N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP REFERES

ORDONNANCE DE REFERE

RENDUE LE 15 Avril 2025

N° RG 24/00055 – N° Portalis DB22-W-B7I-SK2W

DEMANDEUR :

S.A. LOGIREP

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, substitué par M^e GUILLAUME

DEFENDEURS :

M. [X] [J]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

comparant

Mme [Z] [H] épouse [J]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : Madame Charlotte MAUREY

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Avril 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Charlotte MAUREY, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute de la présente ordonnance.

Copie exécutoire à :

Copie certifiée conforme à l’original à :

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La société d’HLM LOGIREP a donné à bail à M. [X] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] [Adresse 6] par contrat du 4 mai 2023, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 345,56€, outre 96,12€ de provision sur charges.

A la suite de son mariage avec Mme [Z] [H], celle-ci a été ajoutée en tant que titulaire du bail.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 2922,79€ a été délivré à M. [X] [J] et Mme [Z] [H] épouse [J] le 12 avril 2024.

Devant l’absence de régularisation, la société LOGIREP, par acte du 13 août 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 14 août 2024, a fait assigner M. [X] [J] et Mme [Z] [H] épouse [J] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

— Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;

— L’expulsion de corps et de biens M. [X] [J] et Mme [Z] [H] épouse [J] et de tous occupants des lieux de son chef ;

— La condamnation solidaire de M. [X] [J] et Mme [Z] [H] épouse [J] à lui payer la somme provisionnelle de 3746,44€ à titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés à juin 2024, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer ;

— La condamnation solidaire de M. [X] [J] et Mme [Z] [H] épouse [J] à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

— La condamnation solidaire de M. [X] [J] et Mme [Z] [H] épouse [J] à lui payer la somme de 500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 février 2025.

La société LOGIREP, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée au 4 février 2025 à la somme de 2527,53€, échéance de janvier 2025 incluse. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire aux défendeurs, les règlements étant irréguliers.

M. [X] [J] et Mme [Z] [H] épouse [J] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative, mais demandent à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50€ en règlement de l’arriéré. M. [J] indique qu’il perçoit 800€ par mois, tandis que Mme [J] n’a pas de ressources.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La CAF des Yvelines a été saisie le 15 avril 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 14 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 12).

Par acte de commissaire de justice du 12 avril 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 2922,79€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par M. [X] [J] et Mme [Z] [H] épouse [J] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 13 juin 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société LOGIREP produit un décompte démontrant que M. [X] [J] et Mme [Z] [H] épouse [J] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2442,87€ à la date du 4 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

M. [X] [J] et Mme [Z] [H] épouse [J] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, ils seront donc condamnés solidairement, conformément à l’article 220 du Code civil, au paiement à titre provisionnel de la somme de 2442,87€, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 12 avril 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Ils seront en outre condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er février 2025, jusqu’à la libération des lieux.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, M. [X] [J] et Mme [Z] [H] épouse [J] sollicitent des délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

Le bailleur s’y oppose.

M. [X] [J] et Mme [Z] [H] épouse [J] proposent de verser 50€ en sus du loyer courant. Ils ont en outre repris le paiement intégral du loyer résiduel depuis le 6 janvier 2025, soit antérieurement à l’audience, étant précisé que le versement de l’APL au bailleur n’a pas été suspendue, de sorte que leur versement, en plus de l’APL, suffit à couvrir l’intégralité du loyer courant. Antérieurement, il doit être relevé qu’ils ont également fait des efforts de paiement envers le bailleur, ayant versé 400€ en septembre et en octobre 2024, ce qui a contribué, aux côtés des rappels et des régularisations de RLS, à réduire le montant de l’arriéré depuis le commandement de payer et l’assignation.

Par ailleurs, il ressort du rapport social et des débats que M. [J] perçoit l’allocation chômage à hauteur de 800€ par mois. Le couple bénéficie de l’APL à hauteur de 223,57€ et d’une RLS à hauteur de 75,31€, de sorte que le loyer résiduel est de 142€ environ. Il apparait dès lors en mesure de régler sa dette locative.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d’accorder aux défendeurs des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif, étant précisé que les suppléments de loyers ne pourront être inférieurs à 65€ par mois, les délais de paiement ne pouvant être octroyés par le juge que sur 36 mois. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, à la demande des locataires qui souhaitent rester dans le logement.

Il sera rappelé qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [X] [J] et Mme [Z] [H] épouse [J], partie perdante au principal, supporteront solidairement les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité et la situation économique des parties commandent en revanche de rejeter la demande de la société LOGIREP au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 13 juin 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [J] et Mme [Z] [H] épouse [J] à payer à la SA d’HLM LOGIREP, à titre provisionnel, une somme de 2442,87€ à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 4 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 12 avril 2024 ;

AUTORISE M. [X] [J] et Mme [Z] [H] épouse [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 35 mensualités de 65€ chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M. [X] [J] et Mme [Z] [H] épouse [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM LOGIREP puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ;

— que M. [X] [J] et Mme [Z] [H] épouse [J] soient condamnés solidairement à verser à la SA d’HLM LOGIREP une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTE la SA d’HLM LOGIREP de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [J] et Mme [Z] [H] épouse [J] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 15 avril 2025.

La Greffière La juge