MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 05 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/01593 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VMYS

CODE NAC : 70E – 0A

AFFAIRE : [V] [C], [P] [I] C/ S.D.C. RESIDENCE LES CEDRES 41-41BIS ET 43-43BIS BOULEVARD FOCH – 94170 LE PERREUX SUR MARNE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [V] [C] né le 12 Mai 1977 à FÈS (MAROC), demeurant 6 bis Cité nouvelle – 94170 LE PERREUX SUR MARNE

Madame [P] [I] née le 17 Janvier 1980 à PARIS, demeurant 6 bis Cité nouvelle – 94170 LE PERREUX SUR MARNE

tous deux représentés par Maître Alain CROS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC 182

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA . RESIDENCE LES CEDRES 41-41BIS ET 43-43BIS BOULEVARD FOCH – 94170 LE PERREUX SUR MARNE

représenté par son syndic la SAS CIAG immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 527 703 805

demeurant 20 bis rue Faidherbe – 93360 NEUILLY-PLAISANCE

représenté par Maître Julie GALLAIS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC136

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Débats tenus à l’audience du : 27 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 05 Janvier 2026

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 05 Janvier 2026

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EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [C] et Mme [P] [I] sont propriétaires d’un bien situé 6 bis Cité Nouvelle au Perreux-sur-Marne (94170), cadastré AQ n°261.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Cèdres sise 41/41bis et 43/43bis boulevard Foche au Perreux-sur-Marne (94170) est quant à lui propriétaire d’un fonds cadastré AQ n°237, contiguë à celui des époux [C].

Par jugement du 20 décembre 2019, le tribunal judiciaire de Créteil a institué une servitude de passage à titre réel et perpétuel, grevant la parcelle cadastrée AQ n°237 (fonds servant), propriété du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Cèdres, au profit de la parcelle cadastrée AQ n°261 (fonds dominant), propriété de M. [V] [C] et Mme [P] [I], qui s’exercera sur la voie de circulation déjà existante située entre la palissade séparative des deux fonds et le boulevard Foch au Perreux-sur-Marne et jugé que cette servitude de passage pourra être utilisée avec une voiture de type familial et tous véhicules de secours, à l’exclusion de tout autre type de véhicule, notamment des véhicules utilitaires.

Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2024, M. [V] [C] et Mme [P] [I] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Cèdres sise 41/41bis et 43/43bis boulevard Foche au Perreux-sur-Marne (94170), représenté par son syndic la société CIAG, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins d’être autorisés à utiliser temporairement la servitude de passage existante au profit de leur fonds sur le fonds mitoyen cadastré AQ n°237, en y faisant notamment circuler des véhicules de chantier, pour la réalisation de travaux de rénovation et de construction sur leur propriété, pour une durée de 10 mois.

Par ordonnance de référé du 23 décembre 2024, il a été fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur.

Après trois renvois, l’affaire a été évoquée à l’audience du 27 novembre 2025, à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, M. [V] [C] et Mme [P] [I] sollicitent du juge des référés de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Cèdres sise 41/41bis et 43/43bis boulevard Foche au Perreux-sur-Marne (94170), représenté par son syndic la société CIAG, de l’ensemble de ses demandes,

— leur accorder un droit de passage ne pouvant excéder 18 mois sur la propriété du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Cèdres sise 41/41bis et 43/43bis boulevard Foche au Perreux-sur-Marne (94170) leur permettant d’effectuer les travaux de rénovation de la construction objet du permis de construire du 23 février 2021,

— juger que ce droit devra permettre le seul passage des véhicules et engins de la société missionnée par eux,

— ordonner que le syndicat des copropriétaires soit avisé du début des travaux par lettre recommandée avec accusé de réception au moins huit jours avant leur réalisation,

— ordonner la réalisation d’un état des lieux contradictoire par exploit de commissaire de justice avant le commencement des travaux aux frais des demandeurs,

— prendre acte de leur engagement de remettre en état les lieux utilisés et éventuellement de procéder à la réparation de toute dégradation causée par leur utilisation du passage,

— fixer une indemnité de 5400 euros en contrepartie du droit de passage ainsi accordé,

— assortir ce droit de passage d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à devoir par le défendeur,

— se réserver la compétence pour liquider cette astreinte,

— condamner le défendeur à leur verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Cèdres sise 41/41bis et 43/43bis boulevard Foche au Perreux-sur-Marne (94170), représenté par son syndic la société CIAG, demande au juge des référés de :

— in limine litis, se déclarer incompétent au profit du juge de l’exécution,

— déclarer irrecevables les demandes formulées par M. [V] [C] et Mme [P] [I],

— débouter M. [V] [C] et Mme [P] [I] de leurs demandes,

— subsidiairement, si le droit de passage temporaire était accordé, désigner un expert judiciaire avec une mission dite de référé préventif, condamner M. [V] [C] et Mme [P] [I] à lui verser la somme de 15000 euros à valoir sur leur préjudice de jouissance et limiter le droit de passage à la société Pierval selon le planning prévisionnel communiqué en pièces n°16 et avec les engins mentionnés en pièces n°13,

— en tout état de cause, condamner M. [V] [C] et Mme [P] [I] à leur verser la somme de 7000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception d’incompétence

En application de l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Il sera rappelé que par jugement du 20 décembre 2019, le tribunal judiciaire de Créteil a notamment institué une servitude de passage à titre réel et perpétuel, grevant la parcelle cadastrée AQ n°237 (fonds servant), propriété du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Cèdres, au profit de la parcelle cadastrée AQ n°261 (fonds dominant), propriété de M. [V] [C] et Mme [P] [I], qui s’exercera sur la voie de circulation déjà existante située entre la palissade séparative des deux fonds et le boulevard Foch au Perreux-sur-Marne et jugé que cette servitude de passage pourra s’exercer avec une voiture de type familial et tous véhicules de secours, à l’exclusion de tout autre type de véhicule, notamment des véhicules utilitaires.

Dans le cadre de la présente instance, M. [V] [C] et Mme [P] [I] sollicitent du juge des référés, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, l’autorisation d’accéder de manière temporaire au fonds voisin appartenant au syndicat des copropriétaires et d’y faire circuler des véhicules de chantier pour leur permettre de réaliser des travaux sur leur bien.

Dès lors, contrairement à ce que soutient le défendeur, leur action vise à obtenir un droit d’échelage, par nature temporaire, et n’a pas pour objet l’exécution du jugement du 20 décembre 2019 qui institue une servitude de passage à titre réel et perpétuel.

Il ne sera donc pas fait droit à l’exception d’incompétence soulevée par le syndicat des copropriétaires.

Il sera rappelé que la contestation du caractère urgent de la demande tel qu’exigé par l’article 834 du code de procédure civile ne constitue pas une exception d’incompétence mais un moyen de défense au fond ayant trait au pouvoir du juge des référés.

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 1355 du code civil précise que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Comme il a été exposé, les demandes formées par M. [V] [C] et Mme [P] [I] dans le cadre de la présente instance visent à obtenir un droit d’échelage, par nature temporaire. Elles n’ont donc pas le même objet que le jugement du 20 décembre 2019 qui institue une servitude de passage à titre réel et perpétuel, de sorte qu’elles ne se heurtent pas à l’autorité de la chose jugée.

Il ne sera donc pas fait droit à la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée soulevée par le syndicat des copropriétaires et les demandes formulées par M. [V] [C] et Mme [P] [I] seront déclarées recevables.

Sur le droit dit de tour d’échelle (ou droit d’échelage)

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le droit dit de tour d’échelle, qui a été créé par la jurisprudence, consiste pour le propriétaire d’un fonds à devoir laisser son voisin accéder de manière temporaire à ce fonds pour permettre à celui-ci d’effectuer les travaux nécessaires à la conservation de son bien, dès lors que ces travaux ne peuvent pas être réalisés, pour des raisons tenant à la configuration des lieux, autrement qu’en empruntant le fonds qui le jouxte.

Ce droit ne peut exister que pour autant que les travaux à réaliser soient vraiment nécessaires et par ailleurs d’une certaine urgence. Le voisin qui prétend exercer son droit d’échelage ne doit pas faire subir au propriétaire du fonds 'servant’ une sujétion intolérable et excessive, alors que ce droit ne peut être imposé à ce dernier que s’il n’existe pas d’autres possibilités d’accès et alors par ailleurs que les modalités de passage sur le fonds servant, l’ampleur de l’empiétement ainsi que la durée d’intervention sur le fonds servant doivent être aussi restreintes que possible, de manière à limiter autant que faire se peut la gêne ainsi occasionnée au tiers.

Dès lors que les conditions du droit sont réunies, le propriétaire du fonds servant n’est pas fondé à faire obstacle à son exercice, de sorte qu’en cas d’urgence et en l’absence de contestation sérieuse, il s’expose à y être judiciairement contraint sur le fondement de l’action en référé de l’article 834 du code de procédure civile.

Il appartient alors au juge des référés de définir les modalités d’exercice du droit, d’ordonner les mesures strictement nécessaires à la réalisation des travaux, enfin et le cas échéant d’accorder au propriétaire du fonds servant une provision à valoir sur ses préjudices pour peu seulement que l’obligation du bénéficiaire du droit d’échelage ne soit pas sérieusement contestable.

En l’espèce, pour justifier du caractère urgent et nécessaire à la conservation de leur bien des travaux, M. [V] [C] et Mme [P] [I] versent aux débats :

— un rapport d’expertise effectué par le cabinet François Blanquet le 28 février 2020 concluant à la présence d’infiltrations au domicile des requérants et ce malgré le bâchage de la couverture de la maison,

— un constat de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024 dont il ressort que la couverture est toujours recouverte d’une bâche précaire, maintenue par des pierres et bouts de bois, qui n’empêche pas l’eau de stagner sur les tôles et de s’immiscer entre les interstices.

Ces éléments sont de nature à justifier du caractère nécessaire et urgent des travaux de surélévation du pavillon existant, pour lesquels le permis de construire PC 094 058 20 01059 leur a été accordé le 23 février 2021.

Néanmoins, il est établi par le constat de commissaire de justice du 26 septembre 2025, et non contesté par les parties, que les époux [C] ont depuis lors procédé à la démolition de leur pavillon, de sorte que les travaux projetés par eux ne consistent plus en la surélévation de leur bien mais en la construction d’un nouveau pavillon.

Dès lors, ils ne peuvent se prévaloir du caractère urgent et nécessaire de ces nouveaux travaux, dont l’ampleur, la durée et par conséquent la sujétion imposée au fonds servant est supérieure à ceux initialement prévus, en ce qu’il résulte exclusivement de leur décision de procéder à la démolition de leur bien.

En outre, les travaux de construction d’un nouveau pavillon projetés par les demandeurs ne peuvent, en l’absence d’obtention d’un permis de construire modificatif les autorisant, être considérés comme nécessaires.

En tout état de cause, il ressort du rapport d’expertise établi par M. [W] [B] [L], architecte, le 22 octobre 2025 et des photographies qui y sont jointes, que la voie objet de la demande des époux [C] est fissurée, affaissée par endroits et que son revêtement bitumé, vétuste, ne permet pas le passage d’un véhicule lourd.

Il y a donc lieu de considérer que les travaux projetés par les demandeurs, qui impliquent le passage de véhicules de chantier et notamment d’une toupie-béton de 19 tonnes, est de nature à occasionner des désordres conséquents à la voie carrossable utilisée et, par conséquent, de créer une sujétion excessive pour le fonds servant.

M. [V] [C] et Mme [P] [I] seront donc déboutés de leur demande d’échelage.

Sur les autres demandes

M. [V] [C] et Mme [P] [I], qui succombent, seront condamnés aux dépens de la présente procédure.

Ils seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de les condamner M. [V] [C] et Mme [P] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Cèdres sise 41/41bis et 43/43bis boulevard Foche au Perreux-sur-Marne (94170), représenté par son syndic la société CIAG, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, susceptible d’appel, assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

REJETONS l’exception d’incompétence soulevée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Cèdres sise 41/41bis et 43/43bis boulevard Foche au Perreux-sur-Marne (94170), représenté par son syndic la société CIAG,

REJETONS la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée soulevée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Cèdres sise 41/41bis et 43/43bis boulevard Foche au Perreux-sur-Marne (94170), représenté par son syndic la société CIAG,

DISONS recevables les demandes de M. [V] [C] et Mme [P] [I],

DEBOUTONS M. [V] [C] et Mme [P] [I] de leur demande d’échelage,

DEBOUTONS M. [V] [C] et Mme [P] [I] de leur demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [V] [C] et Mme [P] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Cèdres sise 41/41bis et 43/43bis boulevard Foche au Perreux-sur-Marne (94170), représenté par son syndic la société CIAG, la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [V] [C] et Mme [P] [I] aux entiers dépens de la procédure de référé,

REJETONS toutes autres demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 5 janvier 2026

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES,