui consiste à présenter, proposer ou aider à la conclusion des opérations de banque ou des services de paiement ou à effectuer tous travaux et conseils préparatoires à leur réalisation.

Est intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement toute personne qui exerce, à titre habituel, contre une rémunération ou toute autre forme d’avantage économique, l’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement, sans se porter ducroire ou qui fournit un service de conseil au sens de l’article L. 519-1-1.

II.-Le second alinéa du I ne s’applique ni aux établissements de crédit, ni aux sociétés de financement, ni aux sociétés de gestion de portefeuille mentionnées à l’article L. 532-9 lorsqu’elles agissent pour un placement collectif qu’elles gèrent, ni aux établissements de monnaie électronique qui fournissent des services de paiement, ni aux établissements de paiement, ni aux prestataires de services d’information sur les comptes, ni aux personnes physiques salariées d’un établissement de crédit, d’une société de financement, d’un établissement de monnaie électronique qui fournit des services de paiement ou d’un établissement de paiement, ni aux établissements de crédit, aux établissements de monnaie électronique qui fournissent des services de paiement, aux établissements de paiement et aux personnes physiques salariées d’un établissement de crédit, d’un établissement de monnaie électronique qui fournit des services de paiement ou d’un établissement de paiement, intervenant en libre prestation de services, ni aux personnes qui, pratiquant une activité d’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement, répondent à des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, ni aux personnes physiques salariées des personnes pratiquant une activité d’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement. Les conditions fixées par ce décret tiennent notamment à l’activité de l’intermédiaire et à la nature du contrat de crédit et de service de paiement.

III.-Un décret en Conseil d’Etat précise les conditions d’application du présent chapitre et détermine les catégories de personnes habilitées à exercer une activité d’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement.

Il distingue notamment ces personnes selon la nature des mandats en vertu desquels elles agissent et, notamment, si elles sont soumises ou pas à une obligation contractuelle de travailler exclusivement pour un établissement de crédit, une société de financement, un établissement de monnaie électronique qui fournit des services de paiement, un établissement de paiement, un intermédiaire en financement participatif, un prestataire de services de financement participatif dans le cadre de ses activités de facilitation d’octroi de prêts, une entreprise d’assurance dans le cadre de ses activités de prêts ou une société de gestion dans le cadre de ses activités de gestion de FIA mentionnés à l’article L. 511-6 et selon qu’elles sont en mesure ou pas de se fonder sur une analyse objective du marché.

L’article L. 519-2 du même code dispose que L’activité d’intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ne peut s’exercer qu’entre deux personnes dont l’une au moins est un établissement de crédit, une société de financement, un établissement de monnaie électronique qui fournit des services de paiement, un établissement de paiement, un intermédiaire en financement participatif, un prestataire de services de financement participatif dans le cadre de ses activités de facilitation d’octroi de prêts, une entreprise d’assurance dans le cadre de ses activités de prêts ou une société de gestion dans le cadre de ses activités de gestion de FIA mentionnés à l’article L. 511-6.

L’intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement agit en vertu d’un mandat délivré par une ou plusieurs entreprises mentionnées au premier alinéa. Cependant, par dérogation et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, l’intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement peut agir en vertu d’un mandat délivré par un autre intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ou par le client. Le mandat en vertu duquel l’intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement agit mentionne la nature et les conditions des opérations qu’il est habilité à accomplir.

L’intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement peut, de manière complémentaire, mettre en relation les porteurs d’un projet déterminé avec un intermédiaire en financement participatif mentionné à l’article L. 548-2 ou un prestataire de services de financement participatif dans le cadre de ses activités de facilitation d’octroi de prêts.

Une opération conclue dans le cadre de l’une des activités mentionnées au présent article ne peut être entremise de manière consécutive par :

1° Soit plus de deux intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement ;

2° Soit plus d’un intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement lorsque celui-ci a mis son client en relation avec un intermédiaire en financement participatif ou un prestataire de services de financement participatif dans le cadre de ses activités de facilitation d’octroi de prêts dans les conditions prévues au présent article.

Les défendeurs exposent que le CIFD a sa responsabilité engagée du fait de son intermédiaire en raison des fautes dolosives qu’il a commises et de son fait personnel en raison de ses manquements à son devoir de prudence, de vigilance en tant que professionnel pour l’octroi du crédit, à son devoir de mise en garde des débiteurs. Pour de plus amples détails sur l’argumentation développée, il convient de se référer aux conclusions susvisées.

En l’espèce, à la lecture de l’ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel, il résulte des investigations pénales que la société APOLLONIA faisait remplir une fiche de renseignement bancaire qu’elle soumettait aux banques afin d’avoir leur accord de principe dans l’octroi du prêt. Il résulte de cette ordonnance qu’APOLLONIA contrôlait également l’instruction des dossiers soumis aux établissements bancaires. Le magistrat instructeur mentionne même sur ce point que : « cette phase des opérations était également sous le contrôle de la société APOLLONIA qui, forte de sa clientèle haut de gamme, semblait en position d’imposer ses conditions aux banques, tant en terme de délai d’octroi, que de relation (proscrite) avec les investisseurs, dont les établissements devaient manifestement se tenir éloignés ». Les investigations ont ainsi déterminé que le CIFFRA après acceptation du dossier envoyait les offres de prêt, non au client mais à APOLLONIA. De plus, il convient de rappeler que le CIFD a vu sa mise en examen annulée du chef de complicité d’escroquerie au motif qu’il n’existait aucun élément démontrant l’abstention volontaire du CIFD d’exercer la mission de contrôle qui était la sienne.

Il ressort de cette ordonnance de renvoi ainsi que des écritures même des défendeurs qu’APOLLONIA a transmis des éléments falsifiés à la banque, qu’elle a trompé la banque sur l’appréciation de la capacité d’endettement des emprunteurs.

Ainsi, il ressort qu’à ces conditions, à savoir du fait que le CIFD était tenu à l’écart de la relation avec l’emprunteur, que la phase d’instruction des dossiers se déroulait sous le contrôle d’APOLLONIA qui imposait aux banques les délais d’octroi des prêts, que celle-ci a été abusée par l’envoi de documents falsifiés qu’il ne peut être reproché au CIFD les agissements d’APOLLONIA.

En outre, il ressort de la fiche de renseignement bancaire remplie et signée par les débiteurs que ceux-ci ont déclaré avoir un revenu mensuel de 11068€ et des charges mensuelles de 3 327,18 €, ce qui ne laisse pas soupçonner un risque d’endettement excessif. De surcroît, les débiteurs n’ont pas mentionné avoir souscrit les autres prêts immobiliers venant dans le cadre de cette opération.

Or, pour apprécier son devoir de mise en garde, l’établissement de crédit prêteur qui recourt à un intermédiaire en opérations de banque peut, sauf anomalie apparente, se fier aux informations recueillies par ce dernier auprès des emprunteurs sur leur capacité financière, sans être tenu de vérifier leur exactitude (cass.com.10 janvier 2018, 16-23.845, étant précisé que cet arrêt a été rendu dans le cadre de l’affaire Apollonia).

En l’espèce, à la lecture de la fiche de renseignement bancaire fournie par Apollonia, aucune anomalie ne pouvait donc être détectée par la banque.

Il en résulte que le CIFD n’a pas manqué à son devoir de mise en garde.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le CIFD ne peut être tenu responsable des agissements d’APOLLONIA et qu’aucun manquement à son devoir de mise en garde ne s’avère caractérisé. Il convient donc de débouter les défendeurs sur ce point.

Sur le montant de la créance

L’article 1194 du code civil dispose que les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

L’article 1193 du même code dispose que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

Pour contester le montant de la créance, les défendeurs arguent que la société GENERALI a versé la somme de 47 778,47 € et qu’il convient donc de déduire ce montant du montant de la créance.

En l’espèce, si par courrier en date du 27 janvier 2010 la société GENERALI indique à Monsieur [I] qu’elle a adressé conformément à la demande de la BPI un chèque de 47 778,47 €, il n’est en rien démontré que cela concerne le présent contrat de prêt. Le numéro de contrat figurant en en-tête de ce courrier ne correspond à aucun numéro de contrat du présent prêt ni au contrat d’assurance de ce prêt.

Il n’y a donc pas lieu à imputer ce montant sur le montant de la créance du demandeur.

Les défendeurs arguent que l’indemnité conventionnelle de 12 163,66 € s’analyse en une clause pénale que le juge a le pouvoir de minorer si celle-ci est excessive.

En l’espèce, les conditions générales, signées par les parties et auxquelles le contrat de prêt fait référence (page 5) stipule qu’une indemnité de 7% sur la totalité des sommes dues, comprenant le capital restant dû, les échéances impayées et les intérêts est due en cas de défaillance du débiteur.

Les défendeurs ne disent ni ne démontrent en quoi ce montant peut être jugé comme étant excessif, d’où il suit qu’il n’y a lieu à réduction de cette indemnité.

Les défendeurs demandent d’exclure la capitalisation des intérêts.

En l’espèce, à la lecture du décompte, le créancier n’a imputé aucune capitalisation des intérêts, d’où il suit que cette demande est dépourvue d’objet.

Les défendeurs demandent que le prix de vente s’impute sur le capital restant dû.

En application de l’article 1343-1 du code civil, il convient de rappeler que lorsque l’obligation de somme d’argent porte intérêt, le débiteur se libère en versant le principal et les intérêts et que le paiement partiel s’impute d’abord sur les intérêts.

Il n’y a donc lieu à faire droit à cette demande.

Ainsi, au regard des pièces versées par le créancier poursuivant, sa créance s’élève à la somme de 262 268,87 € se décomposant comme suit :

principal dont échéances impayées: 173 766,61 €

intérêts : 423,55 €

intérêts de retard : 75 915,05 €

indemnité d’exigibilité 7% : 12 163,66 €

La somme précitée de 262 268,87 € est suffisamment justifiée par les pièces versées au dossier pour être mentionnée au sein du dispositif de la présente décision avec intérêts restant à courir.

Il résulte des courriers de mise en demeure et de déchéance du terme produits que la créance est exigible.

La saisie porte sur un bien immobilier sis [Adresse 35] [Localité 41], dans un ensemble « [Adresse 43] [Localité 39] » à [Localité 33] (29) figurant au cadastre dans la section KO sous les numéros [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 29], [Cadastre 30], bâtiment I lot n°13.

Les conditions prévues aux articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies.

Sur la demande de vente amiable du bien saisi

L’article R. 322-15 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Si les défendeurs demandent l’autorisation de vendre amiablement le bien saisi, ils n’évoquent à l’appui de leur demande aucun motif permettant de la leur accorder. En outre, aucune pièce n’est produite afin de pouvoir s’assurer que la vente peut être conclue dans des conditions satisfaisantes, compte tenu de la situation du bien et du marché. Aucune diligence du débiteur n’est davantage rapportée.

En conséquence, il convient de les débouter de cette demande.

En conséquence, la vente forcée du bien saisi doit être ordonnée sur la mise à prix et aux conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente.

Les modalités de visite de l’immeuble seront précisées au sein du dispositif de la décision.

Les formalités de publicité légale seront précisées selon les modalités arrêtées au sein du dispositif de la décision.

Il n’y a lieu dès à présent à statuer sur la distribution des deniers issus d’une vente qui n’a pas encore eu lieu.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

En ce que la saisie apparaît régulière et bien fondée, en ce que les demandes des défendeurs ont été rejetées, aucun abus n’étant caractérisé de ce fait, il convient de débouter les défendeurs de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En ce que les défendeurs se voient déboutés de leurs demandes, il convient de les condamner solidairement à payer au CIFD la somme de 4000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe :

DECLARE irrecevable la demande de sursis à statuer de Monsieur [N] [I] et de Madame [Y] [D] ;

DECLARE prescrite la demande de nullité du prêt ;

DECLARE irrecevable la demande de nullité du prêt ;

DEBOUTE Monsieur [N] [I] et Madame [Y] [D] de leur demande de nullité du commandement de payer aux fins de saisie immobilière ;

DEBOUTE Monsieur [N] [I] et Madame [Y] [D] de leur demande de mainlevée et de radiation du commandement de payer aux fins de saisie immobilière ;

DEBOUTE Monsieur [N] [I] et Madame [Y] [D] de leur demande d’être déchargés du 95% du montant de la créance ;

DEBOUTE Monsieur [N] [I] et Madame [Y] [D] de leur demande de ramener le montant de la créance à la somme de 100 042,29 € ;

DEBOUTE Monsieur [N] [I] et Madame [Y] [D] de leur demande de fixer le montant de la créance à 5 000 € ;

DEBOUTE Monsieur [N] [I] et Madame [Y] [D] de leur demande de déchéance du droit aux intérêts du créancier ;

DEBOUTE Monsieur [N] [I] et Madame [Y] [D] de leur demande de vendre amiablement le bien saisi ;

DEBOUTE Monsieur [N] [I] et Madame [Y] [D] de leur demande d’imputer sur le capital restant dû le prix de vente ;

DEBOUTE Monsieur [N] [I] et Madame [Y] [D] de leur de dommages-intérêts pour abus de saisie ;

MENTIONNE le montant de la créance de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à la somme de 262 268,87 € avec intérêts restant à courir ;

ORDONNE la vente forcée du bien immobilier saisi figurant au commandement, sur la mise à prix et aux conditions fixées dans le cahier des conditions de vente ;

FIXE l’audience à laquelle il y sera procédé au mercredi 1er avril 2026 à 11h00 ;

DIT que le créancier poursuivant pourra organiser une visite de l’immeuble au moins 10 jours avant la vente avec, si nécessaire, l’assistance d’un Commissaire de justice, durant au moins deux heures, avec anonymat des visiteurs ;

DIT que le commissaire de justice pourra se faire assister lors des visites, de l’expert ayant établi les diagnostics imposés par la réglementation en vigueur ;

DESIGNE la SCP Christophe DARRAS, étude de commissaires de justice pour y procéder ;

DIT que le créancier poursuivant devra accomplir les formalités de publicité de la vente, conformément aux dispositions des articles R. 322-31 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’en application de l’article R.322-36 le créancier poursuivant est libre de procéder lui-même à la publication d’information à l’effet d’annoncer la vente, étant précisé que ces formalités n’entraîneront pas de frais pour le débiteur et ne doivent pas faire apparaître le caractère forcé de la vente ;

DIT que le coût du commandement de payer est compris dans les frais soumis à taxe ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe ;

CONDAMNE Monsieur [N] [I] et Madame [Y] [D], solidairement à payer à la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi dit, jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du palais de justice de QUIMPER.

LE GREFFIER, LE JUGE DE L’EXÉCUTION,