MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 21 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00225 – N° Portalis DB3T-W-B7K-WVT4

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. EUROJUMO C/ S.A.S. [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Monsieur Benjamin VERNOTTE, Vice-Président

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. EUROJUMO, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 441 650 496, dont le siège social est sis 45 Rue des Tilleuls – 94370 SUCY-EN-BRIE

représentée par M^e Arnaud GRASSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R065

DEFENDERESSE

S.A.S. [K], immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 404 082 273? dont le siège social est sis 84B Grande Rue Pierre Mendès France – 94880 NOISEAU

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 09 Avril 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 21 Mai 2026

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 24 février 2021, la SCI EUROJUMO a donné à bail commercial à la SAS [K], des locaux situés 84 bis, Grande Rue Pierre Mendès France – 94880 Noiseau, pour un loyer révisable.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI EUROJUMO a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte d’huissier du 16 juillet 2025, à la SAS [K] pour une somme de 6 583,73 €, au titre de l’arriéré locatif.

Par acte d’huissier du 29 janvier 2026, la SCI EUROJUMO a fait assigner la SAS [K] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil, aux fins de résiliation du bail et d’expulsion.

A l’audience du 9 avril 2026, la SCI EUROJUMO a demandé :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— d’ordonner l’expulsion de la SAS [K] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;

— d’ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;

— de condamner la SAS [K] à payer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmentée des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou son expulsion ;

— de condamner la SAS [K] à payer à la SCI EUROJUMO les sommes provisionnelles suivantes :

* 23 848,37 € au titre de l’arriéré locatif au 29 janvier 2026 ;

* 1 193 € au titre du remboursement des taxes foncières ;

— de condamner La SAS [K] à payer à La SCI EUROJUMO une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

La SAS [K] n’a pas constitué avocat.

Il convient de se référer aux écritures déposées pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Aucun document n’a été fourni concernant la dénonciation de la procédure aux créanciers éventuellement inscrits sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Rappel des dispositions légales

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

En vertu de l’article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Sur l’expulsion et la dette locative

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement le 16 juillet 2025 pour la somme de 6 583,73 €, le bailleur n’a fait qu’exercer ses droits légitimes face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 17 août 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, « le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS [K] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et passé ce délai.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier. »

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SAS [K] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, ne peut excéder le montant du loyer contractuel outre charges, taxes et accessoires, sans être qualifiée de clause pénale ni apparaître sérieusement susceptible d’être modérée par le juge du fond, compte tenu de son montant et de l’avantage manifestement excessif pour le créancier qui résulterait de son application. Le juge des référés ne saurait dès lors faire droit à toute demande d’indemnité d’occupation pour la partie qui excède le montant du loyer contractuel, et il convient de dire que l’indemnité d’occupation due par la SAS [K] sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires (cf. CA Paris, Pôle 1, chambre 2, 02 mars 2023, n° 22/16346).

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI EUROJUMO, l’obligation de La SAS [K] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 29 janvier 2026 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 16 516,05 € ainsi détaillée :

— loyers de mars 2022 à mars 2025 inclus : 3 428,85 €

— complément de loyer depuis sa révision : 138,72 €

— loyers impayés de mai à juillet 2025 : 4 316,16 €

— indemnités d’occupation d’août 2025 à janvier 2026 : 8 632,32 €,

somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SAS [K], avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement précité sur la somme principale indiquée audit commandement, et sur le solde à compter du 29 janvier 2026.

Sur la taxe foncière

Vu l’article 1103 du code civil, et l’article 9 du code de procédure civile ;

L’article 4.7 du contrat de bail commercial contient une clause au terme de laquelle le preneur doit s’acquitter du montant de la taxe foncière incombant au bailleur.

Cependant, faute pour la SCI EUROJUMO de communiquer un avis d’imposition justifiant du montant de la taxe foncière qui lui a été imposée par le Trésor Public, pour la période sur laquelle elle vient chercher le remboursement aupprès de la SAS [K], il convient de la débouter de sa demande en ce sens.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner la SAS [K] à payer les entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer

Il convient enfin de condamner la SAS [K] à payer à la SCI EUROJUMO la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 17 août 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS [K] et de tout occupant de son chef des lieux situés à 84 bis, Grande Rue Pierre Mendès France – 94880 Noiseau avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS [K], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNONS par provision la SAS [K] à payer à la SCI EUROJUMO la somme de 16 516,05 € au titre du solde des loyers, charges et accessoires arriérés au 29 janvier 2026 ainsi que les indemnités d’occupation antérieures et postérieures, outre intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement précité sur la somme principale indiquée audit commandement, et sur le solde à compter du 29 janvier 2026 ;

DISONS que si l’occupation se prolonge plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice des loyers commerciaux du 3e trimestre publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;

REJETONS les autres demandes ;

CONDAMNONS la SAS [K] à payer les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

CONDAMNONS la SAS [K] à payer à la SCI EUROJUMO la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes des parties ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice de Créteil, le 21 mai 2026.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS